Wie das Projekt Relocation berichtet, hat die Europäische Kommission neue Vorschriften vorgeschlagen, die es Städten und Regionen in der EU ermöglichen sollen, die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Airbnb, Booking und andere Plattformen in Gebieten mit akutem Mangel an bezahlbarem Wohnraum einzuschränken.
Der Entwurf des „Affordable Housing Act“ wurde am 9. September 2026 von der Europäischen Kommission vorgelegt und muss nun vom Europäischen Parlament und vom Rat der EU geprüft werden. Es geht nicht um ein einheitliches Verbot von Kurzzeitvermietungen in der gesamten Europäischen Union, sondern um die Schaffung eines gemeinsamen Rechtsrahmens, innerhalb dessen lokale Behörden Beschränkungen einführen können, sofern sie nachweisen können, dass sich die Vermietung an Touristen negativ auf den Wohnungsmarkt auswirkt.
Dem Entwurf zufolge kann ein Gebiet als „Wohnungsnotgebiet“ eingestuft werden, wenn die Kosten für eine durchschnittliche Wohnung mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens entsprechen, dieser Wert in den letzten zehn Jahren gestiegen ist und die Wohnungsknappheit voraussichtlich noch mindestens drei Jahre anhalten wird. Erreicht das Verhältnis von Wohnkosten zu Einkommen zehn Jahre, entfällt die Anforderung, dass dieser Wert in den vorangegangenen zehn Jahren gestiegen sein muss.
Die Tatsache hoher Preise allein reicht jedoch nicht aus. Um Beschränkungen einzuführen, müssen die lokalen Behörden nachweisen, dass die kurzfristige Vermietung über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren die Verfügbarkeit oder die Kosten von Wohnraum in einem bestimmten Gebiet erheblich verschlechtert hat und dass weniger strenge Maßnahmen das Problem nicht ebenso wirksam lösen können.
Die Beschränkungen sollen in erster Linie Wohnungen betreffen, die zu kommerziellen Zwecken genutzt werden und nicht den Hauptwohnsitz des Eigentümers darstellen. Die Vermietung der eigenen Hauptwohnung an Touristen soll von diesen Beschränkungen ausgenommen werden. Bei der Beurteilung des kommerziellen Charakters der Tätigkeit können die Behörden die Anzahl der Wohnungen eines Eigentümers und die Häufigkeit ihrer Vermietung berücksichtigen.
Auf diese Weise können Städte Obergrenzen für das Volumen der Kurzzeitvermietung festlegen, die Nutzung von Investitionswohnungen zur Unterbringung von Touristen einschränken oder andere Maßnahmen ergreifen; diese müssen jedoch räumlich begrenzt, begründet und im Verhältnis zum Problem angemessen sein. Für bereits bestehende, rechtmäßige Objekte sind Übergangsfristen vorzusehen. Die maximale anfängliche Geltungsdauer der Beschränkungen beträgt fünf Jahre; danach muss die Notwendigkeit ihrer Beibehaltung überprüft werden.
Die neuen Vorschläge ergänzen die europäische Verordnung zur Transparenz bei Kurzzeitvermietungen, die bereits am 20. Mai 2026 in Kraft getreten ist. Sie sieht die Registrierung der Objekte und die Übermittlung von Daten durch die Plattformen an die lokalen Behörden vor und ermöglicht es, die Löschung von Anzeigen mit fehlenden oder ungültigen Registrierungsnummern zu verlangen.
Die Europäische Kommission weist darauf hin, dass die Zahl der Kurzzeitmietobjekte in der EU zwischen 2018 und 2024 um etwa 93 % gestiegen ist und dass solche Wohnungen mittlerweile etwa ein Viertel des touristischen Übernachtungsangebots in der Europäischen Union ausmachen. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in der EU seit 2013 um mehr als 60 % gestiegen, die Mieten um etwa 20 %.
Am deutlichsten könnten sich die neuen Vorschriften potenziell auf Tourismuszentren auswirken, in denen gleichzeitig eine hohe Nachfrage nach Unterkünften und ein begrenztes Hotelangebot herrscht – insbesondere in Paris, Barcelona, Amsterdam, Rom, Florenz, Venedig und anderen beliebten Städten.
Für Touristen könnte die Kehrseite der Beschränkungen ein Anstieg der Unterkunftskosten sein. In ihrer eigenen Folgenabschätzung zum „Affordable Housing Act“ räumt die Europäische Kommission ausdrücklich ein, dass ein Rückgang der Anzahl von Wohnungen für Kurzzeitvermietungen die Auswahl an Touristenunterkünften verringern und zu Preissteigerungen führen könnte, insbesondere dort, wo der Hotelmarkt bereits fast an der Auslastungsgrenze arbeitet.
Als einen Anhaltspunkt führt die Europäische Kommission die Erfahrungen aus New York an, wo nach dem faktischen Verbot eines Großteils der Kurzzeitvermietungen die durchschnittlichen Kosten für ein Hotelzimmer laut einer Studie um etwa 14–19 Dollar pro Nacht gestiegen sind und die zusätzlichen Einnahmen der Hotels in den ersten 18 Monaten auf 2,1–2,9 Milliarden Dollar geschätzt wurden. Die Autoren der Studie stellten fest, dass der Umsatzanstieg vor allem auf höhere Preise und nicht auf eine Zunahme der verkauften Übernachtungen zurückzuführen war.
Die amerikanischen Ergebnisse lassen sich nicht direkt auf Europa übertragen, da sich die Struktur des Hotelangebots von Stadt zu Stadt stark unterscheidet. Für ein großes europäisches Tourismuszentrum, in dem ein Zimmer oder eine Ferienwohnung heute 150–200 Euro pro Nacht kostet, würde ein vergleichbarer Anstieg in absoluten Zahlen jedoch etwa 7–13 % zusätzliche Übernachtungskosten bedeuten.
Nach unserer Einschätzung dürfte der durchschnittliche Effekt für den Touristen bei moderaten Beschränkungen, die lediglich die Anzahl der gewerblichen Airbnb-Objekte verringern, aller Wahrscheinlichkeit nach bei 5–7 % liegen. In beliebten Gegenden mit strengen Beschränkungen und einem Mangel an Hotelzimmern könnte der Anstieg 5–10 % betragen, während er an Feiertagen, bei Messen und in der Hochsaison vorübergehend 10–15 % übersteigen könnte.
Wenn eine Wohnung beispielsweise derzeit 120 Euro pro Nacht kostet, bedeutet ein Aufschlag von 5–10 % zusätzliche Kosten von 6–12 Euro pro Tag oder 42–84 Euro für einen einwöchigen Aufenthalt. Bei einer Unterkunft im Wert von 200 Euro pro Nacht würde ein Anstieg um 10 % die Kosten für den Touristen um etwa 140 Euro für eine einwöchige Reise erhöhen.
Für die ansässige Bevölkerung dürfte sich hingegen der gegenteilige Effekt ergeben. Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die Rückführung eines Teils der Ferienwohnungen in den Markt für Langzeitmieten das Wohnungsangebot vergrößern und den Anstieg der Mietpreise verlangsamen wird. In der Folgenabschätzung wird eine Studie aus Barcelona angeführt: In Stadtteilen mit durchschnittlicher Airbnb-Präsenz wurde dessen Einfluss mit einem Anstieg der Langzeitmieten um etwa 2 % und einem Anstieg der Wohnkosten um 4,4 % in Verbindung gebracht, während in Stadtteilen mit der höchsten Konzentration an Ferienvermietungen der Effekt bei 7 % bzw. 17 % lag.
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