Es necesario eliminar la colisión jurídica relativa a las aportaciones a la construcción iniciada después del 1 de enero de 2021, según la Asociación Ucraniana de Promotores.
«Es necesario eliminar la colisión legislativa y establecer claramente que, en el caso de los objetos de construcción cuya construcción se haya iniciado antes del 1 de enero de 2021 y que, en la fecha indicada, no hayan sido puestos en funcionamiento, y los contratos de pago de la participación entre los promotores y las autoridades locales a fecha de 1 de enero de 2021 no se hayan celebrado, no se devengará ni se pagará la participación. Esto se ajustará a la intención inicial del legislador de eliminar el cuasi impuesto y estimular el desarrollo del sector de la construcción», comentó el presidente de la asociación, Evgueni Favorov, a la agencia Interfax-Ucrania.
Recordó que en 2019 las autoridades reconocieron oficialmente que la participación en el capital se había convertido en una fuente de corrupción, por lo que se aprobó la ley n.º 132-IX para su abolición. Esta decisión contribuyó a la reducción del precio de la vivienda y debía convertirse en un instrumento para estimular la actividad inversora en el sector. Pero, de facto, el sector se ha enfrentado a la práctica de que las comunidades exigen, incluso a través de los tribunales, el pago de las cuotas de participación también para proyectos cuya licencia de construcción se obtuvo antes de esa fecha, pero cuya construcción se inició posteriormente. En concreto, el Departamento de Economía e Inversiones de la Administración Estatal de la Ciudad de Kiev (KGA) es demandante en 152 procedimientos judiciales para reclamar a los clientes de la construcción el pago de las cuotas de participación. Según la agencia Interfax-Ucrania, a 1 de marzo había 106 casos de este tipo en trámite en tribunales de diferentes instancias para proyectos introducidos en 2020-2022 por un valor aproximado de 1590 millones de UAH.
Según la evaluación de los expertos de la Asociación de Promotores, la supresión de la participación en el capital social puso de manifiesto un conflicto legislativo que creó este vacío legal en la regulación de las relaciones jurídicas correspondientes. Así lo reconoció expresamente el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de julio de 2022 en el asunto n.º 910/9548/21, en la que se indica lo siguiente: «La Ley n.º 132-IX no regula las cuestiones de la participación proporcional en los casos en que la construcción del objeto se haya iniciado después del 1 de enero de 2021». Al mismo tiempo, al ofrecer su propia interpretación de estas relaciones jurídicas, el tribunal se apartó de hecho de la esencia y la intención del legislador, que consistía en la eliminación total de la participación proporcional como cuasiimpuesto sobre los bienes inmuebles.
El 14 de mayo de 2025, en el asunto n.º 320/44099/23, el Tribunal Supremo confirmó definitivamente que las modificaciones del procedimiento de recaudación y utilización de las aportaciones participativas, adoptadas por el Consejo de Kiev en 2019-2020, son ilegales e inválidas. Es decir, con esta decisión, el tribunal confirmó que la base normativa utilizada por las autoridades municipales desde 2019 para calcular la participación en las cuotas, celebrar los contratos correspondientes o presentar reclamaciones financieras es ilegal, es decir, contraria a la ley.
«Además de la posición jurídicamente infundada de las autoridades municipales, cabe destacar otro aspecto importante. La ciudad ya recibe de los promotores y compradores de viviendas miles de millones de grivnas en forma de obras de ingeniería, transporte e infraestructura social construidas y transferidas a la propiedad municipal», subrayó Favorov.
Según los cálculos de la asociación, solo en Kiev, en ocho proyectos de cinco empresas miembros de la misma, ya se ha creado una infraestructura de ingeniería, transporte y social por valor de más de 5600 millones de grivnas. El coste total de toda la infraestructura que los promotores de la ciudad han construido a lo largo de los años se estima en decenas de miles de millones de grivnas, según informó el presidente de la asociación.
Muchos de estos activos se transfieren al balance de empresas municipales, que no solo los obtienen de forma gratuita, sino que además reciben ingresos estables al cobrar a los residentes por el mantenimiento de las redes construidas.
Pero lo que está ocurriendo ahora, los intentos de cobrar retroactivamente la cuota de participación, solo empeora la ya de por sí complicada situación de la crisis de vivienda más grave de toda la historia de la Ucrania independiente, señaló.
Según los expertos de la Asociación Ucraniana de Promotores, estas prácticas provocan un aumento de los precios de la vivienda, ya que crean una doble carga financiera impredecible para las empresas, que se ven obligadas a incluir estos gastos en el precio por metro cuadrado.
«Estos gastos son imposibles de prever en el marco de un modelo de negocio, ya que la legislación nacional prohíbe expresamente el instrumento de la participación en el capital. En esta situación, la responsabilidad recae en particular en los dirigentes políticos del país, que se comprometieron públicamente ante los electores a suprimir la participación en el capital y a mejorar el clima de inversión. Sin embargo, en la práctica, esto ha resultado ser un gesto declarativo que solo se ha materializado parcialmente en la legislación. Lo que observamos hoy contradice directamente los objetivos declarados por el Estado de desregulación, apoyo al sector de la construcción y garantía de una vivienda asequible», subrayó Favorov.
Según los expertos de la asociación, la situación puede remediarse eliminando la colisión legislativa y estableciendo claramente que, en el caso de los objetos de construcción cuya construcción se haya iniciado antes del 1 de enero de 2021 y que no hayan sido puestos en servicio en esa fecha, y los contratos de pago de la participación entre los promotores y las autoridades locales no se habían celebrado en ese momento, no se devengará ni se pagará la participación.
La Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios se fundó en 2023. Los miembros de la asociación llevan a cabo proyectos que representan el 26 % del mercado ucraniano y el 93 % del mercado de la capital.
