Kürzlich stieß ich in den sozialen Medien auf eine lebhafte Diskussion über ein bestimmtes Thema, die wie folgt verlief: „Es herrscht Krieg im Land, der Immobilienmarkt ist nicht einmal zur Hälfte ausgelastet und die Preise steigen. Wer wird sie kaufen?“. Ich habe eine Antwort: Sie sind es und werden weiter steigen, denn niemand hat die Gesetze des Marktes außer Kraft gesetzt. Eine andere Frage ist, was man mit der begrenzten effektiven Nachfrage machen soll. Meiner Meinung nach sollte die Antwort innerhalb des Marktes gesucht werden und nicht außerhalb, indem man sich ausschließlich auf Reparationen oder staatliche Unterstützung verlässt. Gehen wir alles der Reihe nach durch.
Warum die Preise steigen
Der wichtigste Faktor, der sich auf den Quadratmeterpreis auswirkt, ist und bleibt der Anstieg der Baukosten und der damit verbundenen Ausgaben, der in erster Linie auf die Inflation zurückzuführen ist. Ich möchte Sie nur daran erinnern, dass wir eine jährliche Inflation von fast 27 % hatten. Die Preise werden auch durch Vertragsverlängerungen und manchmal durch radikale Veränderungen in den Lieferketten in die Höhe getrieben, die auf den Kapazitätsverlust bestimmter Baustoffhersteller in den südlichen und östlichen Regionen und die Verlagerung vieler Unternehmen zurückzuführen sind. Zu erwähnen sind auch die Arbeitskosten, die um durchschnittlich 37 % gestiegen sind, sowie die Kosten für Brenn- und Schmierstoffe, Maschinen, Waren und Dienstleistungen von 40 mit dem Wohnungsbau verbundenen Branchen. Hyperinflation und Wechselkursschwankungen haben den Markt getroffen.
Zu Ihrem Verständnis: Im vergangenen Jahr sind die gewichteten Durchschnittskosten für den Wohnungsbau um mindestens 45 % gestiegen. In einigen Kategorien von Baumaterialien war ein Anstieg von 30-70 % zu verzeichnen. Beton, Glas, Spachtelmasse, Holz und Eisen haben Rekorde aufgestellt. Dies wirkt sich unmittelbar auf den Preis eines Quadratmeters aus.
Was ist mit der tatsächlichen Nachfrage zu tun?
Gleichzeitig wird der Preisanstieg durch die begrenzte tatsächliche Nachfrage auf dem Markt, die in manchen stagnierenden Perioden sogar fast bei Null liegt, gebremst. Wenn das Unternehmen in manchen Monaten 5-10 Wohnungen pro Monat verkaufte, war dies bereits ein Erfolg und ein Indikator dafür, dass die Menschen der Marke vertrauen und an das Produkt glauben.
Die ganze Zeit über war es notwendig, weiter zu bauen, damit die Menschen Zeit hatten, sich darauf einzustellen, sich zu vergewissern, dass die Maßnahmen feststehen, dass sie gebaut werden und dass sie abgeschlossen werden, dass es nicht bei Worten, sondern bei Taten bleibt. Nichts sagt dies besser als Ihr Produkt, sein Format und seine Liquidität sowie die reale Baudynamik auf der Baustelle.
Übrigens hat sich die Situation der realen Nachfrage seit Ende des Winters verbessert. Und in den Frühjahrsmonaten ist es dem Team gelungen, trotz der Komplexität der Situation mehr als ein Drittel der Vorkriegszahlen zurückzuholen.
Warum ist uns das gelungen? Ich glaube, dass hier eine Kombination von Faktoren gewirkt hat, die sich bei Bedarf weiter ausbauen lässt:
1. Wir haben die Bauarbeiten im Juni 2022 wieder aufgenommen und trotz aller Schwierigkeiten im ersten Jahr des großen Krieges haben wir durchgehalten und 19 Tausend Quadratmeter in Betrieb genommen.
2. Die Investoren sahen, dass das Unternehmen funktionierte, und begannen nach und nach, im Rahmen von Ratenzahlungsplänen zu zahlen. Während zu Beginn der Invasion nur 10 % der Ratenzahlungsverträge pünktlich bezahlt wurden, sind es jetzt 50 %.
Genau die Hälfte derjenigen, die bei uns Eigentum gekauft haben, warten nicht auf das Ende des Krieges und erfüllen bereits ihre Verpflichtungen. Sie sehen, dass jede Griwna aus ihrer Tasche tatsächlich in den Bau ihres Eigenheims und nicht nur in eine neue Grube fließt. Wir arbeiten jetzt daran, dass bis Ende des Jahres der Anteil derjenigen, die im Rahmen von Ratenzahlungsplänen zahlen, 80-90% beträgt.
3. Wir haben Finanzinstrumente entwickelt, um die Nachfrage zu unterstützen und anzukurbeln.
So haben wir im Oktober-Dezember Sonderkonditionen für die Rückzahlung von Schulden und die vorzeitige Rückzahlung von Ratenzahlungsplänen angeboten. Wir boten einen günstigen Wechselkurs, z. B. 33-34 UAH/$, und eine Umschuldung, um mit den Zahlungen zu beginnen. Wir haben ein Programm mit garantierter Rendite von 10 % pro Jahr in Dollar aufgelegt, ein Trade-in-Programm.
Natürlich ist es noch zu früh, um von dem Transaktionsvolumen zu träumen, das wir vor dem Krieg hatten. Die Erholung und das Potenzial des Marktes werden direkt von der Gegenoffensive der ukrainischen Streitkräfte abhängen, oder besser gesagt, von deren Ergebnissen und Zeitplan. Es ist bereits klar, dass Käufer und Investoren psychologisch gesehen allmählich bereit sind, auf den Markt zurückzukehren, wenn ihre Erwartungen in Bezug auf die Zeitachse Preis-Wert-Bau und die reale Dynamik vollständig übereinstimmen.
Autor: Alexander Nasikovsky, Geschäftsführender Gesellschafter der DIM Group of Companies.
