Las ventas de apartamentos en edificios nuevos ucranianos en el tercer trimestre de 2023 se recuperaron un 24% respecto al nivel de antes de la guerra, mientras que la demanda de viviendas ya está en el 70-80%, según un estudio del portal inmobiliario LUN.
«Comparamos las ventas de los promotores con las cifras de 2021. A finales de 2022, las ventas se recuperaron hasta el 11%. En 2023, las ventas crecieron activamente y a partir del tercer trimestre se recuperaron casi una cuarta parte, hasta el 24%. Vemos que el mercado se recupera en todos los segmentos en 2023. La gente está comprando ahora viviendas ya hechas o con un periodo de puesta en marcha de hasta 1 año. Pero ya está claro que se está formando una demanda reprimida. Si no se produce una escalada, podemos esperar que el mercado se estabilice», declaró Olga Okhrimenko, Directora Comercial de LUN, en el Encuentro RED Online «Mercado de la Vivienda: Resultados 2023 y Previsiones 2024».
Según el estudio, las ventas en Kiev y la región de Kiev se están recuperando a un ritmo más lento y se sitúan actualmente en el 17% del nivel anterior a la guerra. Al mismo tiempo, las ventas en Lviv y la región alcanzan el 42%.
Hasta la fecha, se han abierto ventas en el 83% de los complejos residenciales de Ucrania, y se ha reanudado la construcción en el 77% de las obras, señala LUN. En diciembre de 2023, se están construyendo 916 complejos residenciales, de los cuales el 4% ya se han vendido, el 3% aún no ha iniciado las ventas y el 5% las ha paralizado.
La región de Kiev tiene el mayor número de complejos residenciales con ventas abiertas: 230 en Kiev y 182 en la región de Kiev. Otros líderes son las regiones de Lviv (238 viviendas en venta), Odesa (135), Ivano-Frankivsk (91), Khmelnytsky (88) y Ternopil (80).
Según LUN, desde el inicio de la invasión a gran escala se han puesto en venta 275 complejos residenciales, la mayoría de ellos en Lviv (79), Kiev (43), Ternopil (29), Ivano-Frankivsk (24) y Zakarpattia (23). Durante este periodo, 294 complejos residenciales completaron ventas.
Okhrimenko señaló que, en los últimos seis meses, la emisión de hipotecas en el marco del programa eHouse ha mostrado una dinámica activa, lo que repercute positivamente en la demanda de vivienda.
«En cuanto al interés por comprar un apartamento, hoy se ha recuperado hasta el nivel del 70-80% tras caer hasta el 30% en febrero de 2022. La gente ahora está interesada en comprar un apartamento de nuevo, tanto en el mercado inmobiliario primario como en el secundario», dijo el experto.
Al mismo tiempo, la lentitud en la puesta en servicio de viviendas puede provocar una escasez de pisos nuevos para los participantes en el programa gubernamental del 7%, según el cual la casa elegida no debe tener más de tres años. Así, según LUN, en enero-septiembre de 2023 se encargaron en la capital un 15% menos de viviendas que el año pasado, un 35% menos en la región de Kiev y un 38% menos en Lviv.
Según el estudio, los precios medios de los edificios nuevos aumentaron en casi todas las regiones a lo largo del año. Los precios se mantuvieron al mismo nivel en Kiev (47,3 mil UAH/m²), la región de Lviv (35,8 mil UAH/m²) y la región de Dnipropetrovska (39,2 mil UAH/m²). Al mismo tiempo, los precios bajaron en la región de Odesa un 6% (hasta 33.000 UAH/m2), en la región de Vinnytsia un 8% (hasta 31.100 UAH/m2) y en la región de Mykolaiv un 21% (hasta 26.900 UAH/m2).
El mayor aumento de los precios medios de la vivienda se registró en la región de Kharkiv: un 35% (hasta 28,3 miles de UAH por m²), en la región de Kirovohrad: un 26% (hasta 31,5 miles de UAH por m²) y en la región de Khmelnytsky: un 22% (hasta 24,3 miles de UAH por m²).
Según LUN, Lviv ocupa el primer puesto en cuanto al elevado coste de los edificios nuevos, con 48,5 miles de UAH por metro cuadrado. Le siguen Kiev, con 48.000 UAH/m2, Uzhhorod, con 41.500 UAH/m2, Dnipro, con 40.000 UAH/m2, y Odesa, con 36.200 UAH/m2.
En el mercado secundario, los precios medios de la vivienda aumentan en función de la distancia a la zona de hostilidades activas, según Okhrimenko.
«Cuanto más alejada está la región de la zona de guerra, más altos son los precios. La excepción es la capital. Muchos habitantes de Kiev aún no han regresado y no han tomado la decisión de comprar una vivienda. Por eso Kiev aún no ha subido los precios, e incluso los ha reducido ligeramente», explicó.
Lviv registró el mayor aumento de precios en el mercado secundario en los últimos seis meses: un «plus» de 6,4 mil dólares, hasta 58,5 mil dólares por un apartamento de un dormitorio. Los precios también aumentaron significativamente en Ivano-Frankivsk (+4.700 $, hasta 31.700 $), Chernihiv (+4.000 $, hasta 31.000 $) y Cherkasy (+3.400 $, hasta 38.400 $).
Los precios medios de los apartamentos de un dormitorio en el mercado secundario aumentaron más en Vinnytsia (+8.900 $, hasta 59.900 $), así como en Chernivtsi (+7.000 $, hasta 62.000 $), Lviv (+7.000 $, hasta 87.000 $) y Cherkasy (+7.000 $, hasta 57.000 $).
Las viviendas de tres dormitorios en el mercado secundario también subieron más de precio en Vinnytsia (+8.800 $, hasta 75.800 $), Lviv (+7.700 $, hasta 108.700 $), Ivano-Frankivsk (+7.000 $, hasta 60.000 $). Al mismo tiempo, el precio medio de los apartamentos de tres dormitorios en el mercado secundario de Kiev cayó 8.000 dólares, hasta 135.000 dólares.
