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Rechtskonflikt bezüglich der Teilzahlungen für Bauvorhaben, die 2021 begonnen wurden, muss beseitigt werden – Ukrainischer Verband der Bauträger

4 Juli , 2025  

Der Rechtskonflikt bezüglich der Teilzahlungen für Bauvorhaben, die nach dem 1. Januar 2021 begonnen wurden, muss beseitigt werden, meint der Ukrainische Verband der Bauträger.
„Der Rechtskonflikt muss beseitigt und klar festgelegt werden, dass für Bauvorhaben, deren Bau vor dem 1. Januar 2021 begonnen wurde und die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Betrieb genommen wurden, und für die keine Verträge über die Zahlung von Beteiligungen zwischen Bauträgern und lokalen Behörden zum 01.01.2021 abgeschlossen wurden, keine Beteiligungen berechnet und gezahlt werden. Dies entspricht der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers, die Quasi-Steuer abzuschaffen und die Entwicklung der Bauindustrie zu fördern“, erklärte der Vorstandsvorsitzende des Verbandes, Jewgenij Favorov, gegenüber der Nachrichtenagentur Interfax-Ukraine.
Er erinnerte daran, dass die Behörden 2019 offiziell anerkannt hatten, dass die Beteiligungsabgabe zu einer Quelle der Korruption geworden war, weshalb das Gesetz Nr. 132-IX zu ihrer Abschaffung verabschiedet wurde. Eine solche Entscheidung trug zur Senkung der Wohnkosten bei und sollte ein Instrument zur Förderung der Investitionstätigkeit in der Branche werden. De facto sah sich die Branche jedoch mit der Praxis konfrontiert, dass Gemeinden, auch vor Gericht, die Zahlung von Anteilsbeiträgen auch für Projekte forderten, für die die Baugenehmigung vor diesem Datum erteilt worden war, die Bauarbeiten jedoch erst später begonnen hatten. Insbesondere die Abteilung für Wirtschaft und Investitionen der Stadtverwaltung von Kiew (KSGA) ist Klägerin in 152 Gerichtsverfahren zur Einziehung von Beteiligungsbeiträgen von Bauherren. Wie die Agentur „Interfax-Ukraine“ berichtete, waren am 1. März 106 solcher Fälle für Objekte im Wert von rund 1,59 Mrd. UAH, die in den Jahren 2020-2022 in Betrieb genommen wurden, vor Gerichten verschiedener Instanzen anhängig.
Nach Einschätzung von Experten der Entwicklervereinigung wurde mit der Aufhebung der Beteiligungen ein Rechtskonflikt festgestellt, der diese Rechtslücke in der Regelung der entsprechenden Rechtsverhältnisse geschaffen hat. Dies wurde auch vom Obersten Gerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. Juli 2022 in der Rechtssache Nr. 910/9548/21 ausdrücklich anerkannt, in der es heißt: „Das Gesetz Nr. 132-IX regelt nicht die Frage der Beteiligung an Immobilien, wenn mit dem Bau des Objekts nach dem 1. Januar 2021 begonnen wurde.“ Gleichzeitig hat sich das Gericht mit seiner eigenen Auslegung dieser Rechtsverhältnisse faktisch vom Sinn und Zweck des Gesetzgebers entfernt, der in der vollständigen Abschaffung der Beteiligung als Quasi-Steuer auf Immobilien bestand.
Am 14. Mai 2025 bestätigte der Oberste Gerichtshof in der Rechtssache Nr. 320/44099/23 endgültig, dass die vom Kiewer Stadtrat in den Jahren 2019-2020 beschlossenen Änderungen der Verfahren zur Erhebung und Verwendung von Anteilsbeiträgen rechtswidrig und ungültig sind. Mit dieser Entscheidung hat das Gericht bestätigt, dass die Rechtsgrundlage, auf der die Stadtverwaltung seit 2019 die Beteiligungsbeiträge berechnet, entsprechende Verträge abgeschlossen oder finanzielle Forderungen gestellt hat, rechtswidrig, also illegal ist.
„Neben der rechtlich unbegründeten Position der Stadtverwaltung ist noch ein weiterer wichtiger Aspekt zu beachten. Die Stadt erhält bereits Milliarden von Griwna von Bauträgern und Käufern von Wohnimmobilien in Form von fertiggestellten und in kommunales Eigentum übergegangenen Objekten der technischen, verkehrstechnischen und sozialen Infrastruktur“, betonte Favorov.
Nach Berechnungen des Verbandes wurden allein in Kiew in acht Projekten von fünf Mitgliedsunternehmen bereits technische, verkehrliche und soziale Infrastruktur im Wert von über 5,6 Milliarden Griwna geschaffen. Der Gesamtwert der gesamten Infrastruktur, die die Bauträger der Stadt im Laufe ihrer Tätigkeit errichtet haben, beläuft sich auf Dutzende Milliarden Griwna, teilte der Vorsitzende des Verbandes mit.
Viele dieser Vermögenswerte werden unter anderem an städtische Unternehmen übertragen, die sie nicht nur kostenlos erhalten, sondern auch weiterhin stabile Einnahmen erzielen, indem sie den Einwohnern Gebühren für die Instandhaltung der gebauten Netze berechnen.
Die aktuellen Versuche, die Anteilsbeiträge rückwirkend nachzufordern, verschärfen jedoch nur die ohnehin schon schwierige Situation der akutesten Wohnungskrise in der Geschichte der unabhängigen Ukraine, betonte er.
Nach Einschätzung von Experten der Ukrainischen Vereinigung der Bauträger führen solche Praktiken zu einem Anstieg der Immobilienpreise, da eine doppelte, unvorhersehbare finanzielle Belastung für Unternehmen entsteht, die diese Kosten in den Quadratmeterpreis einkalkulieren müssen.
„Diese Kosten lassen sich im Rahmen eines Geschäftsmodells nicht vorhersagen, da die nationale Gesetzgebung das Instrument der Beteiligungsmodelle ausdrücklich verbietet. Eine besondere Verantwortung in dieser Situation trägt die politische Führung des Landes, die sich öffentlich gegenüber den Wählern zur Abschaffung der Beteiligungsmodelle und zur Verbesserung des Investitionsklimas bekannt hat. In der Praxis hat sich dies jedoch als deklaratorische Geste erwiesen, die nur teilweise in konkrete Rechtsvorschriften umgesetzt wurde. Was wir heute beobachten, steht in direktem Widerspruch zu den erklärten Zielen des Staates, die Regulierung zu lockern, die Bauwirtschaft zu unterstützen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, betonte Favorov.
Nach Ansicht der Experten des Verbandes kann die Situation korrigiert werden, indem der Rechtskonflikt beseitigt und klar festgelegt wird, dass für Bauobjekte, deren Bau vor dem 1. Januar 2021 begonnen wurde und die zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Betrieb genommen waren, und für die zu diesem Zeitpunkt keine Verträge über die Zahlung von Beteiligungen zwischen Bauträgern und lokalen Behörden abgeschlossen waren, keine Beteiligungen berechnet und gezahlt werden.
Der ukrainische Verband der Bauträger wurde 2023 gegründet. Die Mitglieder des Verbandes realisieren Projekte, die 26 % des ukrainischen Marktes und 93 % des Marktes der Hauptstadt ausmachen.