Nach Angaben des portugiesischen Nationalen Instituts für Statistik (INE) erwarben ausländische Käufer im Jahr 2025 in Portugal 41.086 Häuser und Wohnungen, was einem Anstieg von 6,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bildeten brasilianische Staatsbürger. Im Jahr 2025 kauften sie 9.808 Immobilien, was einem Anstieg von 27,5 % gegenüber 2024 entspricht. An zweiter Stelle standen angolanische Staatsbürger mit 4.145 Käufen, deren Zahl um 2,2 % gestiegen ist. Den dritten Platz belegten Franzosen, die 3.765 Objekte erwarben, was einem Rückgang von 6,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Nach Angaben des INE tätigten ausländische Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal 34.834 Transaktionen, was einem Anstieg von 11,4 % gegenüber 2024 entspricht. Gleichzeitig gingen die Käufe von Nichtansässigen zurück: Ausländer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal erwarben 8.471 Objekte, was einem Rückgang von 13,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies war das dritte Jahr in Folge, in dem die Aktivität von Nichtansässigen zurückging.
Diese Diskrepanz deutet auf eine Veränderung in der Struktur der ausländischen Nachfrage hin. Der portugiesische Immobilienmarkt stützt sich zunehmend nicht mehr auf klassische ausländische Investoren, sondern auf Ausländer, die bereits im Land leben. Dabei kann es sich um Arbeitsmigranten, Relokanten, Familien mit langfristiger Aufenthaltsgenehmigung und Vertreter von Diasporagruppen handeln, vor allem der brasilianischen und angolanischen.
Ausländer kaufen nach wie vor teurere Objekte als Einheimische. Nach Angaben des INE lag der Durchschnittspreis für Immobilien, die von Käufern mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal erworben wurden, bei 234.120 Euro. Käufer aus EU-Ländern zahlten durchschnittlich 335.640 Euro, Käufer aus Nicht-EU-Ländern 470.277 Euro pro Objekt. Briten und Amerikaner kauften besonders teure Immobilien: Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 512.585 Euro bzw. 479.403 Euro.
Geografisch konzentriert sich die Nachfrage von Nichtansässigen weiterhin auf die attraktivsten Regionen. Im Jahr 2025 entfielen 29,7 % der Transaktionen von Nichtansässigen auf die Algarve, 20 % auf die Region Nord, 14,9 % auf die Region Zentral und 12,5 % auf den Großraum Lissabon. Gemessen am Transaktionswert ist die Dominanz der Algarve noch deutlicher: Die Region stellte 42,4 % des Gesamtvolumens der Investitionen von Nichtansässigen in Wohnimmobilien.
Das INE verzeichnete zudem eine hohe Dynamik bei Käufern aus der Ukraine, Kap Verde und Venezuela: Die Zahl der Transaktionen von Bürgern dieser Länder stieg im Jahr 2025 um mehr als 25 %. Die genaue Anzahl der von Ukrainern erworbenen Objekte wird jedoch in der kurzen Veröffentlichung des INE und in den Berichten der portugiesischen Medien nicht genannt.
Für Ukrainer bleibt Portugal aufgrund der Sicherheit, des Zugangs zur EU, des Arbeitsmarktes, der Verbindungen zur Diaspora und der Möglichkeit eines langfristigen Aufenthalts ein attraktives Ziel. Da Immobilien als Grundlage für das Golden Visa weggefallen sind, ist die Investitionsnachfrage nun weniger an den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung geknüpft und hängt stärker von einer tatsächlichen Umsiedlung, dem Einkommensniveau und langfristigen Wohnplänen ab.
Somit verzeichnet der portugiesische Wohnungsmarkt weiterhin eine hohe Auslandsnachfrage, doch seine Struktur verändert sich. Brasilianer haben ihre Führungsposition dank sprachlicher und migrationspolitischer Nähe gefestigt, Angolaner bleiben eine wichtige Käufergruppe, und Franzosen, Briten und Amerikaner spielen weiterhin eine große Rolle in den teureren Segmenten. Ukrainer gehören bislang nicht zu den größten Käufern, weisen jedoch eine der auffälligsten Wachstumsraten auf.
