Im Zeitraum Januar bis November 2025 festigte der kroatische Wohnimmobilienmarkt seinen Status als einer der teuersten und dynamischsten in der EU. Offizielle Statistiken und private Studien verzeichnen einen zweistelligen Preisanstieg bei gleichzeitigem Rückgang der Transaktionszahlen und einer verstärkten Rolle des Staates bei der Lösung des Problems der Wohnraumzugänglichkeit.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes (DZS) lag der Durchschnittspreis für 1 m² neuen Wohnraum in Kroatien im ersten Halbjahr 2025 bei 2.754 Euro. Das sind etwa 15,9 % mehr als im ersten Halbjahr 2024 und 5,3 % mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2024.
Nach Regionen. – Zagreb: ca. 2.958 Euro pro Quadratmeter (+4,5 % im Jahresvergleich), übriges Kroatien: ca. 2.511 Euro pro Quadratmeter, wobei das Wachstum in diesen Städten und Gemeinden 22 % im Jahresvergleich erreichte, was den raschen Preisanstieg für Wohnraum in Küsten- und Tourismusregionen widerspiegelt.
Der Immobilienpreisindex (House Price Index) zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2025 um 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und um 13,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2024 gestiegen sind. Nach Angaben von Eurostat ist dies einer der höchsten Werte in der EU, gemessen am vierteljährlichen und jährlichen Wachstum.
Nach Schätzungen von Marktanalysten lag der durchschnittliche Immobilienpreis (unter Berücksichtigung des Bestands) im Herbst 2025 bei 2.800 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter im ganzen Land, was etwa 70 bis 80 % über dem Wert von 2020 liegt. Dabei wird der durchschnittliche Preis für Wohnungen auf über 3.800 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter geschätzt, während Häuser etwas günstiger sind.
Marktdaten zeigen, dass sich die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen vergrößert:
In Split lag der durchschnittliche Angebotspreis im Oktober 2025 bei etwa 5.315 Euro pro Quadratmeter, fast 15 % mehr als ein Jahr zuvor.
In Dubrovnik kostet eine Wohnung im Durchschnitt mehr als 4.100 Euro pro Quadratmeter, in prestigeträchtigen Lagen liegt die Spanne zwischen 5.000 und 7.000 Euro und mehr.
In Istrien und beliebten Lagen in Mittel- und Süddalmatien liegen die typischen Preise zwischen 3.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Klasse der Immobilie und Nähe zum Meer.
Die Binnenregionen (z. B. Slawonien) sind nach wie vor deutlich günstiger, oft im Bereich von 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter.
In Zagreb liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen bei etwa 3.400 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, allerdings gibt es innerhalb der Stadt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Eine Analyse privater Anzeigen zeigt, dass die Preise in den zentralen und „Straßenbahn”-Zonen der Hauptstadt deutlich über denen in den Vororten liegen.
Ein besonderer Trend im Jahr 2025 ist die Stagnation und sogar ein leichter Rückgang der Preise für Häuser in einigen Segmenten. Nach Angaben eines der größten Anzeigenportale lag der Durchschnittspreis für Häuser in Zagreb Mitte des Jahres bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter, wobei sich der Preisanstieg dort stärker verlangsamte als bei Wohnungen.
Trotz der hohen Preise zeigt der Markt bisher keine vollständige Korrektur. Einige analytische Übersichten verzeichnen einen Rückgang der Transaktionen in der ersten Hälfte des Jahres 2025, was jedoch kaum Auswirkungen auf das Preisniveau hatte, insbesondere in den Küstenregionen, wo das Angebot weiterhin begrenzt ist.
Gleichzeitig schränken der Anstieg der Kreditzinsen und die Verschärfung der Bedingungen für Hypothekarkredite, die bereits 2023–2024 einsetzten, die Möglichkeiten eines Teils der Haushalte, insbesondere junger Familien, ein. Die kroatische Zentralbank verschärfte 2025 die makroprudenziellen Anforderungen an Banken und Hypothekarkredite, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes und Risiken für die Finanzstabilität einzudämmen.
Laut dem Bericht von Arvio für das erste Quartal 2025 entfielen etwa 7,19 % aller Immobiliengeschäfte in Kroatien auf Ausländer. Führend in Bezug auf die Aktivität sind:
Bürger aus Slowenien – etwa 30,2 % der Transaktionen von Ausländern,
Deutschland – etwa 21,1 %,
Österreich – etwa 10,4 %.
Die Gesamtzahl der Transaktionen mit Ausländern ist bereits das dritte Jahr in Folge rückläufig: Schätzungen zufolge werden es 2022 etwa 13,3 Tausend, 2023 12,3 Tausend und 2024 11,6 Tausend sein.
Ausländer konzentrieren sich traditionell auf die Adriaküste (Istrien, Kvarner, Dalmatien) und die Inseln, wo neue Wohnungen und Häuser gefragt sind, die sofort bezugsfertig oder vermietbar sind. Gerade die externe Nachfrage in Verbindung mit einem begrenzten Angebot trägt wesentlich zu einem hohen und steigenden Preisniveau bei.
Der starke Preisanstieg und die sinkende Verfügbarkeit von Wohnraum veranlassten die Regierung 2025, den ersten umfassenden Nationalen Wohnungsbauplan bis 2030 zu verabschieden.
Die wichtigsten Fakten, auf denen das Dokument basiert:
Im Land gibt es etwa 2,39 Millionen Wohneinheiten, von denen etwa 40 % nicht für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden.
In den letzten fünf Jahren sind die Preise für neue Wohnungen um etwa 54 % gestiegen.
Junge Familien haben Schwierigkeiten, eine Hypothek zu bekommen, und es gibt einen Mangel an erschwinglichem Wohnraum.
Tatsächlich versucht der Staat, gleichzeitig die überhitzten Marktsegmente abzukühlen und das Angebot an preisgünstigen Wohnungen, insbesondere im mittel- und langfristigen Mietbereich, zu erweitern.
Ausgehend von den Statistiken für die ersten drei Quartale und den Erwartungen der Marktteilnehmer sieht das Basisszenario für Ende 2025 und 2026 wie folgt aus:
Der Preisanstieg wird sich fortsetzen, jedoch mit geringeren Raten als den zweistelligen Werten der Jahre 2023-2024. Bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 stellen einige Analysten eine Verlangsamung der Dynamik fest, insbesondere im Segment der Häuser und in Regionen, die weit vom Meer entfernt sind.
Die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen wird bestehen bleiben: Touristische und Premium-Standorte werden schneller teurer werden, während das „kontinentale” Kroatien relativ erschwinglich bleiben wird, was die Binnenmigration und die lokale Nachfrage stützen könnte.
Der Anteil ausländischer Käufer wird nach Schätzungen von Analysten bis Ende 2025 bei etwa 8 % aller Transaktionen bleiben oder aufgrund hoher Preise und Zugangsprobleme leicht zurückgehen.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Umsetzung des Nationalen Wohnungsbauplans bis 2030, einschließlich der Einführung von Programmen für bezahlbaren Wohnraum, der Aktivierung des Leerstands und der Anpassung der subventionierten Programme zum Erwerb von Wohnraum.
Für Kroatien, wo Immobilien zu einem wichtigen Instrument für die Ersparnisse der Haushalte und zu einem Objekt des Interesses ausländischen Kapitals geworden sind, werden die nächsten Jahre ein Test für die Fähigkeit sein, die Ziele des Wirtschaftswachstums, der Entwicklung des Tourismus und der Gewährleistung einer grundlegenden Wohnraumversorgung für die eigenen Bürger miteinander zu verbinden.
