Eine vom Portal Open4business durchgeführte Analyse des bulgarischen Immobilienmarktes hat ergeben, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise in Bulgarien verlangsamt hat, die Nachfrage aus dem Ausland jedoch weiterhin spürbar ist.
Das Wachstum der Immobilienpreise in Bulgarien begann sich nach einem sehr starken Anstieg im Laufe des Jahres 2025 zu verlangsamen, obwohl sich der Markt selbst weiterhin in einer Wachstumsphase befindet. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens (NSI) stiegen die Immobilienpreise im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 15,1 %, im zweiten um 15,5 % und im dritten Quartal um 15,4 %, was auf ein anhaltend hohes, aber nicht mehr beschleunigtes Preisanstiegstempo hindeutet.
Ein zusätzlicher Wachstumsfaktor im Jahr 2025 waren die Erwartungen hinsichtlich der Einführung des Euro in Bulgarien zum 1. Januar 2026. Bulgarische Medien und Marktteilnehmer wiesen bereits Ende 2025 ausdrücklich darauf hin, dass ein Teil der Käufer ihre Entscheidungen gerade in Erwartung der Währungsumstellung beschleunigte, was die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt ankurbelte.
Ausländer spielen weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem bulgarischen Immobilienmarkt, insbesondere in Ferien- und Küstenregionen. Dabei ist zu beachten, dass keine vollständigen offiziellen staatlichen Statistiken Bulgariens zu Immobilienkäufern nach Staatsangehörigkeit für die Jahre 2025–2026 öffentlich zugänglich sind. Die am häufigsten zitierte aktuelle Struktur der Auslandsnachfrage basiert auf Daten des Bulgarischen Immobilienverbands und Marktübersichten. Diesen Schätzungen zufolge gehörten in den Jahren 2024–2025 Bürger aus Großbritannien, Deutschland, Griechenland, Israel, Rumänien, der Türkei, Italien, Russland, der Ukraine und Polen zu den aktivsten ausländischen Käufern.
Ukrainer gehören diesen Marktdaten zufolge zu den Top 10 der ausländischen Immobilienkäufer in Bulgarien. Ihre Nachfrage lässt sich sowohl durch die Umsiedlung aufgrund des Krieges als auch durch das Investitionsinteresse erklären, vor allem an Objekten an der Schwarzmeerküste und in touristischen Regionen. Zu den gefragtesten Reisezielen zählen Varna, Burgas, Nessebar sowie die Bergkurorte Bansko und Pamporovo.
Der Markt wird nach wie vor durch ein für die EU vergleichsweise niedriges Preisniveau gestützt. Selbst nach dem Wachstum bleibt Bulgarien einer der erschwinglichsten Immobilienmärkte in der Europäischen Union, was weiterhin ausländisches Kapital anzieht und die Nachfrage nach Wohnungen sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung stützt.
Für die nahe Zukunft erscheint eine weitere Verlangsamung des Preisanstiegs als das wahrscheinlichste Szenario, nicht jedoch ein drastischer Preisverfall. Während der Markt im Jahr 2025 noch zweistellige Wachstumsraten verzeichnete, erscheint für 2026 ein Übergang zu einem moderaten Wachstum realistischer – voraussichtlich im Bereich von 5 bis 7 % pro Jahr. Diese Prognose stützt sich auf die bereits spürbare Verlangsamung des Wachstums, den Basiseffekt sowie darauf, dass der Euro bereits eingeführt wurde und ein erheblicher Teil der spekulativen Nachfrage wahrscheinlich bereits im Vorfeld gedeckt wurde.
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