据Relocation项目报道，欧盟委员会提出了一项新规，允许欧盟各城市和地区在经济适用房严重短缺的地区，限制通过爱彼迎（Airbnb）、Booking等平台进行的短期公寓租赁。
《可负担住房法案》（Affordable Housing Act）草案已于2026年9月9日由欧盟委员会提交，目前需提交欧洲议会和欧盟理事会审议。这并非旨在全欧盟范围内统一禁止短期租赁，而是旨在建立一个通用法律框架，在此框架下，地方政府若能证明旅游租赁对住房市场产生了负面影响，即可在相关地区实施限制措施。
根据该草案，若某地区平均公寓价格相当于人均现有收入的至少八年，且该指标在过去十年内持续上升，同时住房短缺状况预计还将持续至少三年，则该地区可被认定为“住房压力区”。若住房价格与收入之比达到十年水平，则不再要求该指标在过去十年内呈上升趋势。
然而，仅凭房价高企这一事实尚不足以构成依据。若要实施限制措施，地方政府必须证明：短期租赁在过去至少三年内已显著恶化了特定区域的住房可负担性或推高了住房成本，且较温和的措施无法以同等效率解决问题。
限制措施应首先针对用于商业目的且非业主主要居住地的公寓。建议将向游客出租业主的主要自住住房排除在这些限制之外。在评估活动是否具有商业性质时，当局可考虑同一业主拥有的公寓数量及其出租频率。
因此，各城市可对短期租赁总量设定上限，限制将投资性公寓用于接待游客，或采取其他措施，但这些措施必须具有地域限定性、合理性，并与问题严重程度相称。对于现有的合法出租房源，应设定过渡期。限制措施的初始有效期最长为五年，期满后需重新评估是否需要继续实施。
新提案是对欧盟《短期租赁透明度条例》的补充，该条例已于2026年5月20日生效。该条例规定了租赁物件的登记要求，要求平台向地方政府提交数据，并允许要求删除注册号缺失或无效的广告。
欧盟委员会指出，2018年至2024年间，欧盟短租房源数量增长了约93%，此类公寓目前约占欧盟旅游住宿供应量的四分之一。与此同时，自2013年以来，欧盟的房价上涨了60%以上，租金则上涨了约20%。
新规最可能对那些住宿需求旺盛而酒店供应有限的旅游中心产生显著影响——特别是巴黎、巴塞罗那、阿姆斯特丹、罗马、佛罗伦萨、威尼斯等热门城市。
对游客而言，这些限制措施的负面影响可能是住宿成本的上升。欧盟委员会在《可负担住房法案》的影响评估报告中明确指出，短期租赁公寓数量的减少可能会缩减旅游住宿的选择范围，并导致价格上涨，特别是在酒店市场已接近满负荷运营的地区。
欧盟委员会援引纽约的经验作为参考之一：据研究显示，在事实上禁止了大部分短期租赁后，酒店客房的平均价格每晚上涨了约14至19美元，而酒店在前18个月内的额外收入估计为21亿至29亿美元。研究作者发现，收入的增长主要归因于房价上涨，而非入住晚数的增加。
美国的研究结果不能直接套用到欧洲，因为各城市的酒店供应结构差异很大。然而，对于欧洲大型旅游中心而言，那里目前一间客房或公寓每晚的价格在150至200欧元之间，若按绝对值计算，同等幅度的涨幅意味着住宿费用将增加约7%至13%。
据我们评估，在仅实施温和限制（仅减少Airbnb专业房源数量）的情况下，对游客的平均影响很可能在5%至7%之间。在限制严格且酒店客房短缺的热门地区，涨幅可能达到5%至10%；而在节假日、展会及旅游旺季期间，涨幅可能会暂时超过10%至15%。
例如，如果一套公寓目前的夜间价格为120欧元，5%至10%的涨幅意味着每天需额外支付6至12欧元，或每周住宿费用增加42至84欧元。对于每晚200欧元的住宿，10%的涨幅将使游客一周的旅行费用增加约140欧元。
与此同时，这对常住居民的影响应是相反的。欧盟委员会预计，部分旅游公寓回归长期租赁市场将增加住房供应，并放缓租金涨幅。影响评估中引用了巴塞罗那的一项研究：在Airbnb存在程度处于中等水平的地区，其影响导致长期租赁量增加约2%，住房价格上涨4.4%；而在旅游租赁最集中的地区，这一影响分别达到7%和17%。
