Wie Experts.news berichtet, vergrößert sich auf dem ukrainischen Wohnungsmarkt die Kluft zwischen dem, was Käufer meist erwerben möchten, und dem, was Verkäufer anbieten, heißt es im Juni-Bericht der NBU zur Finanzstabilität.
Nach Angaben der Aufsichtsbehörde liegt die durchschnittliche Fläche einer gekauften Wohnung weiterhin bei 48 m², die eines Hauses bei etwa 70 m². Dabei überwiegen im Angebotsmix nach wie vor geräumigere Wohnungen: Ihre durchschnittliche Fläche beträgt mehr als 65 m².
Auch beim Alter der Immobilien ist eine Diskrepanz festzustellen. Käufer entscheiden sich häufiger für ältere und damit preisgünstigere Wohnungen. In Kiew stieg das Medianalter der erworbenen Wohnungen auf 33 Jahre, in den westlichen Regionen auf 39 Jahre. In den Immobilienanzeigen hingegen werden fast zwei Drittel der Wohnungen in Gebäuden angeboten, die vor weniger als 15 Jahren errichtet wurden.
Die NBU stellt fest, dass solche Diskrepanzen zwischen Angebot und Nachfrage die Aktivität auf dem Markt bremsen. Käufer sind eher an kleineren und günstigeren Wohnungen interessiert, während Verkäufer und Bauträger häufiger neuere und geräumigere Objekte anbieten.
Dieser Trend ist auch für Bauträger von Bedeutung. In den westlichen Regionen und den Vororten von Kiew werden häufiger preisgünstige Objekte gebaut, während in der Hauptstadt Projekte der Business-Klasse überwiegen. Die Nachfrage in Kriegszeiten zeigt jedoch, dass der durchschnittliche Käufer eher ein kompaktes und erschwinglicheres Produkt benötigt.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2025 belebte sich der Wohnungsbau: In den meisten Regionen stieg die Projektfläche von Mehrfamilienhäusern, bei denen mit dem Bau begonnen wurde, deutlich an. In der Ukraine insgesamt hat sich dieser Wert innerhalb eines Jahres um das Eineinhalbfache erhöht, in Kiew sogar um mehr als das Doppelte.
Die NBU weist jedoch darauf hin, dass Bauträger nach wie vor die Fertigstellung bestehender Komplexe und neue Projekte weitgehend aus eigenen Mitteln finanzieren. Banken vergeben aufgrund der hohen Risiken nur zögerlich Kredite an die Baubranche.
Die wichtigste Schlussfolgerung für den Markt: Die weitere Erholung der Verkaufszahlen wird nicht nur von den Einkommen der Bevölkerung abhängen, sondern auch davon, inwieweit sich das Angebot der tatsächlichen Nachfrage annähert – hinsichtlich Fläche, Preis, Alter der Wohnungen und Risikoniveau für den Käufer.
Wie Experts.new berichtet, sind die Immobilienpreise in der Ukraine nach einer Phase relativer Ruhe wieder gestiegen, wie aus dem Bericht zur Finanzstabilität der Nationalbank der Ukraine vom Juni hervorgeht.
Nach Angaben der NBU sind die Immobilienpreise in den letzten sechs Monaten gestiegen. Auf dem Erstmarkt stiegen die in Anzeigen angegebenen Preise in etwa proportional zur Abwertung der Hrywnja, da Immobilienpreise in der Ukraine traditionell in US-Dollar angegeben werden. Auf dem Sekundärmarkt verlief der Anstieg schneller – er lag um 5–10 Prozentpunkte über der Abwertung.
Ein weiterer Faktor war der starke Anstieg der Selbstkosten für Bauvorhaben aufgrund des Preisanstiegs bei Kraftstoffen. Dies verstärkte den Preisdruck bei Neubauten und schränkte die Möglichkeiten der Bauträger ein, die Preise auf dem bisherigen Niveau zu halten.
Dabei weist die NBU darauf hin, dass die Wohnimmobilienpreise im Vergleich zu den Haushaltseinkommen weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau liegen. Im ersten Quartal 2026 betrug das Verhältnis von Wohnimmobilienpreisen zu Einkommen 8,7x für den Erstmarkt und 8,6x für den Sekundärmarkt.
Auf dem Mietmarkt ist eine andere Situation zu beobachten. Aufgrund der winterlichen Angriffe auf die Energieinfrastruktur und der damit verbundenen Risiken hat sich der Anstieg der Mietpreise verlangsamt. In Kiew, im Süden und im Zentrum des Landes haben sich die Mietpreise seit dem vergangenen Herbst praktisch nicht verändert. Der Preisanstieg setzte sich vor allem in den westlichen Regionen fort.
Das Verhältnis zwischen den Preisen für Bestandsimmobilien und den Mieten stieg im ersten Quartal leicht auf das 10,4-Fache an, lag jedoch weiterhin unter dem langfristigen Durchschnittswert.
Für Käufer bedeutet dies, dass Wohnraum im historischen Vergleich relativ erschwinglich bleibt, doch Unsicherheit, Sicherheitslage und der Zustand der Energieinfrastruktur schränken die Nachfrage weiterhin ein. Für Investoren ist die Situation weniger eindeutig: Der Anstieg der Kaufpreise bei nahezu stabilen Mieten mindert die kurzfristige Attraktivität des Erwerbs von Wohnraum zur Vermietung, insbesondere in Kiew und den zentralen Regionen.
Mittelfristig wird die Marktentwicklung vom Kurs der Hrywnja, den Kosten für Bauvorhaben, der Sicherheitslage, dem Zustand der Energieversorgung sowie der Wiederaufnahme der Hypothekenkreditvergabe abhängen.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat das albanische Finanzministerium einen Gesetzentwurf zur öffentlichen Diskussion gestellt, der eine Erhöhung der Grundsteuer sowie eine Änderung des Systems der Steuervergünstigungen für Immobilienbesitzer vorsieht.
Dem Vorschlag zufolge könnte die Grundsteuer von derzeit 0,05 % des Immobilienwerts auf 0,1–0,2 % steigen. Auch für Gewerbeimmobilien wird eine Anhebung der Steuersätze vorgeschlagen, wobei die endgültige Steuerbelastung von der Immobilienkategorie und der Nutzung der Immobilie abhängt.
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft Eigentümer von Zweit- und weiteren Immobilien. Sofern es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt, werden keine Steuervergünstigungen gewährt. Somit müssen Eigentümer von Ferienhäusern, Investitionswohnungen und zusätzlichen Wohnimmobilien den vollen Steuersatz zahlen.
Tatsächlich versuchen die Behörden, Sozialwohnungen und Investitionsimmobilien voneinander abzugrenzen. Für Familien, die nur eine einzige Wohnung besitzen, könnte die Steuererhöhung teilweise abgefedert werden. Für Eigentümer mehrerer Objekte wird die Belastung deutlich stärker ausfallen.
Die Reform ist besonders wichtig für den albanischen Immobilienmarkt, wo die Wohnimmobilienpreise in Tirana, Durrës, Vlorë, Sarandë und anderen Standorten, die mit Tourismus und Investitionsnachfrage verbunden sind, in den letzten Jahren rasant gestiegen sind. Vor dem Hintergrund reger Bautätigkeit, des Interesses ausländischer Käufer und der Zunahme von Kurzzeitvermietungen versuchen die Behörden, die Einnahmen der lokalen Haushalte zu steigern und die Immobilienbesteuerung stärker an den Marktwert der Vermögenswerte anzupassen.
Albanien vollzieht schrittweise den Übergang vom alten Modell fester oder niedriger Steuern zu einem moderneren System, bei dem die Steuerbemessungsgrundlage an den Wert der Immobilie gekoppelt ist. Dieser Ansatz entspricht den Empfehlungen internationaler Finanzorganisationen, könnte sich jedoch für Immobilienbesitzer als schmerzhaft erweisen, insbesondere wenn die Kataster- und Marktbewertung von Wohnimmobilien nach oben korrigiert wird.
Für ausländische Investoren bedeuten diese Änderungen, dass der jährliche Unterhalt einer Zweitwohnung an der Küste oder einer Investitionsimmobilie in Tirana etwas teurer wird. Dabei wird die Steuerbelastung in Albanien selbst nach der Erhöhung im Vergleich zu vielen EU-Ländern relativ moderat bleiben.
Die wichtigste Frage für den Markt lautet: Wie genau werden die Behörden den Wert der Objekte bewerten und wie schnell wird das neue System in der Praxis angewendet?
Der albanische Immobilienmarkt bleibt einer der dynamischsten auf dem Balkan. Das Wachstum des Tourismus, die Entwicklung der Küstenstädte und das Interesse ausländischer Käufer stützen die Nachfrage, doch die Steuererhöhung könnte spekulative Käufe allmählich abkühlen und die Kluft zwischen Wohnimmobilien und Anlageimmobilien vergrößern.
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Der Anstieg der Immobilien- und Mietpreise in Europa schränkt den Zugang der Menschen zu angemessenem Wohnraum zunehmend ein und erhöht das Risiko der Obdachlosigkeit, heißt es im Jahresbericht der Agentur der Europäischen Union für Grundrechte (FRA) „Fundamental Rights Report: Challenges and Achievements in 2025“.
Nach Angaben der FRA stiegen die Immobilienpreise in der EU zwischen 2015 und 2024 um durchschnittlich 53 % und die Mieten um fast 17 %. Die Agentur weist darauf hin, dass die Wohnungskrise nicht nur zu einem wirtschaftlichen, sondern auch zu einem menschenrechtlichen Problem wird, da das Recht auf angemessenen Wohnraum für schutzbedürftige Bevölkerungsgruppen immer weniger zugänglich ist.
„Die steigenden Kosten betreffen viele Menschen und Familien, da sich immer mehr Menschen keine Wohnung mehr leisten können und Gefahr laufen, obdachlos zu werden“, erklärte FRA-Direktorin Sirpa Rautio.
Nach Schätzungen der Europäischen Föderation nationaler Organisationen für Obdachlosenhilfe (FEANTSA), auf die sich die FRA bezieht, gab es im Jahr 2025 in der EU fast 1,3 Millionen Obdachlose. Als besonders gefährdet nennt die Agentur junge Menschen, Mieter auf dem privaten Wohnungsmarkt, Familien mit niedrigem Einkommen, Migranten, Flüchtlinge und Menschen, die bereits am Rande der sozialen Ausgrenzung stehen.
Die FRA stellt fest, dass mehr als zwei Drittel der EU-Bürger Wohneigentum besitzen, unter den Menschen mit einem Einkommen unterhalb der Armutsgefährdungsschwelle sind jedoch weniger als die Hälfte Eigentümer. Dies verstärkt die Ungleichheit: Steigende Immobilienpreise erhöhen das Vermögen der Immobilienbesitzer, verschlechtern jedoch die Lage der Mieter und der Menschen ohne Zugang zu einer Hypothek.
Der Bericht deckt alle 27 EU-Länder sowie drei Kandidatenländer oder Länder ab, die potenziell mit dem europäischen Integrationsprozess verbunden sind – Serbien, Albanien und Nordmazedonien.
Die Wohnungskrise entwickelt sich für Europa zu einer der zentralen sozialen Herausforderungen. Der Anstieg der Wohnkosten wirkt sich bereits nicht nur auf den Immobilienmarkt aus, sondern auch auf die Demografie, die Mobilität der Arbeitskräfte, die soziale Stabilität und das Vertrauen in staatliche Institutionen.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, wächst in Montenegro der Wohnungsbestand rasant, nicht jedoch die Bevölkerung. Nach Angaben der UNECE gab es laut der Volkszählung von 2023 im Land 392.900 Wohneinheiten – 78.200 mehr als im Jahr 2011.
Innerhalb von 12 Jahren stieg die Zahl der Wohnungen und Häuser um etwa 26 %, während die Bevölkerung unverändert blieb und etwa 624.000 Menschen umfasst.
Infolgedessen kommen auf 1.000 Einwohner Montenegros bereits 627 Wohnungen und Häuser. Das liegt etwa 21 % über dem EU-Durchschnitt.
Das Hauptproblem ist, dass nur 54 % der Wohnungen für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden. Etwa 46 % der Objekte stehen leer, werden saisonal genutzt, als Ferienwohnungen oder zur touristischen Vermietung.
An der Küste hängt dies mit dem Tourismus, ausländischen Käufern und der Kurzzeitvermietung zusammen. Im Norden des Landes gibt es einen anderen Grund – die Abwanderung der Bevölkerung und die Entvölkerung.
Ein anschauliches Beispiel ist Žabljak: Dort ist die Zahl der Wohnungen um mehr als 30 % gestiegen, obwohl die Bevölkerung um etwa 18 % geschrumpft ist.
Für Montenegro wird dies zu einem strukturellen Problem. Immobilien und Tourismus bringen schnelle Einnahmen, lösen aber nicht das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Einheimischen. In Budva, Kotor, Tivat und Bar gibt es formal gesehen viele Wohnungen, aber es wird immer teurer, dort dauerhaft zu leben.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Montenegro steht vor dem Paradoxon der Tourismuswirtschaft – es gibt immer mehr Wohnungen und Häuser, aber bezahlbarer Wohnraum für die ständigen Einwohner könnte immer knapper werden.
Wie das Analysezentrum Experts Club berichtet, Kiew belegte im Global Property Guide-Ranking der Wohnkosten den 36. Platz unter 37 europäischen Städten. Dies geht aus der aktualisierten Tabelle „Square Meter Prices in European Cities“ für April 2026 hervor, die auf der Website der Studie veröffentlicht wurde.
Die durchschnittlichen Wohnkosten in der ukrainischen Hauptstadt werden auf 1.970 Euro pro Quadratmeter geschätzt. Im Jahresvergleich stieg dieser Wert um 2,6 %, im Zweijahresvergleich um 0,9 %.
Im Ranking erwies sich Kiew als einer der erschwinglichsten Märkte Europas. Unterhalb der ukrainischen Hauptstadt liegt in der Tabelle nur noch Chișinău, wo der Durchschnittspreis für Wohnungen bei 1.720 Euro pro Quadratmeter liegt. Dabei ist Kiew nicht nur günstiger als die westeuropäischen Hauptstädte, sondern auch als die meisten Städte in Mittel- und Südosteuropa.
Zum Vergleich: In Belgrad liegt der Durchschnittspreis für Neubauten bei 3.333 Euro pro Quadratmeter, in Podgorica bei 2.141 Euro, in Bukarest bei 2.250 Euro, in Sofia 2.300 Euro, in Athen 2.500 Euro, in Budapest 3.061 Euro und in Zagreb 3.781 Euro
Der niedrige Rang Kiews in der europäischen Rangliste spiegelt die Auswirkungen des Krieges auf den Immobilienmarkt, Investitionsrisiken, eine begrenzte Auslandsnachfrage und die Zurückhaltung der Käufer wider. Im Gegensatz zu vielen europäischen Hauptstädten, in denen die Preise durch Hypotheken, Migration und eine stabile Investitionsnachfrage gestützt werden, bleibt der ukrainische Markt von der Sicherheitslage, der Makroökonomie und der Erholung der Geschäftstätigkeit abhängig.
Dabei zeigt die positive Jahresdynamik, dass sich der Kiewer Markt nicht in einem tiefen Einbruch befindet. Ein Wachstum von 2,6 % im Jahresvergleich deutet auf eine vorhandene Binnennachfrage hin, insbesondere in den Segmenten der bezugsfertigen Wohnungen, hochwertiger Objekte und Standorte mit gut ausgebauter Infrastruktur.
Kiew bleibt der größte Immobilienmarkt der Ukraine und das wichtigste Zentrum der Geschäftstätigkeit des Landes. Auf ihn entfällt ein erheblicher Teil der Nachfrage nach Wohnraum, Büros, Gewerbeimmobilien und Mietobjekten. Nach dem Ende der aktiven Kriegsphase könnte gerade die Hauptstadt zu einem der wichtigsten Zentren für die Wiederbelebung der Investitionstätigkeit werden.
Bislang bleibt Kiew hinsichtlich der Wohnkosten in Euro eine der erschwinglichsten Großstädte Europas. Für potenzielle Investoren kann dies eine niedrige Einstiegsschwelle bedeuten, gleichzeitig aber auch ein hohes Maß an Länderrisiko, militärischem Risiko und regulatorischem Risiko.
Die Studie des Global Property Guide ist unter folgendem Link verfügbar: https://www.globalpropertyguide.com/europe/square-meter-prices
