La oferta total de espacio de oficinas en Kiev aumentó en 34 mil metros cuadrados o 4% a 2,26 millones de metros cuadrados en 2024, el servicio de prensa de CBRE Ucrania dijo a Interfax-Ucrania. Según la última investigación del mercado inmobiliario de oficinas de Kiev por CBRE Ucrania, los centros de negocios Tw12ve (16 mil metros cuadrados), Heritage (13,3 mil metros cuadrados) y Stoic (4 5 mil metros cuadrados) se pusieron en marcha en 2024.
El ritmo de puesta en marcha de nuevos espacios de oficinas el año pasado fue el más bajo desde 2017. Entre los factores clave que limitan la actividad de desarrollo, CBRE Ucrania destacó los riesgos de seguridad y la incertidumbre, el aumento de los costes de construcción, el acceso limitado a la financiación y la escasez de mano de obra cualificada.
Al mismo tiempo, la actividad del mercado de alquiler aumentó: el volumen de absorción bruta anual totalizó alrededor de 129 mil metros cuadrados (+42% interanual).
«Cabe destacar que el volumen de absorción en 2024 está en línea con el nivel de 2020 y se mantiene solo un 4% por debajo del de 2021, lo que refleja un retorno casi a las condiciones del mercado anteriores a la guerra», dijo Anna Silvestrova, Directora Senior de Propiedad de Oficinas y Relaciones con Inquilinos de CBRE Ucrania.
La estructura de la absorción bruta estuvo dominada por pequeñas transacciones de 200-500 metros cuadrados, mientras que las grandes transacciones de más de 4-5 mil metros cuadrados fueron esporádicas, aunque varias transacciones significativas apoyaron el mercado. La estructura por sectores de actividad estuvo dominada por las empresas de TI y telecomunicaciones, con una cuota del 25% (-26% interanual), seguidas del sector público (organizaciones gubernamentales o sin ánimo de lucro), con una cuota del 15% (-8% interanual).
Los traslados siguieron liderando el tipo de operación, con un 38% (-20 puntos porcentuales interanuales), que se elevó al 25% (+15 puntos porcentuales interanuales) de las operaciones de salida.
«Mientras que en el periodo anterior a la guerra los traslados se debían principalmente a la expiración de los contratos de arrendamiento o a ampliaciones o reducciones de plantilla, las condiciones actuales del mercado han dado lugar a un cambio estructural que permite a las empresas que antes no utilizaban espacio de oficinas profesionales trasladarse a inmuebles de categoría A y B. Esta tendencia ha atraído a nuevos inquilinos a los inmuebles de categoría B. Esta tendencia ha atraído a nuevos inquilinos a zonas antes dominadas por grandes empresas corporativas, lo que pone de relieve la creciente disponibilidad de espacio de oficinas de calidad», afirma Silvestrova.
La tasa media de vacantes en el mercado inmobiliario de oficinas ha disminuido 2,7 puntos porcentuales desde principios de año, hasta situarse en el 22% interanual. Se trata del primer aumento anual significativo de la ocupación desde antes de la guerra de 2021 (cuando la tasa de vacantes era del 14,1%).
La mayor parte de la desocupación se concentró en promociones nuevas, algunas de las cuales están casi totalmente vacías, así como en edificios de menor calidad situados normalmente fuera de la DDR. En particular, la desocupación en la clase B cayó significativamente hasta el 22,1% (-5 p.p. interanual), debido principalmente a la salida de inquilinos de inmuebles no profesionales. Al mismo tiempo, la desocupación de oficinas de clase A se mantuvo estable en el 22,7% a finales de año.
El tipo preferente efectivo se mantuvo estable en 19 $/m²/mes. Los alquileres solicitados en los inmuebles de las clases A y B oscilaron entre 16-22 $/m²/mes y 8-15 $/m²/mes, respectivamente.
La diferencia entre los precios solicitados y los efectivos en los mejores inmuebles sigue reduciéndose, lo que indica que los propietarios han adoptado un enfoque más realista a la hora de fijar los precios. El mercado ha vuelto predominantemente a los contratos de arrendamiento estándar de 3-5 años con condiciones más flexibles, incluidas las opciones de salida anticipada. Sin embargo, en algunos casos sigue existiendo la práctica de fijar condiciones de arrendamiento favorables hasta el final de la ley marcial o durante un plazo acordado mutuamente por las partes.
«Esperamos que la actividad de alquileres mantenga un impulso positivo en 2025, impulsando un mayor crecimiento de la ocupación de oficinas. Los inquilinos seguirán centrándose en edificios de oficinas de calidad con refugios de seguridad en ubicaciones solicitadas, mientras que los inmuebles que no cumplan estos requisitos seguirán enfrentándose a problemas de ocupación», afirmó Silvestrova.
En ausencia de perturbaciones económicas o de seguridad significativas, afirma, el mercado está preparado para una recuperación gradual pero constante, especialmente con el fin de las hostilidades previsto para 2025.
Con sede en Dallas (EE.UU.), CBRE es la mayor empresa mundial de consultoría e inversión en el sector inmobiliario comercial, con unos ingresos de 35.800 millones de dólares en 2024. Las acciones de CBRE Group Inc. cotizan en la Bolsa de Nueva York.
La oficina ucraniana de CBRE se inauguró en enero de 2008 y forma parte de la red de filiales de la empresa. En 2023, la oficina ucraniana amplió su presencia en Moldavia bajo la marca CBRE Moldavia.
CBRE Ucrania, nuevas oficinas en Kiev
