Der Anstieg der Immobilien- und Mietpreise in Europa schränkt den Zugang der Menschen zu angemessenem Wohnraum zunehmend ein und erhöht das Risiko der Obdachlosigkeit, heißt es im Jahresbericht der Agentur der Europäischen Union für Grundrechte (FRA) „Fundamental Rights Report: Challenges and Achievements in 2025“.
Nach Angaben der FRA stiegen die Immobilienpreise in der EU zwischen 2015 und 2024 um durchschnittlich 53 % und die Mieten um fast 17 %. Die Agentur weist darauf hin, dass die Wohnungskrise nicht nur zu einem wirtschaftlichen, sondern auch zu einem menschenrechtlichen Problem wird, da das Recht auf angemessenen Wohnraum für schutzbedürftige Bevölkerungsgruppen immer weniger zugänglich ist.
„Die steigenden Kosten betreffen viele Menschen und Familien, da sich immer mehr Menschen keine Wohnung mehr leisten können und Gefahr laufen, obdachlos zu werden“, erklärte FRA-Direktorin Sirpa Rautio.
Nach Schätzungen der Europäischen Föderation nationaler Organisationen für Obdachlosenhilfe (FEANTSA), auf die sich die FRA bezieht, gab es im Jahr 2025 in der EU fast 1,3 Millionen Obdachlose. Als besonders gefährdet nennt die Agentur junge Menschen, Mieter auf dem privaten Wohnungsmarkt, Familien mit niedrigem Einkommen, Migranten, Flüchtlinge und Menschen, die bereits am Rande der sozialen Ausgrenzung stehen.
Die FRA stellt fest, dass mehr als zwei Drittel der EU-Bürger Wohneigentum besitzen, unter den Menschen mit einem Einkommen unterhalb der Armutsgefährdungsschwelle sind jedoch weniger als die Hälfte Eigentümer. Dies verstärkt die Ungleichheit: Steigende Immobilienpreise erhöhen das Vermögen der Immobilienbesitzer, verschlechtern jedoch die Lage der Mieter und der Menschen ohne Zugang zu einer Hypothek.
Der Bericht deckt alle 27 EU-Länder sowie drei Kandidatenländer oder Länder ab, die potenziell mit dem europäischen Integrationsprozess verbunden sind – Serbien, Albanien und Nordmazedonien.
Die Wohnungskrise entwickelt sich für Europa zu einer der zentralen sozialen Herausforderungen. Der Anstieg der Wohnkosten wirkt sich bereits nicht nur auf den Immobilienmarkt aus, sondern auch auf die Demografie, die Mobilität der Arbeitskräfte, die soziale Stabilität und das Vertrauen in staatliche Institutionen.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, wächst in Montenegro der Wohnungsbestand rasant, nicht jedoch die Bevölkerung. Nach Angaben der UNECE gab es laut der Volkszählung von 2023 im Land 392.900 Wohneinheiten – 78.200 mehr als im Jahr 2011.
Innerhalb von 12 Jahren stieg die Zahl der Wohnungen und Häuser um etwa 26 %, während die Bevölkerung unverändert blieb und etwa 624.000 Menschen umfasst.
Infolgedessen kommen auf 1.000 Einwohner Montenegros bereits 627 Wohnungen und Häuser. Das liegt etwa 21 % über dem EU-Durchschnitt.
Das Hauptproblem ist, dass nur 54 % der Wohnungen für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden. Etwa 46 % der Objekte stehen leer, werden saisonal genutzt, als Ferienwohnungen oder zur touristischen Vermietung.
An der Küste hängt dies mit dem Tourismus, ausländischen Käufern und der Kurzzeitvermietung zusammen. Im Norden des Landes gibt es einen anderen Grund – die Abwanderung der Bevölkerung und die Entvölkerung.
Ein anschauliches Beispiel ist Žabljak: Dort ist die Zahl der Wohnungen um mehr als 30 % gestiegen, obwohl die Bevölkerung um etwa 18 % geschrumpft ist.
Für Montenegro wird dies zu einem strukturellen Problem. Immobilien und Tourismus bringen schnelle Einnahmen, lösen aber nicht das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Einheimischen. In Budva, Kotor, Tivat und Bar gibt es formal gesehen viele Wohnungen, aber es wird immer teurer, dort dauerhaft zu leben.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Montenegro steht vor dem Paradoxon der Tourismuswirtschaft – es gibt immer mehr Wohnungen und Häuser, aber bezahlbarer Wohnraum für die ständigen Einwohner könnte immer knapper werden.
Wie das Analysezentrum Experts Club berichtet, Kiew belegte im Global Property Guide-Ranking der Wohnkosten den 36. Platz unter 37 europäischen Städten. Dies geht aus der aktualisierten Tabelle „Square Meter Prices in European Cities“ für April 2026 hervor, die auf der Website der Studie veröffentlicht wurde.
Die durchschnittlichen Wohnkosten in der ukrainischen Hauptstadt werden auf 1.970 Euro pro Quadratmeter geschätzt. Im Jahresvergleich stieg dieser Wert um 2,6 %, im Zweijahresvergleich um 0,9 %.
Im Ranking erwies sich Kiew als einer der erschwinglichsten Märkte Europas. Unterhalb der ukrainischen Hauptstadt liegt in der Tabelle nur noch Chișinău, wo der Durchschnittspreis für Wohnungen bei 1.720 Euro pro Quadratmeter liegt. Dabei ist Kiew nicht nur günstiger als die westeuropäischen Hauptstädte, sondern auch als die meisten Städte in Mittel- und Südosteuropa.
Zum Vergleich: In Belgrad liegt der Durchschnittspreis für Neubauten bei 3.333 Euro pro Quadratmeter, in Podgorica bei 2.141 Euro, in Bukarest bei 2.250 Euro, in Sofia 2.300 Euro, in Athen 2.500 Euro, in Budapest 3.061 Euro und in Zagreb 3.781 Euro
Der niedrige Rang Kiews in der europäischen Rangliste spiegelt die Auswirkungen des Krieges auf den Immobilienmarkt, Investitionsrisiken, eine begrenzte Auslandsnachfrage und die Zurückhaltung der Käufer wider. Im Gegensatz zu vielen europäischen Hauptstädten, in denen die Preise durch Hypotheken, Migration und eine stabile Investitionsnachfrage gestützt werden, bleibt der ukrainische Markt von der Sicherheitslage, der Makroökonomie und der Erholung der Geschäftstätigkeit abhängig.
Dabei zeigt die positive Jahresdynamik, dass sich der Kiewer Markt nicht in einem tiefen Einbruch befindet. Ein Wachstum von 2,6 % im Jahresvergleich deutet auf eine vorhandene Binnennachfrage hin, insbesondere in den Segmenten der bezugsfertigen Wohnungen, hochwertiger Objekte und Standorte mit gut ausgebauter Infrastruktur.
Kiew bleibt der größte Immobilienmarkt der Ukraine und das wichtigste Zentrum der Geschäftstätigkeit des Landes. Auf ihn entfällt ein erheblicher Teil der Nachfrage nach Wohnraum, Büros, Gewerbeimmobilien und Mietobjekten. Nach dem Ende der aktiven Kriegsphase könnte gerade die Hauptstadt zu einem der wichtigsten Zentren für die Wiederbelebung der Investitionstätigkeit werden.
Bislang bleibt Kiew hinsichtlich der Wohnkosten in Euro eine der erschwinglichsten Großstädte Europas. Für potenzielle Investoren kann dies eine niedrige Einstiegsschwelle bedeuten, gleichzeitig aber auch ein hohes Maß an Länderrisiko, militärischem Risiko und regulatorischem Risiko.
Die Studie des Global Property Guide ist unter folgendem Link verfügbar: https://www.globalpropertyguide.com/europe/square-meter-prices
Die Wohnungsmieten in Spanien haben im Mai 2026 einen historischen Rekord gebrochen und lagen laut Daten von Idealista im Durchschnitt bei 15,1 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Im Monatsvergleich stiegen die Mieten um 0,6 %, im Jahresvergleich um 4 %. Der bisherige Höchststand wurde Anfang 2026 verzeichnet, als der Durchschnittspreis bei etwa 15 Euro pro Quadratmeter lag. Somit wächst der spanische Mietmarkt weiter, trotz der Versuche der Behörden, den Druck auf den Wohnungsmarkt einzudämmen.
Der Preisanstieg hängt mit einem anhaltenden Überangebot an Nachfrage zusammen, insbesondere in Großstädten, Tourismusregionen und Gebieten mit einer hohen Konzentration an Arbeitsplätzen. Der Markt wird zudem durch den Mangel an erschwinglichem Mietwohnraum, die Umwandlung eines Teils der Wohnungen in Kurzzeitmieten, die steigende Nachfrage durch Zuwanderer und Studenten sowie die Zurückhaltung der Eigentümer nach verschärften Regulierungsmaßnahmen beeinflusst.
Im April 2026 lag der durchschnittliche Mietpreis in Spanien bei 15 Euro pro m², was einem Anstieg von 5,2 % gegenüber April 2025 entsprach. Im Mai stieg der Wert auf 15,1 Euro pro m², die jährliche Wachstumsrate verlangsamte sich jedoch auf 4 %.
Die teuersten Märkte sind nach wie vor die großen Wirtschafts- und Tourismuszentren. In Madrid lag der durchschnittliche Mietpreis im April bei 23,3 Euro pro Quadratmeter und Monat, was einem Anstieg von 8,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies ist einer der höchsten Werte unter den größten Märkten des Landes.
Auf Provinzebene stiegen die Mieten im Frühjahr 2026 fast in ganz Spanien. Die Preise stiegen in 49 von 50 Provinzen, einzige Ausnahme war Barcelona, wo ein Rückgang um 8,5 % verzeichnet wurde. Den stärksten Anstieg verzeichneten Lleida, Toledo, Guadalajara und Segovia.
Hohe Mietpreise verstärken den sozialen und politischen Druck auf den Wohnungsmarkt. Die spanischen Behörden diskutieren in den letzten Jahren über Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen, den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus, die Regulierung der Mietpreise in angespannten Gebieten sowie Anreize für Eigentümer, die bereit sind, Wohnungen zu moderaten Preisen zu vermieten.
Für ausländische Käufer und Investoren bedeutet der Anstieg der Mieten, dass das Interesse an spanischen Immobilien als Ertragsobjekt erhalten bleibt, gleichzeitig steigen jedoch die regulatorischen Risiken. In Regionen mit Wohnungsmangel könnten die Behörden die Vorschriften für Ferienwohnungen verschärfen und zusätzliche Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen einführen.
Spanien bleibt einer der größten Immobilienmärkte Südeuropas. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird durch Großstädte, internationale Migration, Tourismus, den Studentensektor und den Markt für Remote-Arbeit gestützt. Am angespanntesten ist die Lage weiterhin in Madrid, Barcelona, auf den Balearen, den Kanarischen Inseln, in Málaga, Valencia und anderen beliebten Städten und Küstenregionen.
Nach Angaben des portugiesischen Nationalen Instituts für Statistik (INE) erwarben ausländische Käufer im Jahr 2025 in Portugal 41.086 Häuser und Wohnungen, was einem Anstieg von 6,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bildeten brasilianische Staatsbürger. Im Jahr 2025 kauften sie 9.808 Immobilien, was einem Anstieg von 27,5 % gegenüber 2024 entspricht. An zweiter Stelle standen angolanische Staatsbürger mit 4.145 Käufen, deren Zahl um 2,2 % gestiegen ist. Den dritten Platz belegten Franzosen, die 3.765 Objekte erwarben, was einem Rückgang von 6,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Nach Angaben des INE tätigten ausländische Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal 34.834 Transaktionen, was einem Anstieg von 11,4 % gegenüber 2024 entspricht. Gleichzeitig gingen die Käufe von Nichtansässigen zurück: Ausländer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal erwarben 8.471 Objekte, was einem Rückgang von 13,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies war das dritte Jahr in Folge, in dem die Aktivität von Nichtansässigen zurückging.
Diese Diskrepanz deutet auf eine Veränderung in der Struktur der ausländischen Nachfrage hin. Der portugiesische Immobilienmarkt stützt sich zunehmend nicht mehr auf klassische ausländische Investoren, sondern auf Ausländer, die bereits im Land leben. Dabei kann es sich um Arbeitsmigranten, Relokanten, Familien mit langfristiger Aufenthaltsgenehmigung und Vertreter von Diasporagruppen handeln, vor allem der brasilianischen und angolanischen.
Ausländer kaufen nach wie vor teurere Objekte als Einheimische. Nach Angaben des INE lag der Durchschnittspreis für Immobilien, die von Käufern mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal erworben wurden, bei 234.120 Euro. Käufer aus EU-Ländern zahlten durchschnittlich 335.640 Euro, Käufer aus Nicht-EU-Ländern 470.277 Euro pro Objekt. Briten und Amerikaner kauften besonders teure Immobilien: Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 512.585 Euro bzw. 479.403 Euro.
Geografisch konzentriert sich die Nachfrage von Nichtansässigen weiterhin auf die attraktivsten Regionen. Im Jahr 2025 entfielen 29,7 % der Transaktionen von Nichtansässigen auf die Algarve, 20 % auf die Region Nord, 14,9 % auf die Region Zentral und 12,5 % auf den Großraum Lissabon. Gemessen am Transaktionswert ist die Dominanz der Algarve noch deutlicher: Die Region stellte 42,4 % des Gesamtvolumens der Investitionen von Nichtansässigen in Wohnimmobilien.
Das INE verzeichnete zudem eine hohe Dynamik bei Käufern aus der Ukraine, Kap Verde und Venezuela: Die Zahl der Transaktionen von Bürgern dieser Länder stieg im Jahr 2025 um mehr als 25 %. Die genaue Anzahl der von Ukrainern erworbenen Objekte wird jedoch in der kurzen Veröffentlichung des INE und in den Berichten der portugiesischen Medien nicht genannt.
Für Ukrainer bleibt Portugal aufgrund der Sicherheit, des Zugangs zur EU, des Arbeitsmarktes, der Verbindungen zur Diaspora und der Möglichkeit eines langfristigen Aufenthalts ein attraktives Ziel. Da Immobilien als Grundlage für das Golden Visa weggefallen sind, ist die Investitionsnachfrage nun weniger an den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung geknüpft und hängt stärker von einer tatsächlichen Umsiedlung, dem Einkommensniveau und langfristigen Wohnplänen ab.
Somit verzeichnet der portugiesische Wohnungsmarkt weiterhin eine hohe Auslandsnachfrage, doch seine Struktur verändert sich. Brasilianer haben ihre Führungsposition dank sprachlicher und migrationspolitischer Nähe gefestigt, Angolaner bleiben eine wichtige Käufergruppe, und Franzosen, Briten und Amerikaner spielen weiterhin eine große Rolle in den teureren Segmenten. Ukrainer gehören bislang nicht zu den größten Käufern, weisen jedoch eine der auffälligsten Wachstumsraten auf.
Der österreichische Wohnimmobilienmarkt ist nach einer langen Phase sinkender Preise wieder auf Wachstumskurs, wie aus Daten von Statistik Austria hervorgeht.
Nach Angaben des Statistikamtes stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen in Österreich im Jahr 2025 um durchschnittlich 2,6 %, nachdem sie 2024 um 2,6 % und 2023 um 2,3 % gefallen waren. Damit verzeichnete der Markt zum ersten Mal seit zwei Jahren eine positive Jahresentwicklung.
In der zweiten Jahreshälfte 2025 beschleunigte sich die Erholung. Im vierten Quartal stiegen die Immobilienpreise im Jahresvergleich um 3,5 % und gegenüber dem Vorquartal um 0,8 %. Neue Immobilien verteuerten sich im Jahresvergleich um 3,1 %, Bestandsimmobilien um 3,6 %.
Die Rückkehr zum Wachstum hängt mit der allmählichen Stabilisierung des Hypothekenmarktes, dem Rückgang der Unsicherheit nach einer Phase hoher Zinsen und dem Rückgang des Angebots an Neubauten zusammen. Nach dem starken Anstieg der Kreditkosten in den Jahren 2022–2024 verschoben einige Käufer ihre Kaufabsichten, doch im Jahr 2025 begann die Nachfrage allmählich wieder anzusteigen.
Dabei verläuft die Erholung weiterhin uneinheitlich. Nach Schätzungen des Global Property Guide sanken die Preise in einzelnen Bundesländern weiter, insbesondere in teuren Alpen- und Hauptstadtregionen. In Wien lag der Durchschnittspreis für eine Immobilie im Jahr 2025 bei etwa 779.000 Euro, doch die jährliche Entwicklung war negativ – bei rund -6,6 %. In Tirol wurde der Rückgang auf -13,7 % geschätzt, in Salzburg auf -9,1 %. Gleichzeitig verzeichneten Kärnten, die Steiermark und Oberösterreich ein Wachstum.
Für Investoren bleibt Österreich einer der stabilsten Märkte Europas, doch die Rendite erfordert eine genauere Berechnung. Die hohen Preise in Wien, Salzburg und Tirol schränken das Potenzial für schnelles Wachstum ein, während erschwinglichere Regionen vor dem Hintergrund der sich erholenden Nachfrage interessanter erscheinen könnten.
