Wie der Serbische Ökonom berichtet, zeigt der albanische Immobilienmarkt nach mehreren Jahren starken Preisanstiegs erste Anzeichen einer Abkühlung. Im Juni sank der Vertrauensindex im Baugewerbe um 0,8 Punkte, und die Bauträger stuften ihre Einschätzungen hinsichtlich zukünftiger Aufträge und Preise ab, wie aus dem Überblick über das Geschäfts- und Verbrauchervertrauen der Bank von Albanien hervorgeht.
Das wichtigste Signal ist der Rückgang der Erwartungen hinsichtlich neuer Aufträge. Der Saldoindikator für Aufträge im Baugewerbe sank auf minus 26,2 Punkte, was bedeutet, dass die Zahl der Unternehmen, die mit einem Rückgang der Aufträge rechnen, den Anteil der Optimisten deutlich übersteigt. Dabei bleibt die aktuelle Bautätigkeit vorerst in etwa auf dem bisherigen Niveau.
Die Preise sind bislang noch nicht in einen nachhaltigen Abwärtstrend übergegangen, doch die Erwartungen der Bauträger haben sich deutlich abgeschwächt. Der Index der Preiserwartungen bleibt mit 14 Punkten positiv – das heißt, ein Teil des Marktes rechnet weiterhin mit einem Anstieg –, doch im Mai lag der Wert noch bei 22 Punkten und hielt sich im Frühjahr bei rund 30 Punkten. Dies deutet weniger auf einen unmittelbaren Preisverfall hin als vielmehr auf eine rasche Abkühlung des Marktes.
Auch die Bank von Albanien verzeichnet eine Verlangsamung des Preisanstiegs bei Wohnimmobilien. Nach dem Fischer-Index stiegen die Durchschnittspreise der abgeschlossenen Transaktionen gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr um 11,7 % und im Jahresvergleich um 28 %, doch dies liegt bereits unter den Wachstumsraten der ersten Hälfte des Jahres 2025, als das jährliche Wachstum 41,7 % erreichte.
Besonders deutlich ist die Abkühlung in Tirana. In der Hauptstadt hat sich der Preisindex in den letzten sechs Monaten nicht verändert, und das jährliche Wachstum betrug nur 4,4 %, während die Preise in Tirana in der ersten Hälfte des Jahres 2025 im Jahresvergleich um 32,6 % gestiegen waren. Marktdaten zufolge wird derzeit jede zweite Transaktion in der Hauptstadt mit einem Preisnachlass gegenüber dem ursprünglich geforderten Preis abgeschlossen.
Dabei bewahrt die Küste den Markt vorerst vor einer stärkeren Abkühlung. Der Preisanstieg in den Urlaubsgebieten, darunter Vlora, Saranda und Durrës, wird durch die ausländische Nachfrage nach Wohnungen am Meer und neuen Tourismuskomplexen gestützt. Die Bank von Albanien stellt fest, dass gerade die Küstenregionen den größten Beitrag zum Gesamtanstieg des Preisindexes geleistet haben.
Das Paradoxon des Marktes besteht darin, dass die Nachfrage nachlässt, der Bau jedoch weiterhin in hohem Tempo voranschreitet. Albanische Medien berichten unter Berufung auf indirekte Steuerdaten, dass in den ersten fünf Monaten des Jahres Baugenehmigungen für etwa 2 Millionen Quadratmeter Baufläche erteilt worden sein könnten, was nahe an den Rekordwerten von 2024 liegt.
Die praktische Schlussfolgerung für Investoren ist einfach: Albanien erscheint nicht mehr als ein Markt, auf dem die Preise überall gleich schnell steigen. Tirana hat bereits die Preisobergrenze erreicht, und weiteres Wachstum hängt zunehmend von der Qualität des Projekts, der Lage und der ausländischen Nachfrage ab. Die Küstenregion bleibt stärker als die Hauptstadt, doch auch dort steigt das Risiko einer Überhitzung.
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