Según informa El Economista Serbio, Albania está reforzando el control fiscal sobre el mercado del alquiler de viviendas a corto plazo, que en los últimos años se ha convertido en uno de los segmentos de mayor crecimiento del sector inmobiliario turístico del país. La administración tributaria ha puesto en marcha un plan sectorial para el sector turístico hasta 2026, en el marco del cual se cotejará la actividad de los propietarios de inmuebles en Airbnb, Booking.com y otras plataformas con sus declaraciones de impuestos.
En esencia, Albania se convierte en uno de los primeros países de Europa donde el control fiscal de los alquileres a corto plazo a través de plataformas digitales pasa a un formato automatizado mediante el uso de inteligencia artificial. Esto convierte al país en un caso de prueba regional para un control más estricto de los ingresos procedentes de los inmuebles turísticos.
La herramienta principal de este nuevo control será un sistema de monitorización automatizado basado en IA. Los algoritmos escanearán semanalmente los segmentos albaneses de Airbnb y Booking, analizando los precios por noche, la dinámica de sus variaciones, la ocupación real de los inmuebles, el calendario de reservas, así como el número y las fechas de las opiniones de los turistas.
Los propietarios particulares que alquilen uno o varios apartamentos a través de Airbnb y Booking no están obligados a registrarse como autónomos, pero deben presentar una declaración individual anual DIVA y pagar el impuesto sobre la renta a un tipo del 15 %. El impuesto se calcula sobre los ingresos netos, una vez deducida la comisión de la plataforma. Las explicaciones específicas sobre las nuevas obligaciones para los alquileres a corto plazo a partir de 2026 también señalan el uso de DIVA como sistema digital de declaración de ingresos de las personas físicas.
Las autoridades prestan especial atención al IVA. En el sector turístico de Albania se aplica un tipo reducido del 6 % en lugar del 20 % estándar; sin embargo, solo pueden aplicarlo los establecimientos que hayan superado una inspección física y hayan obtenido un certificado oficial de clasificación del Ministerio de Turismo. Si el propietario aplica el tipo del 6 % sin dicho certificado, la administración tributaria puede reclamar el IVA al tipo pleno del 20 % con carácter retroactivo, junto con multas y recargos.
Otro requisito se refiere a los pagos no en efectivo. Hasta el 30 de mayo de 2026, todos los establecimientos de alojamiento en Albania, incluidos hoteles, hostales, campings y casas de huéspedes certificadas, deberán instalar terminales POS físicos para aceptar pagos. Paralelamente, el límite de los pagos en efectivo entre sujetos comerciales se ha reducido de 150 000 a 100 000 leks.
Para el mercado inmobiliario, esto supone el fin de un periodo de escaso control sobre los ingresos procedentes de los alquileres a corto plazo. En los últimos años, Albania ha experimentado un auge de la inversión en inmuebles turísticos, especialmente en la costa, donde los compradores esperan obtener ingresos por alquileres turísticos.
Pero ahora la rentabilidad de estos inmuebles dependerá cada vez más no solo de la ocupación y el precio, sino también de la disciplina fiscal del propietario.
Para los inversores extranjeros, las nuevas normas implican la necesidad de tener en cuenta de antemano el modelo fiscal del inmueble.
El modelo albanés refleja una tendencia más amplia en la región. Montenegro también está reforzando el control de las transacciones y los impuestos en el sector inmobiliario y turístico; sin embargo, Albania va un paso más allá: utiliza la monitorización digital y la IA para comparar la actividad real en las plataformas con la declaración de impuestos.
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