Повышение военного сбора не снизит инвестиционную привлекательность недвижимости и не станет фактором увеличения тенизации рынка, считают опрошенные агентством «Интерфакс-Украина» юристы.
«По моему мнению, увеличение военного сбора не сильно повлияет на инвестиционную привлекательность действительно хорошей недвижимости. Кроме того, в большинстве случаев на стадии инвестирования недвижимость продается через инвестиционные фонды и при первичном приобретении военный сбор не уплачивается», — сказал агентству руководитель практики налогового права юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Иван Маринюк.
Он уточнил, что обязанность уплаты военного сбора в операциях по продаже недвижимости возникает в зависимости от наличия объекта обложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Некоторые операции с жилой недвижимостью и землей при определенных условиях освобождаются от обложения НДФЛ, поэтому и военный сбор не будет уплачиваться.
Вместе с тем операции по продаже нежилой недвижимости всегда подлежат обложению НДФЛ и военным сбором независимо от срока владения и количества осуществления продаж в течение календарного года.
При этом, комментируя возможные пути оптимизации налогов при операциях с недвижимостью, Маринюк отметил, что самым распространенным вариантом является занижение фактической цены продажи объекта недвижимости и проведение расчетов вне договора, чередование операций по продаже жилой недвижимости (если планируется продажа двух и более объектов в течение года) или операции по дарению.
По его мнению, увеличение ставки военного сбора не сильно повлияет на рынок недвижимости и не будет существенно способствовать развитию теневых транзакций.
«Сейчас операции с недвижимостью больше регулируются со стороны государства с целью их налогообложения, есть определенные минимумы стоимости, которые нельзя сделать ниже. Операции будут осуществляться в том же порядке, как и до повышения военного сбора», — сказал он.
В свою очередь советник юрфирмы Sayenko Kharenko Тимур Энхбаяр высказал мнение, что рынок не может игнорировать более чем трехкратное повышение военного сбора, тем не менее это касается не всего рынка недвижимости».
«Крупные игроки, у которых бизнес хорошо структурирован с корпоративной и налоговой точки зрения, вряд ли почувствуют существенные колебания. Грубо говоря, цена продажи жилой и коммерческой недвижимости от застройщиков или цены сделок в корпоративном сегменте не должны были бы реагировать на эти изменения», — сказал он.
Вместе с тем, Энхбаяр отметил, что в отдельных нишах, в частности при продаже физическими лицами инвестиционной недвижимости, это действительно станет существенным фактором и приведет к увеличению цены прямо пропорционально увеличению размера военного сбора, однако такое увеличение может быть прямо учтено в цене.
«Продавец может просто переложить расходы на покупателя, не уточняя их размер, и собственно цена объекта при таких обстоятельствах не изменится», — пояснил он.
Юрист прогнозирует, что после повышения военного сбора очевидно, что «на бытовом уровне станут наиболее привлекательными объекты на вторичном рынке, которые находятся в собственности более трех лет или являются унаследованными».
«В таком случае военный сбор, как и НДФЛ, вообще не уплачиваются. Также от его уплаты освобождаются собственно военнослужащие, поэтому их объекты также могут получить определенное преимущество на рынке в глазах потенциальных покупателей», — отмечает он.
Вместе тем, комментируя возможные пути оптимизации налогообложения, Энхбаяр отметил, что в сфере недвижимости давно существуют механизмы, позволяющие абсолютно легально структурировать свои операции с корпоративной и налоговой точки зрения.
«Например, при внесении недвижимого имущества в уставный капитал ООО инвестор может в будущем продать долю в уставном капитале такого общества по стоимости внесенного недвижимого имущества, что будет налогово нейтральной операцией. Конечно, для продажи физлицом одной квартиры это несколько усложненная модель. Однако обычным физлицам законодательство позволяет продавать раз в три года недвижимое имущество и унаследованную недвижимость без налогов. Это достаточно разумный лимит. Все остальное уже больше касается деятельности, которая носит несколько спекулятивный характер», — сказал он.
При этом юрист отметил, что на самом деле эффект от увеличения военного сбора может быть достаточно положительным.
«Инвестор, который занимается операциями по покупке и продаже недвижимости на регулярной основе для получения прибыли, имеет право подтвердить свои расходы на приобретение объекта, и тогда налог будет уплачиваться только с разницы. В таком случае дополнительная нагрузка от увеличения военного сбора в реальных деньгах может составлять, условно, эквивалент нескольких сотен долларов. В свою очередь это может подтолкнуть инвесторов, которые традиционно отдавали предпочтение оптимизации с занижением цены приобретения, выйти из тени и проводить свои сделки полностью «в белую», чтобы платить меньше налогов», — резюмировал Энхбаяр.
Как сообщалось, Верховная Рада 10 октября приняла в целом законопроект №11416-д о внесении изменений в Налоговый кодекс об особенностях налогообложения в период действия военного положения. Документ предусматривает повышение с 1 октября этого года военного сбора с 1,5% до 5%, налога на прибыль банков до 50% за 2024 год, увеличение ряда других налогов и сборов.
