Las tasas de alquiler en el mercado de espacios comerciales en complejos residenciales en Ucrania casi han alcanzado el nivel de preguerra, pero sólo en el equivalente en hryvnia, dicen los expertos del mercado.
«Las tasas de alquiler en 2022 cayeron un 30-40%, sin embargo, desde mediados de 2023 comenzó una estabilización gradual. Hoy en día, las tarifas se acercan a las de antes de la guerra, especialmente en las zonas densamente pobladas», dijo a Interfax-Ucrania Ramil Mehdiyev, director general de la empresa promotora ENSO.
Según él, la empresa mantiene la flexibilidad de las condiciones para los inquilinos. Por ejemplo, existe la posibilidad de alquiler con derecho a compra del local, enfoque individual del calendario de pagos en los primeros meses de actividad, en particular, la introducción de «vacaciones» de alquiler para los primeros meses.
Mehdiyev señaló que la empresa reserva un 20-30% del espacio comercial para su posterior gestión o arrendamiento con el fin de llenar la LCD con los servicios necesarios. Para el resto de los locales puede haber restricciones fijadas en el contrato, por ejemplo, la prohibición de abrir clubes nocturnos, casas de empeño o establecimientos con emisiones nocivas.
Un planteamiento similar practica KAN Development, según informó su servicio de prensa. Así, el promotor alquila una parte determinada de locales para garantizar la disponibilidad de servicios clave: servicios médicos, farmacias, tiendas de comestibles. Los contratos también fijan restricciones para los tipos de negocio, por ejemplo, la prohibición de actividades ruidosas.
Más recientemente, los contratos de arrendamiento también suelen complementarse con cláusulas especiales que regulan las relaciones no durante los cortes de electricidad o el reembolso de los costes de energías alternativas, explica Jaroslaw Wozniak, Director de Operaciones de Avalon.
En general, las tarifas de alquiler de solares comerciales dentro de los complejos residenciales dependen mucho del objeto concreto, su ubicación, tráfico y funcionalidad, dijo Anna Laevskaya, Directora Comercial de Intergal-Bud. Según ella, «Intergal-Bud» deja en su propio fondo de alquiler locales con un plazo de amortización de hasta 12 años.
«En complejos residenciales con alta ocupación el precio puede ser aún mayor, porque el flujo de personas y coches allí es muy grande», explicó.
Alrededor del 50% de los locales comerciales de los complejos residenciales del Grupo Perfect siguen siendo propiedad del promotor, según Alexey Koval, director de proyectos de la empresa. Al mismo tiempo, la proporción puede variar según el complejo residencial concreto y su ubicación.
Subrayó que, aunque ahora no se ofrecen descuentos «anticrisis» a los inquilinos al principio de la invasión total, el promotor sigue ofreciendo tarifas leales para el primer año de alquiler con un aumento gradual durante los años siguientes, que se fija en el contrato.
Según Alexander Gorlach, fundador de TKN-Consulting, a finales de 2024 los precios de los alquileres alcanzaban el 70% de los niveles de antes de la guerra.
«De hecho, ahora los precios casi se han recuperado en hryvnia, pero no en divisa. Sin embargo, los inmuebles comerciales en complejos residenciales de nueva construcción son la inversión más previsible. A finales de 2024 las tasas de algunos propietarios alcanzaban el 70% de las de antes de la guerra», – comentó a la agencia “Interfax-Ucrania”.
Según él, ahora las tarifas de los locales comerciales en la LCD son de 800-1,5 mil UAH/m²/mes para el formato más popular – locales de hasta 60 m2 con tráfico activo. Los locales con disposición inconveniente, escaleras, poco tráfico se alquilan más barato, por 200-500 UAH/m²/mes.
El experto señaló que hoy en día los inquilinos solventes más activos son las cadenas de farmacias y la dirección de alimentación (cafeterías, pizzerías, etc.), que eligen solares con una superficie de 40-50 metros cuadrados.
Al mismo tiempo, algunas empresas promotoras, en particular Alliance Novobud, no alquilan locales comerciales, sino que los venden por completo.
«No alquilamos locales comerciales, sino que los vendemos. Los propietarios del espacio toman su propia decisión sobre qué hacer exactamente. Normalmente estudian la infraestructura comercial existente, sopesan sus posibilidades, estudian la oferta y la demanda», explica Irina Mikhaleva, CMO de Alliance Novobud.
espacio comercial, Precios de alquiler
