La colisión jurídica sobre las aportaciones participativas para la construcción iniciada después de 2021 provoca un aumento de los precios de la vivienda y frena la actividad inversora, según la Asociación Ucraniana de Promotores.
La derogación por la Ley n.º 132-IX de la práctica de las aportaciones participativas para proyectos cuya construcción se inició después del 1 de enero de 2021 debería haber contribuido a reducir el precio de la vivienda y estimular la actividad inversora. Pero, de facto, el sector se ha enfrentado a la práctica de que las comunidades exigen, incluso a través de los tribunales, el pago de aportaciones participativas también para proyectos cuya licencia de construcción se obtuvo antes de esa fecha, pero cuya construcción se inició posteriormente. En concreto, el Departamento de Economía e Inversiones de la Administración Municipal de Kiev es demandante en 152 procedimientos judiciales para reclamar a los clientes de la construcción el pago de las cuotas de participación.
A 1 de marzo, los tribunales de diversas instancias tenían pendientes 106 casos de este tipo para proyectos iniciados en 2020-2022 por un valor aproximado de 1590 millones de UAH.
«En 2019, las autoridades reconocieron oficialmente que la participación en el capital se había convertido en una fuente de corrupción, por lo que se aprobó la ley n.º 132-IX para su abolición. Se trataba de una posición de principio del Estado: eliminar el cuasi impuesto sobre los bienes inmuebles que, en la práctica, pagaban los compradores de viviendas. Esta decisión contribuyó a la reducción del precio de la vivienda y debía convertirse en un instrumento para estimular la actividad inversora en el sector. A pesar de la clara posición oficial del Ministerio de Desarrollo de Comunidades y Territorios de Ucrania, de los autores de la ley sobre la abolición de la participación accionarial y del comité especializado de la Verkhovna Rada, la fiscalía y las autoridades locales siguen ignorando las normas de la legislación vigente», comentó el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Evgeny Favorov, a Interfax-Ucrania.
El impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria está demostrando una gran eficacia para el desarrollo de las comunidades.
La presidenta del Comité de la Rada para la Organización del Poder Estatal, el Autogobierno Local, el Desarrollo Regional y la Urbanización, Elena Shulyak, una de las autoras de la ley n.º 132-IX, subrayó que ya en la fase de derogación de las participaciones, las comunidades tenían una alternativa compensatoria, a saber, un impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria. Este instrumento tiene un potencial mucho mayor para resolver los problemas de infraestructura, es más fácil de administrar y presenta muchos menos riesgos de corrupción que la cuota.
«De hecho, la participación en los ingresos de los presupuestos locales era muy reducida, alrededor del 1 %, y estos fondos no se utilizaban para la construcción de nuevas guarderías, escuelas y otras infraestructuras, ni se controlaba su destino. Por lo tanto, tenemos un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. No diría que es una compensación universal, pero ahora vemos que, según las cifras, ya lo supera con creces. Así, en 2020 ascendió a 5700 millones, en 2021 a 7800 millones de UAH, en 2022 a 7100 millones de UAH (a pesar de la guerra), en 2023 a 9100 millones de UAH, en 2024 a 10 700 millones de UAH y en 2025 (a día de hoy) 4300 millones de UAH. En cuanto a las aportaciones participativas, vemos las siguientes cifras: en 2020, los ingresos por aportaciones participativas ascendieron a 1400 millones de UAH, en 2021 a 572 millones de UAH, en 2022, 134 millones de UAH; en 2023, nuevamente 134 millones de UAH; en 2024, 199 millones de UAH; y en el año en curso (a día de hoy), 159 millones de UAH», informó Shulyak.
Subrayó que la participación accionarial como instrumento había dejado de ser eficaz hacía tiempo y que, por eso, se había abolido por ley.
«Pero eso no significa que las comunidades no tengan derecho a defender sus intereses ante los tribunales cuando se trata de casos que entran en el ámbito de aplicación de la antigua legislación. De hecho, algunas comunidades, en particular Kiev, siguen activas en litigios jurídicos sobre la participación accionarial, en situaciones en las que los proyectos obtuvieron permisos antes de 2020, pero se completaron más tarde. En estos casos, el fundamento jurídico de las demandas suele ser el artículo 1212 del Código Civil de Ucrania, relativo a los bienes retenidos sin fundamento. En cuanto a otras comunidades, aún no disponemos de estadísticas centralizadas sobre el número de demandas», informó Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, si el contrato de pago de la participación no se celebró antes de la entrada en vigor de la ley que lo derogó, dichos cobros son injustificados.
En cuanto a los proyectos en los que han cambiado los participantes durante este tiempo, señaló que si el nuevo cliente de la construcción lleva a cabo la construcción de conformidad con el permiso de ejecución de obras expedido al cliente anterior antes del 1 de enero de 2021, no hay motivos para que no pague la participación en la construcción. Pero si obtuvo el permiso para realizar las obras de construcción después del 1 de enero de 2021, no se pagará la participación proporcional.
«Si el cliente de la construcción lleva a cabo un proyecto completamente nuevo, en cuanto a funcionalidad, etc., en ese caso es más conveniente rescindir el permiso anterior y obtener uno nuevo. De este modo, el nuevo permiso se obtendrá después del 1 de enero de 2021 y el cliente de la construcción no tendrá ninguna obligación de pagar la participación proporcional», recomienda Shulyak.
Colisión: el permiso se obtuvo antes de la supresión de la participación en las ganancias, la construcción se inició después.
Según la evaluación de los expertos de la Asociación de Promotores, al suprimir la participación en las ganancias se detectó una colisión legislativa que creó un vacío legal en la regulación de las relaciones jurídicas correspondientes. Así lo reconoció expresamente el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de julio de 2022 en el asunto n.º 910/9548/21, en la que se indica: «La Ley n.º 132-IX no regula las cuestiones de participación en el capital social en los casos en que la construcción del objeto se haya iniciado después del 1 de enero de 2021». Al mismo tiempo, al ofrecer su propia interpretación de estas relaciones jurídicas, el tribunal se apartó de hecho de la esencia y la intención del legislador, que consistía en la eliminación total de la participación en la propiedad como cuasiimpuesto sobre los bienes inmuebles.
El 14 de mayo de 2025, en el asunto n.º 320/44099/23, el Tribunal Supremo confirmó definitivamente que las modificaciones del procedimiento de recaudación y utilización de las aportaciones participativas, adoptadas por el Consejo de Kiev en 2019-2020, son ilegales e inválidas. Es decir, con esta decisión, el Tribunal Supremo confirmó que la base normativa utilizada por las autoridades municipales desde 2019 para calcular la participación en las cuotas, celebrar los contratos correspondientes o presentar reclamaciones financieras es ilegal, es decir, contraria a la ley.
«Además de la posición jurídicamente infundada de las autoridades municipales, cabe señalar otro aspecto importante. La ciudad ya recibe de los promotores y compradores de viviendas miles de millones de grivnas en forma de obras de ingeniería, transporte e infraestructura social construidas y transferidas a la propiedad municipal», señaló Favorov.
Las ciudades han recibido nuevas infraestructuras de ingeniería por valor de miles de millones de grivnas, pero la cuestión de su contabilización como gasto social sigue sin resolverse, según los expertos.
Según los cálculos de la Asociación Ucraniana de Promotores, solo en ocho proyectos de cinco empresas miembros en Kiev ya se han creado infraestructuras de ingeniería, transporte y sociales por valor de más de 5600 millones de grivnas. El coste total de toda la infraestructura que los promotores de la ciudad han construido a lo largo de los años se estima en decenas de miles de millones de grivnas, según informó Favorov.
Muchos de estos activos se transfieren al balance de empresas municipales, que no solo los obtienen de forma gratuita, sino que además reciben ingresos estables al cobrar a los residentes por el mantenimiento de las redes construidas.
En cuanto a la infraestructura social, como guarderías y escuelas, su creación es obligatoria según las normas de construcción, pero, de facto, no existe un procedimiento para transferir estos activos a las comunidades.
La directora comercial de la empresa Intergal-Bud, Anna Laevskaya, habló de dos casos en los que la empresa intentó llegar a un acuerdo con las autoridades municipales sobre la infraestructura educativa: una guardería en el complejo residencial Parkovye Ozera, en el distrito de Dneprovskoye, y otra en el complejo residencial Yaskravoye, en el barrio de Minsk.
«En Parkovye Ozyora, ofrecimos transferir a la ciudad una guardería llave en mano con capacidad para 120 niños, con mobiliario, vajilla y juguetes. Solo quedaba incluirla en el balance y abrirla. En ese momento existía una participación accionarial, la ciudad estaba en diálogo con nosotros y se discutían las posibles opciones para contabilizar la guardería como parte de la aportación accionarial o para conceder otras preferencias al promotor. Pero en el momento de la firma del acta de entrega, es decir, en el momento de la transferencia legal a la ciudad, se aclaró definitivamente que no existían posibilidades legales de contabilizarlo como aportación a cuenta. Tuvimos que devolver la guardería a través de los tribunales», afirmó.
Algo similar ocurrió con una guardería en el distrito de Obolonsky. Al elaborar la solicitud, el distrito tenía previsto incluirla en su balance, pero posteriormente informó de que no existía base jurídica ni fondos presupuestarios para abrir un nuevo centro educativo. Se recomendó a las empresas que buscaran inmediatamente un operador privado, lo que finalmente se hizo.
«La única opción posible en este momento es invitar a un operador privado a colaborar en las infraestructuras sociales creadas, lo que tiene desventajas para todos», afirma Laevskaya.
Para el promotor, estas instalaciones tienen una rentabilidad extremadamente baja, de entre 15 y 25 años. No son rentables desde el punto de vista comercial, pero son necesarias para su reputación. Los residentes elegirían con mucho gusto escuelas y guarderías municipales en los edificios del promotor, pero en su lugar solo tienen la opción de pagar a un operador privado de centros educativos entre 15 000 y 25 000 UAH al mes.
Como ejemplo positivo de colaboración con las autoridades locales, Laevskaya citó Gatno. Para resolver la cuestión de la infraestructura social, el promotor invirtió en la renovación y ampliación de la escuela existente.
Pero, en general, la supresión de las cuotas no ha resuelto el problema de la renovación de las ciudades. En Ucrania sigue sin existir una base jurídica para la transferencia a las comunidades de la infraestructura creada por los promotores. En concreto, «Intergal-Bud» ha invertido más de 800 millones de UAH en infraestructura de ingeniería: colectores, reparación de carreteras, alumbrado, reconstrucción de nodos de abastecimiento de agua, subestaciones eléctricas, etc. Esto sin tener en cuenta las instalaciones sociales y el acondicionamiento de las zonas verdes adyacentes (el parque «Nivki», el lago, etc.).
Pero lo que está ocurriendo ahora, los intentos de cobrar retroactivamente la cuota de participación, no hacen más que agravar la ya de por sí complicada situación de la crisis de vivienda más grave de toda la historia de la Ucrania independiente. Según los expertos de la Asociación Ucraniana de Promotores, estas prácticas provocan un aumento de los precios de la vivienda, ya que se crea una doble carga financiera impredecible para las empresas, que se ven obligadas a incluir estos gastos en el precio por metro cuadrado.
«Estos gastos son imposibles de prever en el marco de un modelo de negocio, ya que la legislación nacional prohíbe expresamente el instrumento de la participación en el capital. En esta situación, la responsabilidad recae en particular en los dirigentes políticos del país, que se comprometieron públicamente ante los electores a suprimir la participación en el capital y a mejorar el clima de inversión. Sin embargo, en la práctica, esto ha resultado ser un gesto declarativo que solo se ha materializado parcialmente en la legislación. Lo que observamos hoy en día contradice directamente los objetivos declarados por el Estado de desregulación, apoyo al sector de la construcción y garantía de una vivienda asequible», señaló Favorov.
Según los expertos de la Asociación de Promotores, la situación se puede remediar.
Es necesario eliminar la colisión legislativa y establecer claramente que, en el caso de los objetos de construcción cuya construcción haya comenzado antes del 1 de enero de 2021 y que, a fecha de 1 de enero de 2021, no hayan sido puestos en servicio, los contratos de pago de la participación entre los promotores y las autoridades locales no se hayan celebrado antes del 1 de enero de 2021, no se devengará ni se pagará la participación.
«Esto se ajustará a la intención inicial del legislador: eliminar el cuasi impuesto y estimular el desarrollo del sector de la construcción», subrayó Favorov.
La Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios se fundó en 2023. Los miembros de la asociación llevan a cabo proyectos que representan el 26 % del mercado ucraniano y el 93 % del mercado de la capital.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
construcción, FAVOROV, vivienda
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