Verwaltungshürden seien einer der Hauptfaktoren, die die Markteinführung neuer Wohnimmobilien verzögern, erklärte der Vorsitzende des Ukrainischen Verbands der Bauträger, Jewgeni Favorow, im Rahmen eines „Runden Tisches“.
Seinen Worten zufolge ist der Staat heute einer der wichtigsten Treiber der Nachfrage nach Wohnraum in der Ukraine: Durch Programme für vergünstigte Hypotheken, Entschädigungen für zerstörten Wohnraum, Programme für Militärangehörige und andere staatliche Programme entsteht eine große zahlungskräftige Nachfrage. Der Markt kann jedoch nicht sofort auf die Nachfrage reagieren, da zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme eines Gebäudes in der Regel bereits 80–90 % der liquidesten Wohnungen verkauft sind.
„Wenn der Staat zusätzliches Wohnraumvolumen für seine Programme bereitstellen will, braucht das Zeit – mindestens zwei bis vier Jahre, wobei ein erheblicher Teil davon allein auf die administrative Vorbereitung des Projekts entfällt“, merkte Favorov an.
Seinen Angaben zufolge führte der von ihm geleitete Verband die erste jährliche Branchenumfrage unter Bauträgern durch, an der 120 Befragte teilnahmen – Eigentümer, Führungskräfte und Fachleute von Bauträgerunternehmen, die insgesamt ein Drittel des gesamten Angebotsvolumens auf dem Primärmarkt für Wohnungsbau ausmachen. Den Ergebnissen dieser Umfrage zufolge beträgt die durchschnittliche Dauer der administrativen Projektvorbereitung – von der Grundstücksregistrierung bis zum Erhalt der Baugenehmigung – etwa 14,4 Monate, die Registrierung der Grundstücksrechte 13,3 Monate und die Einholung der städtebaulichen Auflagen und Beschränkungen (MUO) weitere 9,78 Monate.
Als größte Hindernisse für die Umsetzung von Projekten nannten die Befragten Probleme bei der Erlangung der MUO (35 %), Schwierigkeiten im Bereich der Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse (30 %), die Instabilität von Genehmigungsdokumenten und deren Aufhebung (24 %), Schwierigkeiten bei der Erlangung technischer Auflagen (22 %) sowie ständige Änderungen von Vorschriften, Anforderungen und Gesetzen (20 %).
Unter den Verfahren, die nach Ansicht der Bauträger auf staatlicher Ebene am dringendsten optimiert werden müssen, stehen der Schutz des kulturellen Erbes (49 %), Kataster- und Grundstücksverfahren (29 %), der Zugang zu städtebaulichen Informationen (28 %) sowie digitale Dienste und Register (26 %) an erster Stelle.
Im Laufe der Diskussion betonte Olena Shulyak, Vorsitzende des Parlamentsausschusses für die Organisation der Staatsgewalt, lokale Selbstverwaltung, regionale Entwicklung und Stadtplanung, dass das Problem der lokalen Selbstverwaltung weitaus tiefgreifender sei als nur eine Frage der Verwaltung oder der Geschwindigkeit bei der Ausstellung von Dokumenten.
„Die MUO haben sich faktisch zu einem quasi-regulierenden Instrument entwickelt, das Korruptionsrisiken schafft, die Monopolstellung der lokalen Behörden verstärkt und in Einzelfällen den Bauträger in eine abhängige Position bringt“, meint Shulyak.
Gleichzeitig ist eine systematische Lösung dieses Problems ihrer Meinung nach ohne aktuelle städtebauliche Unterlagen, die digitalisiert und auf staatlicher Ebene veröffentlicht wurden, nicht möglich, damit der Markt Zugang zu verständlichen und transparenten Regeln hat. Die Abgeordnete forderte zudem, der Regierung so schnell wie möglich einen Beschluss zur Prüfung vorzulegen, der einen Mechanismus zur Reaktion auf unbegründete Ablehnungen der lokalen Behörden bei der Erteilung von Baugenehmigungen vorsieht und der DIAAM die Möglichkeit gibt, in solchen Situationen als Schlichter zu fungieren.
Der Leiter der Staatlichen Inspektion für Architektur und Stadtplanung (DIAM), Oleksandr Novytskyi, fügte hinzu, dass der Bereich der technischen Bedingungen und Netzanschlüsse einer gesonderten Neugestaltung bedarf – mit dem Übergang zu einem einheitlichen digitalen Prozess und einem „einzigen Schalter“ für den Auftraggeber.
Vertreter des Marktes bestätigten ihrerseits, dass das Fehlen oder die jahrelange Nichtannahme von städtebaulichen Unterlagen bereits nicht nur regulatorische, sondern auch direkte wirtschaftliche Folgen hat: Grundstücke werden nicht erschlossen, Investitionen werden aufgeschoben, und das Wohnungsangebot kommt nicht in der erforderlichen Menge auf den Markt.
Die Ergebnisse der Umfrage werden die Grundlage für die weitere Lobbyarbeit des Verbandes gemeinsam mit dem Staat und der Fachgemeinschaft bilden.
Der spanische Immobilienmarkt erreichte 2025 seinen Höchststand seit 2007: Nach Angaben des spanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung wurden im Land 752.098 Immobilienkäufe getätigt, was einem Anstieg von 5 % gegenüber 2024 entspricht.
Die Nachfrage aus dem Ausland bleibt einer der wichtigsten Treiber dieses Wachstums. Nach vorläufigen Angaben der spanischen Registerbehörden kauften Ausländer im Jahr 2025 fast 97.300 Häuser und Wohnungen in Spanien, was einen neuen Höchststand darstellt und 13,8 % aller Transaktionen auf dem Immobilienmarkt ausmacht. Nach den Notariatsstatistiken für das erste Halbjahr 2025 tätigten Ausländer 71.155 Transaktionen, was 19,3 % der Gesamtzahl der Immobilienverkäufe in diesem Zeitraum entspricht. Notare weisen gesondert darauf hin, dass das Wachstum im Jahr 2025 hauptsächlich von ausländischen Einwohnern getragen wurde, während die Käufe von Nicht-Einwohnern leicht zurückgingen.
Die Hauptgruppen ausländischer Käufer in Spanien bilden derzeit vor allem Europäer und Menschen aus Ländern mit hoher Migration nach Spanien. Nach Angaben der Registratoren für das vierte Quartal 2025 entfielen die größten Anteile unter den ausländischen Käufern auf Briten (8,57 %), Deutsche (6,67 %), Niederländer (5,91 %), Marokkaner (5,30 %), Franzosen (5,28 %), Rumänen (5,17 %) und Italiener (4,76 %). Die Notariatsstatistik für das erste Halbjahr 2025 zeigt ebenfalls die Führungsposition der britischen Staatsbürger mit 5.731 Transaktionen, gefolgt von Marokko mit 5.654 und Deutschland mit 4.756.
Auch Ukrainer nehmen in dieser Struktur bereits einen bedeutenden Platz ein. Nach Angaben, die auf der Grundlage spanischer Notariatsstatistiken erhoben wurden, tätigten ukrainische Staatsbürger im Zeitraum Januar bis Juni 2025 2.165 Immobilienkäufe in Spanien, was einen Rekord für die gesamte Beobachtungsreihe darstellt. In der offiziellen Übersicht von Notariado wird die Ukraine auch unter den Ländern genannt, die im ersten Halbjahr 2025 ein Wachstum verzeichneten: Die Zahl der Käufe durch Ukrainer stieg im Jahresvergleich um 5 %. Der durchschnittliche Preis, den ukrainische Käufer zahlten, lag bei etwa 1.832 Euro pro Quadratmeter.
Die Russen hingegen verlieren an Gewicht auf dem spanischen Markt. Nach Angaben der Notare gingen die Immobilienkäufe durch russische Staatsbürger im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024 um 17,4 % zurück, und die Russen gehören nicht mehr zu den größten ausländischen Gruppen, gemessen an der Anzahl der Transaktionen. Dabei gehören Russen nach wie vor zu den Käufern mit einem über dem Durchschnitt liegenden Kaufpreis für Ausländer.
Geografisch ist die ausländische Nachfrage an der Küste und auf den Inseln am stärksten ausgeprägt. Nach Angaben der Registrare ist der Anteil ausländischer Käufer auf den Balearen (32,8 %), in der Autonomen Gemeinschaft Valencia (29,6 %), auf den Kanarischen Inseln (24,5 %), in Murcia (22,8 %), Katalonien (16,5 %) und Andalusien (14 %) besonders hoch. Notare heben außerdem Alicante, die Balearen, Málaga und Santa Cruz de Tenerife als Hauptkonzentrationsgebiete für Transaktionen mit Ausländern hervor.
Somit wird der spanische Immobilienmarkt derzeit von zwei ausländischen Strömen angetrieben: nicht ansässigen Käufern, insbesondere aus Nord- und Westeuropa, und Migranten, die bereits in Spanien leben und arbeiten. Nach den Notariatsstatistiken war es vor allem die zweite Gruppe, die 2025 den Rekordbedarf an Wohnraum aufrechterhielt.
Nach den Ergebnissen des dritten Quartals 2025 gehörten ukrainische Staatsbürger zu den zehn größten ausländischen Immobilienkäufern in Spanien – auf sie entfielen 758 Kaufverträge, wie aus den Daten des spanischen Registrierungsdienstes (Registrars) für das dritte Quartal hervorgeht.
An der Spitze der ausländischen Käufer standen Bürger aus Großbritannien (1.871 Transaktionen), Deutschland (1.539) und den Niederlanden (1.416). Es folgen Rumänien (1.321) und Marokko (1.317) sowie Frankreich (1.241) und Italien (1.177).
Zu den Top Ten gehören auch Polen (1.096) und Belgien (1.021). Die Ukraine belegte den 10. Platz (758) und lag damit vor China (687) und Schweden (578).
Unter den anderen in der Statistik vertretenen Ländern sind Irland (424 Transaktionen), die USA (405), Russland (403) und Bulgarien (251) zu nennen.
Der Durchschnittspreis auf dem Primärmarkt lag Ende 2025 bei 2011 Dollar pro Quadratmeter oder 84,6 Tausend Griwna pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,3 % in Dollaräquivalenten entspricht, teilte die Pressestelle von City One Development der Agentur Interfax-Ukraine mit.
Laut dem Analysebericht des Unternehmens war 2025 für den Primärmarkt für Wohnimmobilien in Kiew ein Jahr der leisen Erholung ohne starke Schwankungen.
„Tatsächlich durchlief der Markt zwei verschiedene Phasen. Zu Beginn des Jahres blieb die Nachfrage verhalten: Die Käufer nahmen eine abwartende Haltung ein, was zu einer geringfügigen Preiskorrektur (-1,2 %) führte. In der zweiten Jahreshälfte änderte sich jedoch die Stimmung – die Zahl der Transaktionen stieg und die Preise kehrten zu einem sanften Anstieg zurück (im Durchschnitt stiegen sie um 4,5 %). Letztendlich schloss das Jahr 2025 mit einem moderaten Plus (+3,3 %) ab”, berichtete die Analystin von City One Development, Olena Shirina.
Sie betonte, dass das Besondere am Jahr 2025 der erhebliche Unterschied zwischen den offiziellen Statistiken und der tatsächlichen Marktlage sei, da die Durchschnittspreise durch Projekte „belastet” seien, die seit Jahren zum Verkauf stehen, aber tatsächlich nicht gebaut werden oder sich in einem eingefrorenen Zustand befinden. Wenn man solche Objekte aus den Berechnungen herausnimmt, liegt der reale Durchschnittspreis für aktive Neubauten in Kiew bei etwa 2140 $/m², was etwa 6-7 % über den offiziellen Statistiken liegt.
Was die Angebotsstruktur betrifft, so entfallen nur 3 % des Angebots auf die Economy-Klasse. Das dominierende Segment ist derzeit die Komfortklasse mit etwa 50 % des Angebots, die Business-Klasse macht etwa 35 % aus, und die Premiumklasse hält trotz des Rückgangs der Projektanzahl einen Anteil von 8-10 %.
Die größte Preisdynamik im Jahr 2025 zeigten erschwingliche Formate, was angesichts der begrenzten Kaufkraft logisch ist. Die Economy-Klasse verteuerte sich um 5 % auf 1103 USD/m², die Komfortklasse um 4 % auf 1365 USD/m², die Businessklasse um 2 % auf 2450 USD/m² und die Premiumklasse um 4 % auf 4596 USD/m².
Das neue Angebot für 2025 war angesichts der militärischen Lage ein Rekord für die Hauptstadt. Nach Angaben von City One Development sind seit Jahresbeginn 10 neue Wohnkomplexe auf den Markt in Kiew gekommen.
In der ersten Jahreshälfte wurden vor allem große Komfortkomplexe vorgestellt, die sich an den Massenkäufer richteten. Der durchschnittliche Startpreis lag bei 1428 $/m².
In der zweiten Jahreshälfte kamen Business- und Premium-Projekte mit höheren Startpreisen und komplexeren Konzepten auf den Markt. Der durchschnittliche Startpreis lag bei 2727 USD/m².
Dies deutet auf eine allmähliche Rückkehr der Bauträger zu komplexeren Formaten und eine Wiederbelebung des Investitionsinteresses am Markt hin.
„Die Gesamtzahl der Wohnkomplexe auf dem Markt ist in den vier Jahren des Krieges um etwa 25 % zurückgegangen, was zu einem Mangel an qualitativ hochwertigen Angeboten führt. Die Bauträger starten neue Projekte vorsichtig und orientieren sich an der solventen Nachfrage und den Investoren, wobei die neuen Projekte teurer sind als der Marktdurchschnitt. Die Zahl der neuen Wohnkomplexe ist für das vierte Kriegsjahr beachtlich, aber für eine Millionenstadt nicht ausreichend – das Angebot wird begrenzt bleiben, und es wird weniger bezahlbaren Wohnraum geben, wobei der Wettbewerb zwischen den Bauträgern zunehmend nicht über den Preis, sondern über das Produkt stattfindet“, sagt Shyryna.
Ihren Worten zufolge hat das Jahr 2026 unter der Voraussetzung, dass die aktuellen makroökonomischen Faktoren und Sicherheitsfaktoren bestehen bleiben, alle Voraussetzungen, um mit einem moderaten Preisanstieg und einem anhaltenden Mangel an qualitativ hochwertigen Angeboten zu beginnen. „Der Markt hat bereits seinen Tiefpunkt überschritten und geht allmählich in eine Wachstumsphase über, in der die Zuverlässigkeit des Bauträgers, ein durchdachtes Konzept und der langfristige Wert des Projekts eine entscheidende Rolle spielen werden“, sagt Shyrina.
City One Development ist ein Investment- und Bauträgerunternehmen mit mehr als 15 Jahren Erfahrung. Sie ist auf die Entwicklung, Realisierung und Verwaltung groß angelegter Infrastruktur-Wohnkomplexe spezialisiert und investiert aktiv in die Entwicklung der ukrainischen Industrie.
Das Portfolio von City One Development umfasst mehr als 1,24 Millionen Quadratmeter realisierter Objekte und 500.000 Quadratmeter im Bau.
Zu den Wohnprojekten des Unternehmens in der Hauptstadt gehören: „Novopecherski Lipki“, „Boulevard der Brunnen“, „Svyatobor Park Resort“ und „The Light“. Zu den Industrieprojekten gehören zwei Fabriken zur Herstellung von Floatglas im Rahmen der IP „Misto Skla“ und der IP „Galicia“.
Die angegebenen Verkaufspreise für Wohnimmobilien in der Ukraine haben sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert, wie aus dem Bericht der NBU über die Finanzstabilität für Dezember 2025 hervorgeht.
Wie die Regulierungsbehörde feststellt, werden in Kiew und Lemberg sowie in den südlichen, zentralen und östlichen Regionen seit sechs Monaten Immobilien auf dem Primär- und Sekundärmarkt häufiger zu etwa denselben Preisen wie zuvor angeboten. In einigen westlichen Regionen war die Preisdynamik höher, während in einigen Regionen sogar Rückgänge zu verzeichnen waren. Die NBU führt das Fehlen nachhaltiger Faktoren für Preissteigerungen auf den langsamen Anstieg der Baukosten bei zurückhaltender Nachfrage zurück.
Der Bericht stellt außerdem fest, dass das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Haushaltseinkommen mit 8,6x weiterhin auf einem historischen Tiefstand liegt.
Auf dem Mietmarkt steigen die Preise laut NBU in den meisten Regionen, während sich die Mieten in Kiew nach einem Anstieg im vergangenen Quartal wieder nach unten korrigiert haben.
Das Wohnungsangebot in der Ukraine bleibt aufgrund fehlender Finanzierungsquellen für Bauträger und der Folgen des Beschusses begrenzt, heißt es im Bericht der NBU über die Finanzstabilität für Dezember 2025.
Nach Angaben der Regulierungsbehörde entspricht die Fläche der im ersten Halbjahr 2025 in Betrieb genommenen Wohnungen dem Wert des Vorjahreszeitraums, jedoch ist der Anteil der Wohnungen in dieser Struktur zurückgegangen. Die Auffüllung des Angebots erfolgt laut NBU hauptsächlich durch die Fertigstellung längst begonnener Wohnkomplexe, während der Start neuer Projekte äußerst selten und vor allem in den westlichen Regionen zu verzeichnen ist.
Die NBU hebt gesondert die Auswirkungen der Luftangriffe hervor: In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 wurden durch Beschuss mehr als doppelt so viele Wohnungen beschädigt wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
