2026年，越南、泰国、柬埔寨和巴厘岛的房地产市场虽处于周期的不同阶段，但有一个共同点——外国需求发挥着显著作用。不过，这些市场对海外买家的依赖程度、供应结构及价格水平存在显著差异。
目前，越南市场看起来最为平衡。这里的复苏主要依靠国内需求，而外国买家虽扮演着重要角色，但并非主导力量。在河内，新公寓的均价已达到每平方米约3800美元，而在沿海城市岘港，一手房市场价格则维持在每平方米2200至2300美元之间。外国人仅可在获准的商业项目中购买住房，不得直接持有土地，且其购房份额受配额限制，例如单个公寓楼内外籍买家持有的公寓比例不得超过30%。
正因如此，越南房地产市场主要面向本地买家，而外部需求则集中于高端细分市场及各大城市。市场上的主要外国买家群体通常包括韩国、中国、新加坡、日本的公民以及部分海外越南人。俄罗斯人主要活跃在度假胜地，尤其是芽庄；乌克兰人则出现在租客和个别购房者中，但公开统计数据未披露其具体占比，该群体仍属小众。
相比之下，泰国对外部需求的依赖程度要高得多，特别是在公寓领域。据REIC数据显示，2025年外国人完成了14,899宗公寓交易，比上年增长2.2%。按交易数量计算，这些交易占所有产权转让的14.7%，按交易金额计算则占25%。中国买家仍位居外国买家榜首，缅甸跃居第二，俄罗斯则仍位列主要买家群体之中。
就价格而言，泰国明显比越南昂贵，尤其是在首都和主要度假胜地。2026年初，曼谷公寓的平均价格约为每平方米4,200–4,300美元，而在市中心地区，价格水平更高。截至2025年，普吉岛公寓的中位价约为每平方米14.4万泰铢，按当前汇率折合约每平方米4,000美元。法律允许外国人拥有公寓产权，但不得拥有土地，且项目中的外国买家份额上限为总面积的49%。
就泰国而言，外国买家的作用已直接影响曼谷、芭堤雅，尤其是普吉岛的市场动态。俄罗斯人仍是度假区最引人注目的买家群体之一；而乌克兰人虽未进入官方前十名，但据市场评估，他们属于第二梯队中最活跃的买家，主要活跃于度假地产领域。
柬埔寨市场看似风险更高，但也更依赖外部资本。经历过市场过热及随后的衰退后，金边和西哈努克市的市场复苏速度慢于泰国或越南。在金边，商业中心区的公寓价格约为每平方米2,746美元，而市场整体仍因供应基数高和吸纳速度较慢而面临压力。
柬埔寨市场历来与中国资本联系紧密，尤其在西哈努克市，这种依赖性至今依然存在。外国人可以购买公寓，但不能购买土地，这使得公寓成为海外投资者的主要投资工具。然而，公开渠道中几乎找不到关于购房者国籍的完整最新官方分类数据。根据市场观察，最大的外国群体仍是中国人，其次是来自韩国、新加坡和马来西亚的投资者。俄罗斯人和乌克兰人在该市场的存在仍较为有限，对整体需求结构没有显著影响。
巴厘岛在这四者中占据特殊地位，因为它并非指一个单独的国家，而是指印尼最国际化的度假市场。这里的驱动力与其说是本地需求，不如说是旅游业、短期租赁、数字游民以及人口迁移。2025年，巴厘岛接待了633万名外国游客，比2024年增长了9.7%，而澳大利亚仍是游客数量最多的海外市场。
巴厘岛的房价在很大程度上取决于房产类型和地段。据市场调研数据显示，2025年平均售价约为每平方米1,970美元，而2026年初别墅市场的平均价格已上涨至约每平方米2,210美元。与此同时，在巴杜昂（Badung）的中心区域，价格经常超过每平方米3,000美元，而根据个别调查，别墅的平均价格在12个月内从约32.1万美元上涨至48.4万美元。对于外国人而言，长期租赁（leasehold）仍是主要模式，因为直接拥有土地的权利受到限制。
外国人在巴厘岛发挥着关键作用，但这里的购房者国籍统计数据不如泰国透明。从旅游和市场结构来看，最引人注目的群体是澳大利亚人、英国人、美国人以及俄罗斯人。2022年后，市场还记录到了乌克兰公民兴趣的增长，主要集中在租赁、搬迁及部分投资购房领域。然而，与柬埔寨一样，公开渠道中没有完整的按买家国籍划分的官方数据。
若从市场模式角度比较这四个地区，越南目前看起来内部最为稳健，对外国人的依赖程度较低。泰国则是对外籍买家而言最具透明度且制度最完善的市场，外国资本的影响已可通过统计数据清晰量化。柬埔寨市场则仍具有较强投机性，且依赖于个别外部群体。而巴厘岛则体现了全球流动性、旅游业与租金收益的结合，外国需求实际上构成了其价格动态的重要部分。
就价格水平而言，首都与度假胜地也形成了不同的等级体系。该组中最昂贵的仍是曼谷和普吉岛的个别项目，其次是河内。岘港和金边处于中等价格区间，而巴厘岛的价格跨度尤为巨大：从非高端区域相对实惠的房产，到昌古、塞米亚克和布基特等地的昂贵别墅。
对于乌克兰投资者而言，这四个市场呈现如下格局：泰国和巴厘岛——最适合度假战略和租金收益的市场，但也最受外部市场环境影响； 越南——法律层面更为复杂，但拥有强大的国内基础；柬埔寨——潜在收益更高，但风险也更大的市场。目前，乌克兰投资者已进驻泰国和巴厘岛市场，而在越南则主要作为度假胜地中的小众群体出现。
