Aljona Piskunowa, Konzeptologin bei der DIM-Unternehmensgruppe
Drei Dinge, die Bauträgern heute wirklich helfen, Wohnungen in Neubauten zu verkaufen
Die ukrainischen Bauträger auf dem primären Immobilienmarkt standen seit Beginn des Krieges vor zwei großen Herausforderungen. Die erste bestand darin, zu überleben und ihre Positionen zu halten, d.h. das Team, diejenigen zu unterstützen, die zur Armee gingen, um das Land zu verteidigen, die Grundstücke rechtzeitig freizugeben und das Tempo der Bauarbeiten nicht zu verlieren. Die zweite Aufgabe bestand darin, angesichts der begrenzten Nachfrage zu überleben, und zwar in besonders schwierigen Zeiten, in denen das Interesse am Kauf von Wohnungen fast gleich Null war.
Wir alle erinnern uns noch gut an die erste Hälfte des Jahres 2022, dann an die Zeit der massiven Raketenangriffe im Herbst und Winter des vergangenen Jahres – als das Volumen der Nachfrage deutlich zurückging und die Zahl der Transaktionen in Einheiten gemessen wurde, bestenfalls in Dutzenden von Wohnungen, vorausgesetzt, man baut liquide Projekte rechtzeitig und schnell und die Konzepte der Wohnanlage entsprechen voll und ganz den heutigen Wünschen der Käufer.
Erfreulicherweise erlebt der Immobilienmarkt der Hauptstadt seit dem Frühjahr 2023, genauer gesagt seit Ende Mai, nach dem Ende des Raketenterrors auf die Hauptstadt, eine Phase des verhaltenen Optimismus: Die Verkäufe im comfort+ Segment, sofern das Projekt aktiv im Bau ist, wachsen um 5-6% pro Monat. So ist es uns gelungen, mehr als 40 % des Vorkriegsumsatzes zurückzugewinnen.
Hinter diesen Zahlen verbergen sich jedoch drei Dinge. Erstens gibt es eine spürbare Bautätigkeit auf den Grundstücken, die nun eines der vorrangigen Auswahlkriterien ist. Mehr als 95 % der Käufer haben nach unseren Beobachtungen in den letzten sechs Monaten die Bautätigkeit und den Ruf des Bauträgers als wichtiges Kriterium für ihre endgültige Entscheidung genannt.
Der zweite wichtige Punkt ist die Liquidität des Formats und des Komplexes. Die Menschen wollen keine imaginären Renderings sehen, sondern das Konzept eines Lebensraums, in dem die Zonierung und die Belegung des Gebiets mit Funktionen und Infrastrukturen all ihre täglichen Bedürfnisse erfüllt und die Planungslösungen ergonomisch und lebensfreundlich sind.
Die gängigsten Formate sind der multifunktionale Cluster, die Ökostadt und der multifunktionale Komplex mit dem Konzept der 15-Minuten-Stadt. Am beliebtesten sind Grundrisse im europäischen Stil von 45 bis 85 m², mit einer großen Wohnküche von 20 m² oder mehr, isolierten Schlafzimmern und zwei Bädern für Wohnungen mit 2 bis 3 Schlafzimmern.
Und der dritte Faktor, der zur allmählichen Erholung der Nachfrage beiträgt, ist die Bereitschaft der Unternehmen, Zugeständnisse zu machen und flexible Kaufbedingungen anzubieten. In der Tat sind die Umsätze heute ausreichend hoch für diejenigen, die dank eines tragfähigen Finanzmodells ein langfristiges Ratenzahlungsprogramm von 3 Jahren oder mehr anbieten können.
Da wir den Wunsch der Bauherren nach einer finanziellen Hebelwirkung verstehen, haben wir ein 7-jähriges Ratenzahlungsprogramm mit 0 % Zinsen entwickelt. Gleichzeitig wird das sogenannte „Stabilitätsjahr“ mit festen Mindestzahlungen (300$/Monat für 1K-Wohnungen;
400$/Monat – für 2K-Wohnungen; 600$/Monat – für 3K-Wohnungen), und dann Ratenzahlungen ohne Überzahlungen für bis zu 4 Jahre. Anzahlung ab 30%.
Solche Programme sind heute ein finanzieller Anreiz zum Kauf und erhöhen das Volumen der tatsächlichen Nachfrage. Für den Käufer ist dies auch ein Signal, dass das Finanzmodell des Bauträgers so stabil ist, dass das Unternehmen bereit ist, die Last mit ihm zu teilen. Denn es ist klar, dass es rentabler ist, zu 100 % zu verkaufen und hier und jetzt Geld zu erhalten. Schwierige Zeiten erfordern jedoch schwierige, aber wichtige Entscheidungen: Heute ist es äußerst wichtig, sich gegenseitig zu unterstützen und mit dem Käufer partnerschaftlich zusammenzuarbeiten.
