Общее предложение офисных площадей в Киеве увеличилось в 2024 году на 34 тыс. кв. м, или на 4% — до 2,26 млн. кв.м, сообщили агентству «Интерфакс-Украина» в пресс-службе CBRE Ukraine. Согласно последнему исследованию рынка офисной недвижимости Киева от CBRE Ukraine, в 2024 году были введены в эксплуатацию бизнес-центры Tw12ve (16 тыс. кв. м), Heritage (13.3 тыс. кв. м) и Stoic (4 5 тыс. кв. м).
Темпы ввода новых офисных площадей в прошлом году стали самыми низкими с 2017 года. Среди ключевых факторов, ограничивающих девелоперскую активность, в CBRE Ukraine выделили риски безопасности и неопределенность, рост стоимости строительства, ограниченный доступ к финансированию и дефицит квалифицированной рабочей силы.
При этом активность арендного рынка повысилась: объем годового валового поглощения составил около 129 тыс кв.м (+42% г/г).
«Примечательно, что объем поглощения в 2024 году соответствует уровню 2020 года и остается лишь на 4% ниже показателя 2021, отражая почти возвращение к довоенным рыночным условиям», — отметила старший директор департамента офисной недвижимости и работы с арендаторами CBRE Ukraine Анна Сильвестрова.
В структуре валового поглощения преобладали небольшие сделки площадью 200-500 кв. м, тогда как крупные транзакции более 4-5 тыс. кв. м были единичными, хотя несколько значительных сделок поддержали рынок. В структуре по сферам бизнеса доминировали компании ИТ и телекоммуникаций с долей 25% (-26% г/г), за ними — публичный сектор (государственные или неприбыльные организации) с долей 15% (-8% г/г).
Переезды продолжали лидировать по типу сделки с 38% (-20 п.п г/г), выросли до 25% (+15 п.п г/г) сделки по выходу на рынок.
«Если в довоенный период переезды в основном были обусловлены окончаниями срока действия договоров аренды или расширением/сокращением штата, то нынешние рыночные условия привели к структурным сдвигам, что позволило компаниям, которые ранее не были пользователями профессиональных офисных помещениях, переехать в объекты А и В класса. Эта тенденция привлекла новых арендаторов в районы, где ранее преобладали крупные корпоративные компании, подчеркивая этим растущую доступность качественных офисных помещений», — говорит Сильвестрова.
Средняя вакантность на рынке офисной недвижимости снизилась на 2,7 п.п. с начала года до 22% г/г. Это стало первым значительным годовым приростом заполненности, начиная с довоенного 2021 года (когда вакантность была на уровне 14,1%).
Основная часть вакантных помещений была сосредоточена в новых объектах, некоторые из которых почти полностью вакантны, а также в менее качественных зданиях, обычно расположенных за пределами ЦДР. Примечательно, что вакантность в классе В значительно снизилась до 22,1% (-5 п.п с нач. года), в основном благодаря переезду арендаторов из непрофессиональных объектов. В то же время, вакантность в офисных помещениях класса А на конец года оставалась стабильной на уровне 22,7%.
Эффективная прайм ставка осталась стабильной на уровне $19/кв.м/мес. Запрашиваемые арендные ставки в объектах класса A и B колебались в пределах $16-22/кв.м/мес и $8-15/кв.м/мес соответственно.
Разрыв между декларируемыми и эффективными ставками в лучших объектах продолжает снижаться, что свидетельствует о том, что арендодатели перешли на более реалистичный подход к ценообразованию. Рынок преимущественно вернулся к стандартным 3-5-летним договорам аренды с более гибкими условиями, включая опции досрочного выхода из договора. Однако в некоторых случаях все еще существует практика фиксации выгодных арендных условий до окончания военного положения или на взаимно согласованный сторонами срок.
«Мы ожидаем, что арендная активность должна сохранить положительную динамику в 2025 году, способствуя дальнейшему росту заполняемости офисов. Арендаторы и в дальнейшем будут ориентироваться на качественные офисные здания с оборудованными укрытиями для безопасной работы в востребованных локациях, тогда как объекты, не соответствующие этим требованиям, будут продолжать сталкиваться с проблемами заполненности», — говорит Сильвестрова.
По ее словам, при отсутствии значительных безопасностных или экономических потрясений рынок готов к постепенному, но устойчивому восстановлению, особенно с учетом широко ожидаемого завершения военных действий в 2025 году.
CBRE со штаб-квартирой в Далласе (США) является крупнейшей в мире консалтинговой и инвестиционной компанией в сфере коммерческой недвижимости, доход которой в 2024 году составил $35,8 млрд. Акции компании CBRE Group Inc. торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Украинский офис CBRE открыт в январе 2008 года и является частью аффилированной сети компании. В 2023 украинский офис расширил свое присутствие в Молдове под брендом CBRE Moldova.
CBRE Ukraine, новые офисы в Киеве
