Das Gesamtangebot an Büroflächen in Kiew stieg um 34 Tausend Quadratmeter oder 4% auf 2,26 Millionen Quadratmeter im Jahr 2024, teilte der Pressedienst von CBRE Ukraine gegenüber Interfax-Ukraine mit. Laut der jüngsten Untersuchung des Kiewer Büroimmobilienmarktes durch CBRE Ukraine wurden 2024 die Geschäftszentren Tw12ve (16 Tausend Quadratmeter), Heritage (13,3 Tausend Quadratmeter) und Stoic (4,5 Tausend Quadratmeter) in Betrieb genommen.
Das Tempo der Inbetriebnahme neuer Büroflächen im vergangenen Jahr war das niedrigste seit 2017. Zu den wichtigsten Faktoren, die die Entwicklungstätigkeit einschränken, gehören laut CBRE Ukraine Sicherheitsrisiken und Unsicherheit, steigende Baukosten, begrenzter Zugang zu Finanzierungen und ein Mangel an qualifizierten Arbeitskräften.
Gleichzeitig nahm die Aktivität auf dem Vermietungsmarkt zu: Das Volumen der jährlichen Bruttoabsorption belief sich auf rund 129 Tausend Quadratmeter (+42 % gegenüber dem Vorjahr).
„Es ist bemerkenswert, dass das Absorptionsvolumen im Jahr 2024 dem Niveau von 2020 entspricht und nur 4 % unter dem von 2021 liegt, was fast eine Rückkehr zu den Marktbedingungen der Vorkriegszeit widerspiegelt“, sagte Anna Silvestrova, Senior Director of Office Property and Tenant Relations bei CBRE Ukraine.
Die Struktur der Bruttoabsorption wurde von kleinen Transaktionen von 200-500 m² dominiert, während große Transaktionen von mehr als 4-5 Tausend m² nur sporadisch vorkamen, obwohl mehrere bedeutende Transaktionen den Markt stützten. Die Struktur nach Wirtschaftszweigen wurde von IT- und Telekommunikationsunternehmen mit einem Anteil von 25 % (-26 % gegenüber dem Vorjahr) dominiert, gefolgt vom öffentlichen Sektor (Regierung oder gemeinnützige Organisationen) mit einem Anteil von 15 % (-8 % gegenüber dem Vorjahr).
Mit 38 % (-20 % gg. Vj.) lagen Umzüge weiterhin an der Spitze der Geschäftsarten, während der Anteil der Ausstiegsgeschäfte auf 25 % (+15 % gg. Vj.) anstieg.
„Während in der Vorkriegszeit Umzüge in erster Linie durch das Auslaufen von Mietverträgen oder die Erweiterung bzw. Verkleinerung der Belegschaft bedingt waren, haben die aktuellen Marktbedingungen zu einer strukturellen Verschiebung geführt, die es Unternehmen, die zuvor keine professionellen Büroflächen nutzten, ermöglicht, in Objekte der Klassen A und B umzuziehen. Dieser Trend hat neue Mieter in Gegenden angezogen, die zuvor von großen Unternehmen dominiert wurden, was das wachsende Angebot an hochwertigen Büroflächen unterstreicht“, sagt Silvestrova.
Die durchschnittliche Leerstandsquote auf dem Büroimmobilienmarkt sank seit Jahresbeginn um 2,7 Prozentpunkte auf 22 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies war der erste signifikante jährliche Anstieg der Belegung seit der Vorkriegszeit 2021 (damals lag der Leerstand bei 14,1 %).
Der Großteil des Leerstands konzentrierte sich auf Neubauten, von denen einige fast vollständig leer stehen, sowie auf Gebäude von geringerer Qualität, die typischerweise außerhalb der DDR liegen. Insbesondere der Leerstand in der Klasse B ging deutlich auf 22,1 % zurück (-5 Prozentpunkte im Jahresvergleich), was hauptsächlich auf den Auszug von Mietern aus nichtprofessionellen Objekten zurückzuführen ist. Gleichzeitig blieb der Leerstand bei Büroflächen der Klasse A zum Jahresende mit 22,7 % stabil.
Der effektive Leitzins blieb mit 19 $/qm/Monat stabil. Die Angebotsmieten für Objekte der Klassen A und B bewegten sich zwischen 16-22 $/qm/Monat bzw. 8-15 $/qm/Monat.
Die Kluft zwischen Angebots- und Effektivmieten in den besten Objekten verringert sich weiter, was darauf hindeutet, dass die Vermieter einen realistischeren Ansatz bei der Preisgestaltung gewählt haben. Der Markt ist überwiegend zu Standardmietverträgen mit einer Laufzeit von 3 bis 5 Jahren und flexibleren Bedingungen zurückgekehrt, einschließlich der Möglichkeit eines vorzeitigen Ausstiegs. In einigen Fällen gibt es jedoch immer noch die Praxis, günstige Mietbedingungen bis zum Ende des Kriegsrechts oder für eine von den Parteien vereinbarte Dauer festzulegen.
„Wir gehen davon aus, dass die Vermietungsaktivität bis 2025 eine positive Dynamik beibehalten wird, was zu einem weiteren Wachstum der Bürobelegung führen wird. Die Mieter werden sich weiterhin auf hochwertige Bürogebäude mit Sicherheitsvorkehrungen in begehrten Lagen konzentrieren, während Objekte, die diese Anforderungen nicht erfüllen, weiterhin mit Belegungsproblemen zu kämpfen haben werden“, so Silvestrova.
Solange es keine größeren sicherheitspolitischen oder wirtschaftlichen Schocks gibt, ist der Markt für eine allmähliche, aber stetige Erholung bereit, insbesondere mit dem allgemein erwarteten Ende der Feindseligkeiten im Jahr 2025.
CBRE mit Hauptsitz in Dallas (USA) ist die weltweit größte Beratungs- und Investmentgesellschaft für Gewerbeimmobilien mit einem Umsatz von 35,8 Mrd. USD im Jahr 2024. Die Aktien der CBRE Group Inc. werden an der New Yorker Börse gehandelt.
Die ukrainische Niederlassung von CBRE wurde im Januar 2008 eröffnet und ist Teil des Netzwerks der Tochtergesellschaften des Unternehmens. Im Jahr 2023 erweiterte das ukrainische Büro seine Präsenz in Moldawien unter der Marke CBRE Moldova.
CBRE Ukraine, neue Büros in Kiew
