Nach einem starken Preisanstieg, der durch den Zuzug von Migranten in den Jahren 2022–2023 ausgelöst wurde, kehrt der georgische Wohnimmobilienmarkt nun zu einem moderateren Wachstum zurück, das durch die Binnennachfrage, die Urbanisierung, steigende Einkommen und Investitionen in Mietwohnungen gestützt wird. Im zweiten Quartal 2026 stieg der Preisindex für neue Wohnimmobilien in Tiflis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,9 % und im Vergleich zum Vorquartal um 0,9 %. Im Vergleich zum Durchschnittsniveau des Jahres 2020 sind die Immobilienpreise um 63,8 % gestiegen, wie das Nationale Statistikamt Georgiens am 23. Juli mitteilte.
Die Preise für Wohnungen in Neubauten in Tiflis stiegen im Jahresvergleich um 4,8 %, die für Einfamilienhäuser um 5,5 %. Die höchsten Angebotspreise sind weiterhin im Stadtteil Mtatsminda zu verzeichnen, wo der Medianpreis für neue Wohnungen 6.730 Lari pro Quadratmeter erreichte. Es folgen Wake mit 5.914 Lari und Krtsanisi mit 4.630 Lari pro Quadratmeter.
Nach Einschätzung der Investmentbank Galt & Taggart ist die Phase, in der die Preise für Neubauten jährlich um 20–40 % stiegen, vorbei. In den kommenden Jahren könnten die Preise auf dem Primärmarkt durchschnittlich um 5–7 % pro Jahr steigen, was einem Übergang vom migrationsbedingten Boom zu einer nachhaltigeren Marktentwicklung entspricht.
Im ersten Quartal 2026 wurden in Tiflis 10.907 Tausend Transaktionen mit Wohnungen registriert – 16 % mehr als im Vorjahr. Der Gesamtwert der verkauften Wohnungen stieg um 23,1 % auf 958 Mio. US-Dollar.
Die Hauptabnehmer von Wohnraum in der georgischen Hauptstadt sind nach wie vor georgische Staatsbürger. Laut einer Studie von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 entfielen auf sie rund 70 % der Verkäufe in den Projekten der Bauträger.
Unter den Ausländern waren israelische Staatsbürger am aktivsten und machten 12 % aller Verkäufe aus. Auf russische Staatsbürger entfielen rund 3 %, auf Käufer aus anderen Staaten insgesamt 14 %. Ein gesonderter Anteil ukrainischer Staatsbürger wird in der Statistik für Tiflis nicht ausgewiesen.
Der Markt in Batumi ist nach wie vor deutlich stärker von ausländischen Investoren abhängig. Im ersten Quartal 2026 wurden in der Stadt 4.049.000 Wohnungen verkauft – das sind 15,8 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Studie von Galt & Taggart umfasste mehr als 30 Projekte von großen Bauträgern, die etwa 40 % des Erstmarktes in Batumi ausmachen. Den Ergebnissen zufolge entfielen 37 % der Verkäufe auf georgische Staatsbürger und etwa 63 % auf Ausländer.
Die größte ausländische Käufergruppe bildeten Käufer aus europäischen Ländern, auf die rund 18 % der Transaktionen entfielen. Israelische Staatsbürger machten 16 % der Verkäufe aus, während der Gesamtanteil der Käufer aus der Ukraine, Russland und Weißrussland 13 % betrug.
Weitere rund 10 % der Wohnungen wurden von türkischen Staatsangehörigen erworben, 3 % von Käufern aus arabischen Ländern und etwa 4 % von Käufern aus anderen Staaten. Die Anteile der Ukraine, Russlands und Weißrusslands sind in den von den georgischen Behörden veröffentlichten Daten nicht aufgeschlüsselt, weshalb sich nicht feststellen lässt, welche Staatsangehörigen dieser drei Länder am aktivsten Immobilien gekauft haben.
Die Nachfragestruktur zeigt einen erheblichen Unterschied zwischen den beiden größten Märkten des Landes. In Tiflis werden die Verkäufe vor allem von georgischen Käufern getragen, die Wohnraum zum Eigenbedarf oder zur langfristigen Vermietung erwerben. In Batumi spielen ausländische Investoren die Hauptrolle, die auf Ferienimmobilien und die Vermietung von Wohnungen an Touristen ausgerichtet sind.
Dabei erfasst die offizielle Statistik von Geostat lediglich die Preise für Neubauwohnungen in Tiflis und enthält keine vollständige Aufschlüsselung der Käufer nach Nationalität für ganz Georgien. Die Angaben zur Staatsangehörigkeit basieren auf Umfragen der großen Bauträger Galt & Taggart und spiegeln daher in erster Linie den organisierten Erstmarkt wider, nicht jedoch alle Immobilientransaktionen im Land.
Der georgische Wohnimmobilienmarkt wächst weiter: Im April 2026 verzeichneten die Wohnungsverkäufe in Tiflis und Batumi ein zweistelliges Wachstum, wobei ausländische Käufer nach wie vor einer der wichtigsten Nachfragefaktoren sind, insbesondere an der Schwarzmeerküste.
Nach Angaben der von Colliers Georgia entwickelten Plattform Recov.ge wurden im April 2026 in Tiflis 3.603 Wohnungstransaktionen registriert, was einem Anstieg von 12,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht. Das Transaktionsvolumen stieg um 28,3 % und erreichte 310 Mio. US-Dollar.
In der Hauptstadt wurde sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein Wachstum verzeichnet. Die Anzahl der Transaktionen bei Neubauprojekten stieg im Jahresvergleich um 14,6 %, darunter auf dem Primärmarkt um 10,7 % und auf dem Sekundärmarkt für Neubauten um 20,4 %. Auch die Transaktionen mit Altwohnungen nahmen zu – um 6,2 %.
Die Preise in Tiflis stiegen ebenfalls weiter an. Im April stieg der gewichtete Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei neuen Wohnungen in den Vororten um 10,2 %, im weiteren Stadtzentrum um 2,2 % und im Stadtzentrum um 12,1 %. Insgesamt stiegen die Preise für Erstverkäufe in Tiflis um 11,2 % und auf dem Sekundärmarkt um 11 %.
Dabei bleibt der Markt der Hauptstadt überwiegend ein Binnenmarkt. Im April 2026 nahmen georgische Staatsbürger sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauprojekten weiterhin eine dominierende Stellung unter den Käufern ein, während der Anteil ausländischer Käufer bei 10,7 % lag.
In Batumi ist der Markt stärker von der ausländischen Nachfrage abhängig. Im April 2026 wurden in der Stadt 1.292 Wohnungen verkauft, das sind 12,3 % mehr als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen des Marktes stieg um 27,4 % und erreichte 85 Mio. $. Zum Vergleich: Im April 2025 wurden in Batumi 1.165 Wohnungen verkauft, im April 2024 waren es 1.234.
Am stärksten wuchs das Segment der Neubauten. Die Verkäufe von Wohnungen in neuen Projekten stiegen um 12,3 %, während die Transaktionen mit Altbauten um 5,4 % zurückgingen. Auf dem Primärmarkt betrug das Wachstum 13,3 %, auf dem Sekundärmarkt moderner Projekte 11,6 %.
Der gewichtete Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Neubauten in Batumi stieg im April im Jahresvergleich um 11,3 % und erreichte 1.351 $. Auf dem Primärmarkt betrug der Preisanstieg 15,2 %, auf dem Sekundärmarkt 9,4 %.
Das Hauptmerkmal von Batumi bleibt der hohe Anteil ausländischer Käufer. Im April 2026 entfielen 47 % der Transaktionen mit Alt- und Neubauwohnungen sowie 90 % des Gesamtzuwachses an Transaktionen auf Ausländer. Das bedeutet, dass gerade die Auslandsnachfrage die Hauptursache für die Beschleunigung des Marktes war.
Nach Angaben von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 war der Anteil der Ausländer am Wohnungsmarkt in Batumi noch höher: Georgische Staatsbürger erwarben 37 % der Wohnungen, während 63 % der Transaktionen auf ausländische Käufer entfielen. Die größte Gruppe bildeten Käufer aus europäischen Ländern – 18 % aller Verkäufe. Weitere 16 % der Transaktionen entfielen auf Bürger aus der Ukraine, Russland und Weißrussland. Auf Käufer aus Israel entfielen 10 %, aus der Türkei 4 %, aus arabischen Ländern 3 % und auf andere Länder etwa 12 %.
Diese Struktur zeigt, dass Batumi ein Investitionsmarkt bleibt, der auf die Auslandsnachfrage, die kurzfristige Vermietung und den Kauf von Ferienimmobilien ausgerichtet ist. Im Gegensatz dazu bleibt Tiflis in größerem Maße ein Wohnmarkt: Nach Angaben von TBC Capital erfolgen in der Hauptstadt etwa 80 % der Käufe zu Wohnzwecken, während in Batumi etwa 85 % der Käufe mit Investitionszwecken verbunden sind.
Langfristig normalisiert sich der georgische Markt nach dem Boom im Jahr 2022 weiter, als die Nachfrage aufgrund von Migrationsströmen stark anstieg. Nach Angaben von TBC Capital verlangsamte sich das Nachfragewachstum in den Jahren 2024–2025 auf 5,6–6,0 % pro Jahr, und für 2026 prognostiziert das Unternehmen ein Wachstum des Wohnimmobilienmarktes von etwa 4,5 %.
Im Jahr 2025 wurden laut TBC Capital in Georgien 78.500 Immobilientransaktionen registriert, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon entfielen 49.200 Transaktionen auf den Sekundärmarkt und weitere 29.300 auf den Primärmarkt. Der durchschnittliche Wohnungspreis in Tiflis erreichte 1.312 US-Dollar pro Quadratmeter und stieg damit im Jahresvergleich um 4,1 %, während er in Batumi bei 1.395 US-Dollar pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von 16,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Für ausländische Käufer bleibt Georgien dank der relativ niedrigen Einstiegsschwelle, des wachsenden Touristenstroms, der unkomplizierten Abwicklung von Transaktionen und der im Vergleich zu vielen europäischen Märkten hohen Mietrendite attraktiv. Das rasche Wachstum des Angebots, insbesondere in Batumi, und der allmähliche Rückgang der Mietrendite könnten jedoch das weitere Preisanstiegspotenzial begrenzen.
Seit dem 1. März 2026 hat Georgien zudem die Mindestinvestitionsschwelle für Immobilien zum Erhalt einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung auf 150.000 US-Dollar angehoben. Dies könnte die Nachfrage in Richtung teurerer Objekte und langfristiger Investoren verlagern, gleichzeitig aber das Interesse eines Teils der Käufer mindern, die auf kleinere Wohnungen ausgerichtet sind.
Ausländische Käufer sind zum wichtigsten Wachstumsmotor des Wohnimmobilienmarktes in Batumi geworden: Im April 2026 erreichte ihr Anteil an den Transaktionen mit Wohnungen 47 % und näherte sich damit der Hälfte des gesamten Marktes. Dies bestätigt, dass sich der größte georgische Ferienort am Schwarzen Meer zunehmend von einem lokalen Wohnungsmarkt zu einem internationalen Investitionsstandort wandelt.
Nach Angaben der Plattform Recov.ge wurden im April 2026 in Batumi 1.292 Wohnungen verkauft, das sind 12,3 % mehr als im April 2025, als 1.165 Transaktionen registriert wurden. Das Gesamtmarktvolumen stieg im Monatsvergleich um 27,4 % und erreichte 85 Mio. $.
Das Wachstum ging mit einem deutlichen Anstieg der Quadratmeterpreise einher. Der gewichtete Durchschnittspreis in Batumis Neubauobjekten stieg im Jahresvergleich um 11,3 % auf 1.351 US-Dollar pro Quadratmeter. Auf dem Erstmarkt stiegen die Preise um 15,2 %, auf dem Sekundärmarkt um 9,4 %. Dabei konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf neue und moderne Projekte: Die Verkäufe in Neubauten stiegen um 12,3 %, während das Interesse an Altbauten um 5,4 % zurückging.
Ein entscheidender Wachstumsfaktor ist ausländisches Kapital. Nichtansässige sorgten im April für 90 % des Nettozuwachses bei der Anzahl der Transaktionen. Leo Chikava, Leiter der Abteilung für Forschung und Datenanalyse bei Colliers Georgia, stellt fest, dass der Anteil ausländischer Käufer in den letzten Monaten stabil im Bereich von 44–47 % liegt und Ausländer in bestimmten Zeiträumen die einheimischen Käufer hinsichtlich ihrer Aktivität bereits übertreffen.
Batumi unterscheidet sich in der Nachfragestruktur deutlich von Tiflis. In der georgischen Hauptstadt bleiben inländische Käufer die treibende Kraft des Marktes: Nach Angaben von Galt & Taggart machten georgische Käufer in einer Umfrage unter Bauträgern im Januar rund 77 % der Erstverkäufe in Tiflis aus. In Batumi ist die Situation umgekehrt: Die ausländische Nachfrage spielt eine weitaus größere Rolle, und der Anteil ausländischer Käufer bei den befragten Projekten erreichte 52 %.
Zu den aktivsten ausländischen Käufern in Batumi zählen Bürger aus Israel, Russland und den EU-Ländern sowie Käufer aus der Ukraine, Weißrussland und anderen Ländern des postsowjetischen Raums. Nach Angaben des Global Property Guide unter Berufung auf Galt & Taggart machten Käufer aus der EU und Israel im Jahr 2025 jeweils 13 % der Verkäufe in den befragten Projekten in Batumi aus, während Käufer aus der Ukraine, Russland und Weißrussland zusammen 11 % ausmachten. Der genaue Anteil der Ukrainer wird in dieser Übersicht nicht gesondert ausgewiesen.
Im Jahr 2025 hat der Markt in Batumi bereits die Marke von 1 Milliarde US-Dollar beim Gesamtwert der verkauften Wohnungen überschritten, und die Zahl der Transaktionen erreichte 17.053, was einem Anstieg von 14,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Für ausländische Käufer bleibt Batumi aufgrund der Kombination aus relativ niedrigen Einstiegskosten, der Lage am Meer, dem hohen Anteil an Neubauprojekten, der Möglichkeit zur Vermietung und den vergleichsweise lockeren Bestimmungen für den Immobilienerwerb attraktiv. Vor diesem Hintergrund konkurriert die Stadt nicht nur mit Tiflis, sondern auch mit den Ferienmärkten der Türkei, Montenegros, Bulgariens und Zyperns.
