Die Mietpreise auf dem Markt für Gewerbeflächen in Wohnkomplexen in der Ukraine haben fast das Vorkriegsniveau erreicht, allerdings nur in Griwna-Äquivalenten, sagen Marktexperten.
„Im Jahr 2022 sanken die Mietpreise um 30-40%, aber seit Mitte 2023 begann eine allmähliche Stabilisierung. Heute liegen die Preise in der Nähe des Vorkriegsniveaus, vor allem in dicht besiedelten Gebieten“, erklärte Ramil Mehdiyev, CEO der Entwicklungsgesellschaft ENSO, gegenüber Interfax-Ukraine.
Ihm zufolge behält das Unternehmen die Flexibilität der Bedingungen für die Mieter bei. So gibt es beispielsweise die Möglichkeit der Vermietung mit dem Recht, die Räumlichkeiten zu kaufen, eine individuelle Herangehensweise an den Zahlungsplan in den ersten Monaten der Geschäftstätigkeit, insbesondere die Einführung von „Mietferien“ für die ersten Monate.
Mehdiyev merkte an, dass das Unternehmen 20-30% der Geschäftsräume für die weitere Verwaltung oder Vermietung reserviert, um das LCD mit den erforderlichen Dienstleistungen zu füllen. Für die übrigen Flächen können im Vertrag Beschränkungen festgelegt werden, z. B. ein Verbot der Eröffnung von Nachtclubs, Pfandhäusern oder Betrieben mit schädlichen Emissionen.
Ein ähnlicher Ansatz wird von der KAN-Entwicklung praktiziert, wie ihr Pressedienst berichtet. So mietet der Bauträger einen bestimmten Anteil an Räumlichkeiten, um die Verfügbarkeit wichtiger Dienstleistungen – medizinische Dienste, Apotheken, Lebensmittelgeschäfte – zu gewährleisten. In den Verträgen werden auch Beschränkungen für die Art der Geschäfte festgelegt, z. B. ein Verbot lärmintensiver Tätigkeiten.
In jüngster Zeit werden die Pachtverträge auch häufig durch spezielle Klauseln ergänzt, die die Beziehungen bei Stromausfällen oder die Erstattung der Kosten für alternative Energien regeln, so Jaroslaw Wozniak, Chief Operating Officer von Avalon.
Im Allgemeinen hängen die Mietpreise für Gewerbeflächen innerhalb der Wohnkomplexe stark von dem jeweiligen Objekt, seiner Lage, dem Verkehr und der Funktionalität ab, sagte Anna Laevskaya, kaufmännische Direktorin von Intergal-Bud. Ihr zufolge belässt „Intergal-Bud“ in seinem eigenen Mietfonds Räumlichkeiten mit einer Amortisationszeit von bis zu 12 Jahren.
„In Wohnkomplexen mit hoher Auslastung kann der Preis sogar noch höher sein, weil der Personen- und Autoverkehr dort sehr groß ist“, erklärte sie.
Etwa 50 % der Geschäftsräume in den Wohnkomplexen der Perfect Group bleiben im Besitz des Bauträgers, sagte Alexey Koval, der Projektmanager des Unternehmens. Dabei kann der Anteil je nach Wohnkomplex und Standort variieren.
Er betonte, dass es jetzt zwar keine „Anti-Krisen“-Rabatte mehr gibt, die den Mietern zu Beginn der groß angelegten Invasion angeboten werden, dass der Bauträger aber immer noch loyale Preise für das erste Jahr der Miete mit einer schrittweisen Erhöhung in den folgenden Jahren anbietet, die im Vertrag festgelegt ist.
Laut Alexander Gorlach, dem Gründer von TKN-Consulting, lagen die Mieten Ende 2024 bei bis zu 70 Prozent des Vorkriegsniveaus.
„In der Tat haben sich die Preise jetzt in Griwna fast erholt, nicht aber in der Währung. Gewerbeimmobilien in neu errichteten Wohnkomplexen sind jedoch die berechenbarste Investition. Bis Ende 2024 liegen die Raten bei einigen Vermietern bei bis zu 70% der Vorkriegspreise“, – kommentierte er gegenüber der Agentur ‚Interfax-Ukraine‘.
Ihm zufolge liegen die Preise für Geschäftsräume im LCD jetzt bei 800-1,5 Tausend UAH/qm/Monat für das beliebteste Format – Räume bis zu 60 qm mit aktivem Verkehr. Räume mit ungünstigem Grundriss, Treppen, geringem Verkehr werden billiger vermietet, für 200-500 UAH/qm/Monat.
Der Experte stellte fest, dass die aktivsten solventen Mieter heute Apothekenketten und Lebensmittelanbieter (Cafés, Pizzerien usw.) sind, die Grundstücke mit einer Fläche von 40-50 m² wählen.
Gleichzeitig vermieten einige Entwicklungsgesellschaften, insbesondere Alliance Novobud, keine Gewerbeflächen, sondern verkaufen sie vollständig.
„Wir vermieten keine Gewerberäume, sondern verkaufen sie. Die Eigentümer der Flächen entscheiden selbst, was genau sie tun wollen. Normalerweise studieren sie die bestehende Geschäftsinfrastruktur, wägen ihre Möglichkeiten ab und untersuchen Angebot und Nachfrage“, sagt Irina Mikhaleva, CMO von Alliance Novobud.
