2026年，越南、泰国、柬埔寨和巴厘岛的房地产市场虽处于周期的不同阶段，但有一个共同点——外国需求发挥着显著作用。不过，这些市场对海外买家的依赖程度、供应结构及价格水平存在显著差异。
目前，越南市场看起来最为平衡。这里的复苏主要依靠国内需求，而外国买家虽扮演着重要角色，但并非主导力量。在河内，新公寓的均价已达到每平方米约3800美元，而在沿海城市岘港，一手房市场价格则维持在每平方米2200至2300美元之间。外国人仅可在获准的商业项目中购买住房，不得直接持有土地，且其购房份额受配额限制，例如单个公寓楼内外籍买家持有的公寓比例不得超过30%。
正因如此，越南房地产市场主要面向本地买家，而外部需求则集中于高端细分市场及各大城市。市场上的主要外国买家群体通常包括韩国、中国、新加坡、日本的公民以及部分海外越南人。俄罗斯人主要活跃在度假胜地，尤其是芽庄；乌克兰人则出现在租客和个别购房者中，但公开统计数据未披露其具体占比，该群体仍属小众。
相比之下，泰国对外部需求的依赖程度要高得多，特别是在公寓领域。据REIC数据显示，2025年外国人完成了14,899宗公寓交易，比上年增长2.2%。按交易数量计算，这些交易占所有产权转让的14.7%，按交易金额计算则占25%。中国买家仍位居外国买家榜首，缅甸跃居第二，俄罗斯则仍位列主要买家群体之中。
就价格而言，泰国明显比越南昂贵，尤其是在首都和主要度假胜地。2026年初，曼谷公寓的平均价格约为每平方米4,200–4,300美元，而在市中心地区，价格水平更高。截至2025年，普吉岛公寓的中位价约为每平方米14.4万泰铢，按当前汇率折合约每平方米4,000美元。法律允许外国人拥有公寓产权，但不得拥有土地，且项目中的外国买家份额上限为总面积的49%。
就泰国而言，外国买家的作用已直接影响曼谷、芭堤雅，尤其是普吉岛的市场动态。俄罗斯人仍是度假区最引人注目的买家群体之一；而乌克兰人虽未进入官方前十名，但据市场评估，他们属于第二梯队中最活跃的买家，主要活跃于度假地产领域。
柬埔寨市场看似风险更高，但也更依赖外部资本。经历过市场过热及随后的衰退后，金边和西哈努克市的市场复苏速度慢于泰国或越南。在金边，商业中心区的公寓价格约为每平方米2,746美元，而市场整体仍因供应基数高和吸纳速度较慢而面临压力。
柬埔寨市场历来与中国资本联系紧密，尤其在西哈努克市，这种依赖性至今依然存在。外国人可以购买公寓，但不能购买土地，这使得公寓成为海外投资者的主要投资工具。然而，公开渠道中几乎找不到关于购房者国籍的完整最新官方分类数据。根据市场观察，最大的外国群体仍是中国人，其次是来自韩国、新加坡和马来西亚的投资者。俄罗斯人和乌克兰人在该市场的存在仍较为有限，对整体需求结构没有显著影响。
巴厘岛在这四者中占据特殊地位，因为它并非指一个单独的国家，而是指印尼最国际化的度假市场。这里的驱动力与其说是本地需求，不如说是旅游业、短期租赁、数字游民以及人口迁移。2025年，巴厘岛接待了633万名外国游客，比2024年增长了9.7%，而澳大利亚仍是游客数量最多的海外市场。
巴厘岛的房价在很大程度上取决于房产类型和地段。据市场调研数据显示，2025年平均售价约为每平方米1,970美元，而2026年初别墅市场的平均价格已上涨至约每平方米2,210美元。与此同时，在巴杜昂（Badung）的中心区域，价格经常超过每平方米3,000美元，而根据个别调查，别墅的平均价格在12个月内从约32.1万美元上涨至48.4万美元。对于外国人而言，长期租赁（leasehold）仍是主要模式，因为直接拥有土地的权利受到限制。
外国人在巴厘岛发挥着关键作用，但这里的购房者国籍统计数据不如泰国透明。从旅游和市场结构来看，最引人注目的群体是澳大利亚人、英国人、美国人以及俄罗斯人。2022年后，市场还记录到了乌克兰公民兴趣的增长，主要集中在租赁、搬迁及部分投资购房领域。然而，与柬埔寨一样，公开渠道中没有完整的按买家国籍划分的官方数据。
若从市场模式角度比较这四个地区，越南目前看起来内部最为稳健，对外国人的依赖程度较低。泰国则是对外籍买家而言最具透明度且制度最完善的市场，外国资本的影响已可通过统计数据清晰量化。柬埔寨市场则仍具有较强投机性，且依赖于个别外部群体。而巴厘岛则体现了全球流动性、旅游业与租金收益的结合，外国需求实际上构成了其价格动态的重要部分。
就价格水平而言，首都与度假胜地也形成了不同的等级体系。该组中最昂贵的仍是曼谷和普吉岛的个别项目，其次是河内。岘港和金边处于中等价格区间，而巴厘岛的价格跨度尤为巨大：从非高端区域相对实惠的房产，到昌古、塞米亚克和布基特等地的昂贵别墅。
对于乌克兰投资者而言，这四个市场呈现如下格局：泰国和巴厘岛——最适合度假战略和租金收益的市场，但也最受外部市场环境影响； 越南——法律层面更为复杂，但拥有强大的国内基础；柬埔寨——潜在收益更高，但风险也更大的市场。目前，乌克兰投资者已进驻泰国和巴厘岛市场，而在越南则主要作为度假胜地中的小众群体出现。
随着旅游业的复苏以及外国居民数量的增加（尤其是数字游民和投资者），2026年的巴厘岛房地产市场正经历着强劲增长。主要需求区域集中在昌古、塞米亚克、乌布和乌鲁瓦图。正是这些区域构成了市场的高端细分市场，并吸引了国际资本。
巴厘岛房地产的价格因类型而异。在别墅细分市场，平均价格为每平方米1,500至3,500美元，而高端项目价格更高。现成的待租别墅售价在15万至50万美元/套及以上。
印尼法律限制外国人持有房产，因此主要交易模式仍是25-30年的长期租赁（leasehold），且可续租。
外国人在巴厘岛房地产市场中扮演着关键角色。在部分地区，其交易占比高达60–70%，尤其在别墅租赁细分市场中。
主要买家群体为澳大利亚、英国、美国及欧洲国家的公民。近年来，来自俄罗斯和乌克兰的投资者的参与度显著提升，特别是在2022年之后。
俄罗斯人已成为巴厘岛市场上最引人注目的群体之一，积极投资别墅及租赁业务。乌克兰人同样活跃于投资者和租客群体中，构成了远程办公及移居细分市场的一部分需求。
因此，巴厘岛是全球对外国资本依赖度最高的房地产市场之一，其价格走势与全球人口流动及远程办公趋势直接相关。
乌克兰在《2026年世界幸福报告》中排名第111位，生活满意度评分为4.658分。该排名于3月19日发布，涵盖147个国家。
《2026年世界幸福报告》评选出的十大“最幸福”国家如下：芬兰、冰岛、丹麦、哥斯达黎加、瑞典、挪威、荷兰、以色列、卢森堡、瑞士。
排名末尾的国家包括阿富汗、塞拉利昂、马拉维、津巴布韦、博茨瓦纳、也门、黎巴嫩、刚果民主共和国、埃及和坦桑尼亚。
根据报告的方法论，该排名基于盖洛普世界民意调查（Gallup World Poll）中2023年至2025年的生活满意度平均评分，报告由牛津大学幸福研究中心（Wellbeing Research Centre）与盖洛普及联合国可持续发展解决方案网络（UNSDN）合作发布。
2026年，柬埔寨房地产市场在经历了2020至2023年的危机后持续复苏，而外资投资者再次在市场复苏中发挥了关键作用。金边和西哈努克市仍是市场的主要中心。金边对住宅和办公楼的需求更为稳定，而西哈努克市则继续侧重于旅游和投资型房地产。
金边住宅均价为每平方米1,500至3,000美元，而西哈努克市的价位区间则在每平方米1,200至2,500美元之间。值得注意的是，高端项目市场在经历前几年的过热后，至今尚未完全恢复。
柬埔寨法律允许外国人购买公寓，但禁止持有土地，这使得公寓成为主要的投资工具。
柬埔寨市场的特点是对外部资本的高度依赖。在危机前，部分细分市场的70%-80%需求由外国投资者提供。
即使在市场调整后，中国投资者仍是最大的买家群体，特别是在西哈努克市，该地此前曾实施过由中国资本参与的大型项目。此外，市场中还存在来自韩国、新加坡和马来西亚的投资者。
俄罗斯人和乌克兰人在柬埔寨市场的参与度有限，主要以私人投资形式投向低价房地产或租赁市场，但其占比微乎其微，对整体需求结构影响甚微。
总体而言，柬埔寨仍是一个高度依赖外国投资的市场，但与泰国和越南相比，其风险水平更高。
2026年的泰国房地产市场呈现出稳健增长态势，这在很大程度上得益于外国买家的回归以及旅游人流的恢复。在经历了疫情期间的低迷之后，该行业再次成为该国经济的关键驱动力之一。
需求的主要集中于曼谷、芭提雅和普吉岛。其中，度假区正是那些既关注租赁市场又计划购买自住房产的外国投资者的主要关注点。
据监管机构和开发商数据显示，曼谷公寓均价在每平方米3,000至5,500美元之间，具体取决于地段和项目档次。度假区的价格区间更为广泛：芭堤雅为每平方米1,500至3,500美元，普吉岛为每平方米2,500至6,000美元，而海滨高端项目价格可能远超这一水平。
泰国法律虽对外国人的参与有所限制，却使该市场成为亚洲最具可及性的市场之一：外国人可以拥有公寓（占项目总面积的49%以内），但不能直接拥有土地。这形成了以公寓为主要产品的市场模式，公寓也因此成为外国买家的首选。
外国买家在泰国房地产市场中扮演着关键角色。据泰国土地局数据显示，2024–2025年间，外国买家占公寓交易总量的约13%，但在某些特定项目和地段，这一比例显著更高。
中国公民仍是最大的外国买家群体，占所有涉外交易的40%至50%。其次是来自俄罗斯、缅甸、印度和欧洲国家的买家。近年来，俄罗斯人一直稳居外国买家前三名，特别是在普吉岛和芭堤雅。
乌克兰买家同样活跃于泰国市场，主要集中在度假房产及租赁领域，但其占比明显较低，仍属小众。
因此，泰国仍是亚洲最依赖外国需求的房地产市场之一，外部资本在很大程度上决定了价格走势，特别是在旅游地区。
位于外喀尔巴阡地区“BF Terminal”工业园区内的“BF Zavod”玄武岩加工及成品生产厂已开始建设。
“在‘BF Terminal’工业园内，将建成一座占地面积超过3.7万平方米的工厂，配备现代化设备并应用创新技术，预计将提供120多个高薪保障性就业岗位。这笔超过3000万欧元的投资，每年将为地方财政带来高达1000万格里夫纳的稳定收入，并增强社区的可持续发展能力。与此同时，国家也将获得一种可用于国内使用和出口的战略产品，”总统办公室副主任维克多·米基塔在Telegram上表示。
乌克兰经济、环境与农业部副部长维塔利·金德拉蒂夫表示，“BF Terminal”在喀尔巴阡地区的开发，正是工业园区建设如何塑造新经济格局的典范——在此格局下，国家激励措施助力现代生产基地的启动。“得益于政府激励措施，贝雷戈夫斯基区正逐步转型为推动乌克兰经济复苏的强大工业枢纽，”他强调道。
他透露，政府资金正投入关键基础设施建设，首要任务是修建巴季耶沃车站的新铁路支线。“这实际上是一条交通动脉，将把该工业园区的生产能力与‘乌克兰铁路’网络连接起来，并开辟通往欧洲市场的直通通道。此外，（正在进行）公路岔道的全面翻新，”他说道。
此外，国家资金还覆盖了能源供应的全周期，具体包括新建110千伏高压输电线路、建造现代化“BF终端”变电站，以及对现有露天配电装置进行改造。“这不仅为工业园区，也为整个地区的能源系统创造了能源韧性储备，”金德拉蒂夫表示。
据米基塔介绍，目前已建成总投资达3.166亿格里夫纳的铁路轨道和电力基础设施。其中约1.48亿格里夫纳由国家预算拨款资助。
据此前报道，2025年底，扎卡尔帕特州“BF Terminal”等企业获得了国家基础设施建设资金，其中1190.8万格里夫纳用于公路匝道的翻新工程。
