Der Übergang zu einer gesteuerten Wechselkursflexibilität hat sich noch nicht auf die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt ausgewirkt, aber er könnte das Verhalten potenzieller Käufer verändern, und der Anstieg des Dollars in der Zukunft könnte sich auf die Baukosten auswirken, so ukrainische Bauunternehmer in einem Interview mit Interfax-Ukraine.
„Wir erwarten keine starken Preisschwankungen auf dem Primärmarkt. Die Bindung an den aktuellen Dollarkurs ist eine gängige Praxis unter den Bauträgern. Das heißt, im Falle einer deutlichen Abwertung der Griwna gegenüber dem Dollar werden die Quadratmeterpreise im Gegenwert der Landeswährung tatsächlich steigen. Derzeit sehen wir jedoch keinen Grund dafür“, erklärte Anna Laevska, kaufmännische Direktorin von Intergal-Bud, gegenüber der Agentur.
Ihr zufolge werden die Quadratmeterpreise kurzfristig hauptsächlich von der Dynamik der realen Nachfrage und den Baukosten beeinflusst.
Gleichzeitig könnte der Anstieg des Dollars zu höheren Preisen für Dienstleistungen von Bauunternehmen und Baumaterialien führen, sagte Dmitry Novikov, Marketingdirektor von City One Development.
„Wir sehen derzeit keine Voraussetzungen für einen raschen Preisanstieg auf dem primären Immobilienmarkt. Selbst wenn der Dollar an Wert gewinnt, wird es in naher Zukunft keine wesentlichen Veränderungen auf dem Primärmarkt geben. Es kann sich jedoch auf die Zukunft auswirken: Wenn die Kosten für Baumaterialien, die direkt an die Währung gebunden sind, steigen, werden die Baukosten sicherlich steigen“, sagte er.
Daria Bedia, Marketingdirektorin der DIM-Gruppe, äußerte eine ähnliche Meinung.
„Die Preispolitik auf dem Primärmarkt ist immer eng mit Wechselkursschwankungen verbunden, da ein großer Teil der Leistungen der Bauunternehmen und die Kosten für Baumaterialien beispielsweise an die US-Währung gebunden sind. Steigt der Wechselkurs deutlich an, führt dies zu einer zusätzlichen Belastung der Baukosten, was den Preis in die Höhe treibt“, so der Experte.
Gleichzeitig sei die Rhetorik des „Preisanstiegs“ vor dem Hintergrund eines flexiblen Wechselkurses nichts weiter als ein Marketingtrick und ein Versuch, Käufer zum Kauf zu bewegen.
„Angesichts der Sachzwänge wird es kein schnelles Wachstum geben“, sagte Bedia.
Im Falle eines Anstiegs des Dollarkurses können die Bauträger den Kostenanstieg nur mit Hilfe von zuvor gekauften Baustoffvorräten bremsen, sagte Irina Mikhaleva, Marketingdirektorin von Alliance Novobud.
„Wir können mit Sicherheit sagen, dass mit dem weiteren Anstieg des Dollars auch die Kosten für Primärmaterialien steigen werden, vor allem in Griwna. Auch die Baukosten werden steigen, da die Hersteller und Lieferanten von Dienstleistungen und Baumaterialien die Preise erhöhen werden. Die einzige Möglichkeit, den Kostenanstieg zu bremsen, könnte darin bestehen, sich mit Baumaterialien einzudecken, die früher gekauft wurden und den Bauherren jetzt zur Verfügung stehen“, sagte sie.
Frau Mikhaleva merkte an, dass die Marktreaktion nur dann vorhergesagt werden kann, wenn der Dollar allmählich und ohne große Sprünge steigt.
Die KAN-Entwicklung ihrerseits ist der Ansicht, dass selbst eine starke Schwankung des Wechselkurses nur geringe Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben wird.
„Selbst eine starke Schwankung des Wechselkurses wird, wenn sie sich auf die Immobilienkosten auswirkt, den Wohnungsmarkt nicht wesentlich beeinflussen. Wenn der Wechselkurs um 10 % sinkt, wird er später wieder steigen. Die staatlichen Hypothekenprogramme werden nicht ausgesetzt und weiterhin in Griwna ausgegeben. Was den Wohnungsneubau betrifft, so werden sich die Bauträger weiterhin an den Marktpreis in Dollar anpassen. Bislang sehen wir keine Faktoren, die die Griwna stark einbrechen lassen könnten“, so der Bauträger.
Nach Angaben der Pressestelle der Kovalska-Gruppe kann sich der Übergang zur Wechselkursflexibilität indirekt auf die Nachfrage auswirken und das Tempo der Erholung auf dem Wohnungsbaumarkt angesichts des allgemeinen Kaufkraftverlustes verlangsamen.
„Käufer, die über Ersparnisse in einer anderen Währung verfügen und bereit sind, heute zu kaufen, könnten ihre Kaufentscheidung aufschieben, bis der Wechselkurs „besser“ ist, während Käufer, die einen Kauf im Rahmen von Regierungs- und Partnerprogrammen wie eOselya, Vorzugshypotheken usw. in Erwägung ziehen, auf der Suche nach billigerem Wohnraum aufgrund der „Unsicherheit“ auf den Sekundärmarkt ausweichen könnten“, sagte der Bauträger.
Susanna Karakhanyan, Head of Sales bei der Greenville Group, sprach ebenfalls von der Wahrscheinlichkeit einer Änderung im Verhalten potenzieller Käufer.
„Für diejenigen, die jetzt über den Kauf eines Hauses nachdenken, öffnet sich ein Zeitfenster, um zu investieren, bevor der Wechselkurs an Fahrt aufgenommen hat und nach dem kommerziellen Kurs zu steigen beginnt. Diese Situation wird wahrscheinlich Investoren anlocken, die bereit sind, sofort den vollen Preis zu zahlen“, so der Experte gegenüber der Agentur.
Darüber hinaus ist die Situation für diejenigen, die lange Ratenzahlungspläne für den Erwerb von Wohnraum abschließen wollten, unvorhersehbar geworden.
„Solange der NBU-Wechselkurs mehr als ein Jahr lang unverändert blieb, konnten die Investoren ihre Zahlungen klar kalkulieren. Jetzt wird die Situation unvorhersehbar sein. Daher werden die Bauträger versuchen, die Situation in den Griff zu bekommen, indem sie beispielsweise den Wechselkurs für einen bestimmten Zeitraum festlegen, um keinen Käufer zu verlieren und ihre Loyalität zu demonstrieren“, so Karakhanyan.
Wie berichtet, hat die ukrainische Nationalbank am 3. Oktober auf ein System der kontrollierten Wechselkursflexibilität umgestellt.
