Недавно в соцсетях наткнулся на оживленное обсуждение одного вопроса, дословно оно звучало так: «В стране война, рынок недвижимости работает даже не на половину мощностей, а цены растут. Кто его будет покупать?». У меня есть ответ: растут и будут расти, ведь законы рынка никто не отменял. Другой вопрос, что делать с ограниченным платежеспособным спросом. По моему мнению, ответы надо искать внутри рынка, а не снаружи, надеясь исключительно на репарации когда-то или поддержку государства. Давайте обо всем по порядку.
Почему цены растут
Ключевым фактором, влияющим на цену квадрата, был и остается рост себестоимости строительства и сопутствующих расходов под влиянием, в первую очередь, инфляционных процессов. Просто напомню, что в годовом измерении мы имели почти 27% инфляции. Тянет ценник договора и удлинение, а иногда и кардинальное изменение логистических цепочек из-за потери мощностей производителей определенных стройматериалов в южных и восточных областях и релокацию многих бизнесов. Отдельно следует упомянуть стоимость рабочей силы, которая выросла в среднем на 37%, не стоит забывать и о расходах на горюче-смазочные материалы, технику и товары и услуги 40 сопутствующих отраслей, которые задействованы в жилищном строительстве. Гиперинфляция и курсовые колебания ударили по рынку.
Для понимания: за прошлый год средневзвешенный показатель себестоимости строительства в жилье вырос минимум на 45%. По отдельным категориям стройматериалов мы видели рост на уровне 30-70%. Рекордсмены бетон, стекло, шпаклевка, дерево, железо. Поэтому это непосредственно отражается на цене квадрата.
Что делать с реальным спросом
В то же время сдерживающим рычагом к росту цен является ограниченный платежеспособный спрос на рынке, а в отдельные патовые периоды даже практически нулевые продажи. В некоторые месяцы, если компания продавала 5-10 квартир в месяц, — это уже был успех и показатель того, что люди доверяют бренду и верят в продукт.
Все это время нужно было продолжать строить, чтобы люди имели время адаптироваться, убедиться в непоколебимости действий, в том, что строят и достроят, чтобы это было не в словах, а в действиях. Ничего не говорит лучше твоего продукта, его формата и ликвидности, а также реальной строительной динамики на площадке.
Кстати, с конца зимы ситуация с реальным спросом стала улучшаться. А за весенние месяцы команде удалось вернуть более трети довоенных показателей, несмотря на сложность ситуации.
Почему нам удалось? Считаю, что здесь сработала сумма факторов, которые можно при желании масштабировать и дальше:
1. Мы возобновили строительство еще в июне 2022 года и, несмотря на все сложности первого года полномасштабной войны, упорно делали свое и сдали 19 тыс. кв.м в эксплуатацию.
2. Инвесторы видели, что компания работает и понемногу начали платить по договорам рассрочек. Как результат, если в начале полномасштабного вторжения по договорам рассрочки только 10% платили исправно, то теперь эта цифра достигает 50%.
Ровно половина тех, кто купил у нас недвижимость, не ждет завершения войны и уже выполняет свои обязательства. Потому что видит, что каждая гривна из его кармана идет реально на строительство, причем его же дома, а не просто в новый котлован. Сейчас работаем над тем, чтобы до конца года процент тех, кто платит по договорам рассрочки, был на уровне 80-90%.
3. Мы разработали финансовые инструменты поддержки и стимулирования спроса.
Например, в октябре-декабре мы предлагали специальные условия для уплаты задолженности и погашения рассрочки досрочно. Предлагали выгодный курс: например, 33-34 грн/$, реструктуризацию долга, чтобы начать оплаты. Запустили программу гарантированной доходности под 10% годовых в долларах, программу по принципу trade in.
Конечно, об объемах сделок, которые были до войны, пока рано мечтать. Восстановление и потенциал рынка будет напрямую зависеть от контрнаступления ВСУ, а точнее — от его результатов и сроков. Уже сейчас видно, что психологически покупатель и инвестор понемногу готов возвращаться на рынок, если есть полное совпадение в его ожиданиях в оси цена-ценность-сроки строительства- реальная динамика.
Автор: Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM.
