Die rechtliche Kollision bezüglich der Teilzahlungen für Bauvorhaben, die nach 2021 begonnen wurden, führt zu einem Anstieg der Immobilienpreise und bremst die Investitionstätigkeit, so die Meinung des ukrainischen Entwicklerverbands.
Die Abschaffung der Praxis der Teilzahlungen für Projekte, deren Bau nach dem 1. Januar 2021 begonnen wurde, durch das Gesetz Nr. 132-IX sollte zu einer Senkung der Wohnkosten und zur Belebung der Investitionstätigkeit beitragen. De facto sieht sich die Branche jedoch mit der Praxis konfrontiert, dass Gemeinden, auch vor Gericht, die Zahlung von Teilbeträgen auch für Projekte verlangen, für die die Baugenehmigung vor diesem Datum erteilt wurde, die Bauarbeiten jedoch später begonnen haben. Insbesondere ist die Abteilung für Wirtschaft und Investitionen der Kiewer Stadtverwaltung Klägerin in 152 Gerichtsverfahren zur Einziehung von Beteiligungsbeiträgen von Bauherren.
Zum 1. März waren 106 solcher Fälle für Objekte, die zwischen 2020 und 2022 für rund 1,59 Mrd. UAH in Auftrag gegeben wurden, vor Gerichten verschiedener Instanzen anhängig.
„Im Jahr 2019 hat die Regierung offiziell anerkannt, dass die Beteiligungskapitalfinanzierung zu einer Quelle der Korruption geworden ist, und deshalb wurde das Gesetz Nr. 132-IX zu ihrer Abschaffung verabschiedet. Es war eine grundsätzliche Position des Staates, diese Quasi-Steuer auf Immobilien, die faktisch von den Käufern von Wohnimmobilien gezahlt wurde, abzuschaffen. Diese Entscheidung trug zur Senkung der Immobilienpreise bei und sollte ein Instrument zur Förderung der Investitionstätigkeit in der Branche werden. Trotz der klaren offiziellen Position des Ministeriums für Gemeinde- und Territorialentwicklung der Ukraine, der Verfasser des Gesetzes zur Abschaffung der Beteiligungen und des zuständigen Ausschusses der Werchowna Rada ignorieren die Staatsanwaltschaft und die lokalen Behörden weiterhin die geltenden Rechtsvorschriften“, kommentierte der Vorstandsvorsitzende des ukrainischen Entwicklerverbandes Jewgeni Favorov gegenüber „Interfax-Ukraine“.
Eine feste Grundsteuer zeigt sich für die Entwicklung der Gemeinden als sehr wirksam.
Die Vorsitzende des Ausschusses der Werchowna Rada für Fragen der Organisation der Staatsgewalt, der lokalen Selbstverwaltung, der regionalen Entwicklung und der Stadtplanung, Jelena Schulyak, eine der Verfasserinnen des Gesetzes Nr. 132-IX, betonte, dass bereits zum Zeitpunkt der Abschaffung der Anteilsbeteiligung eine Ausgleichsalternative vorhanden war, nämlich eine feste Grundsteuer. Dieses Instrument hat ein wesentlich höheres Potenzial für die Lösung von Infrastrukturproblemen, ist einfacher zu verwalten und birgt deutlich weniger Korruptionsrisiken als die Anteilsabgabe.
„Tatsächlich war der Anteil der Beteiligungen an den Einnahmen der lokalen Haushalte sehr gering – etwa 1 %. Diese Mittel wurden nicht für den Bau neuer Kindergärten, Schulen und anderer Infrastruktur verwendet, und ihre zweckgebundene Verwendung wurde nicht kontrolliert. Daher haben wir eine Grundsteuer eingeführt. Ich würde nicht sagen, dass dies ein universeller Ausgleich ist, aber derzeit sehen wir, dass er den Zahlen zufolge bereits um ein Vielfaches höher ist. So beliefen sie sich 2020 auf 5,7 Mrd., 2021 auf 7,8 Mrd. UAH, 2022 auf 7,1 Mrd. UAH (und das trotz des Krieges), 2023 auf 9,1 Mrd. UAH, 2024 auf 10,7 Mrd. UAH und 2025 (nach dem aktuellen Stand) 4,3 Mrd. UAH. Bei den Anteilsbeiträgen sehen wir folgende Zahlen: Im Jahr 2020 beliefen sich die Einnahmen aus Anteilsbeteiligungen auf 1,4 Mrd. UAH, im Jahr 2021 auf 572 Mio. UAH, im Jahr 2022 134 Mio. UAH, im Jahr 2023 erneut 134 Mio. UAH, im Jahr 2024 199 Mio. UAH und im laufenden Jahr (nach aktuellem Stand) 159 Mio. UAH“, teilte Shulyak mit.
Sie betonte, dass die Beteiligung als Instrument seit langem ineffektiv sei und deshalb auf gesetzlicher Ebene abgeschafft worden sei.
„Das bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinden nicht das Recht haben, ihre Interessen vor Gericht zu verteidigen, wenn es um Fälle geht, die unter die alte Gesetzgebung fallen. Tatsächlich sind einzelne Gemeinden, insbesondere Kiew, weiterhin aktiv in Rechtsstreitigkeiten über Beteiligungen – es handelt sich dabei um Fälle, in denen Objekte vor 2020 genehmigt, aber später fertiggestellt wurden. In solchen Fällen dient Artikel 1212 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Ukraine – über unrechtmäßig behaltenes Vermögen – meist als Rechtsgrundlage für Klagen. Was andere Gemeinden betrifft, so liegen uns derzeit keine zentralisierten Statistiken über die Anzahl der Klagen vor“, erklärte Shulyak.
Ihrer Meinung nach sind solche Abgaben unbegründet, wenn der Vertrag über die Zahlung der Beteiligungsanteile nicht vor Inkrafttreten des Gesetzes über dessen Aufhebung geschlossen wurde.
In Bezug auf Projekte, bei denen sich die Beteiligten in dieser Zeit geändert haben, merkte sie an, dass, wenn der neue Bauherr den Bau gemäß der dem vorherigen Bauherrn vor dem 1. Januar 2021 erteilten Baugenehmigung durchführt, kein Grund für die Nichtzahlung der Beteiligungsquote besteht. Wenn er jedoch die Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2021 erhalten hat, ist die Beteiligung nicht zu zahlen.
„Wenn der Bauherr ein völlig neues Projekt realisiert – hinsichtlich der Funktionalität usw. –, ist es in diesem Fall sinnvoller, die vorherige Genehmigung aufzuheben und eine neue zu beantragen. Auf diese Weise wird die neue Genehmigung nach dem 1. Januar 2021 erteilt, und der Bauherr hat keine Verpflichtung zur Zahlung des Anteils“, empfiehlt Shulyak.
Kollision: Genehmigung vor Aufhebung der Beteiligungsgebühr erhalten, Bau nach Aufhebung begonnen.
Nach Einschätzung der Experten der Entwicklervereinigung wurde bei der Aufhebung der Beteiligungsgebühr eine Rechtskollision festgestellt, die eine Rechtslücke in der Regelung der entsprechenden Rechtsverhältnisse geschaffen hat. Dies wurde auch vom Obersten Gerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. Juli 2022 in der Rechtssache Nr. 910/9548/21 ausdrücklich anerkannt, in der es heißt: „Das Gesetz Nr. 132-IX regelt nicht die Frage der Beteiligung an einem Bauvorhaben, wenn mit dem Bau nach dem 1. Januar 2021 begonnen wurde.“ Mit seiner eigenen Auslegung dieser Rechtsverhältnisse hat sich das Gericht jedoch von der Absicht des Gesetzgebers entfernt, die darin bestand, die Beteiligung als Quasi-Steuer auf Immobilien vollständig abzuschaffen.
Am 14. Mai 2025 bestätigte der Oberste Gerichtshof in der Rechtssache Nr. 320/44099/23 endgültig, dass die vom Kiewer Stadtrat in den Jahren 2019-2020 beschlossenen Änderungen der Verfahren zur Erhebung und Verwendung von Anteilsbeiträgen rechtswidrig und ungültig sind. Mit dieser Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof bestätigt, dass die Rechtsgrundlage, auf der die Stadtverwaltung seit 2019 die Beteiligungsbeiträge berechnet, entsprechende Verträge abgeschlossen oder finanzielle Forderungen gestellt hat, rechtswidrig, also illegal ist.
„Neben der rechtlich unbegründeten Position der Stadtverwaltung ist noch ein weiterer wichtiger Aspekt zu beachten. Die Stadt erhält bereits Milliarden von Griwna von Bauträgern und Käufern von Wohnraum in Form von gebauten und in kommunales Eigentum übergegangenen Objekten der technischen, verkehrstechnischen und sozialen Infrastruktur“, betonte Favorov.
Die Städte erhielten neue technische Infrastruktur im Wert von Milliarden Griwna, die Frage der Übernahme in die Bilanz der sozialen Einrichtungen ist jedoch noch nicht geklärt, so die Experten.
Nach Berechnungen des ukrainischen Entwicklerverbands wurden allein in acht Projekten von fünf Mitgliedsunternehmen in Kiew bereits technische, verkehrs- und soziale Infrastruktur im Wert von über 5,6 Mrd. Griwna geschaffen. Die Gesamtkosten der gesamten Infrastruktur, die die Bauträger der Stadt im Laufe ihrer Arbeit geschaffen haben, belaufen sich auf Dutzende Milliarden Griwna, teilte Favorov mit.
Viele dieser Vermögenswerte werden unter anderem an städtische Unternehmen übertragen, die sie nicht nur kostenlos erhalten, sondern auch weiterhin stabile Einnahmen erzielen, indem sie den Einwohnern Gebühren für die Instandhaltung der gebauten Netze berechnen.
Was die soziale Infrastruktur betrifft – Kindergärten, Schulen –, so ist deren Schaffung durch Bauvorschriften vorgeschrieben, aber de facto gibt es kein Verfahren für die Übertragung solcher Objekte an die Gemeinden.
Anna Laevskaya, kaufmännische Direktorin des Unternehmens „Intergal-Bud“, berichtete von zwei Fällen, in denen das Unternehmen versucht habe, mit den städtischen Behörden eine Einigung über die Bildungsinfrastruktur zu erzielen – einen Kindergarten im Wohnkomplex „Parkovye Ozyora“ im Stadtteil Dneprovsky und im Wohnkomplex „Yaskravyi“ im Stadtteil Minsk.
„In Parkovye Ozya haben wir angeboten, der Stadt einen schlüsselfertigen Kindergarten mit 120 Plätzen, einschließlich Möbeln, Geschirr und Spielzeug, zu übergeben. Es musste nur noch in die Bilanz aufgenommen und eröffnet werden. Zu diesem Zeitpunkt gab es eine Beteiligungsvereinbarung, die Stadt stand mit uns im Dialog, und es wurden mögliche Optionen diskutiert, den Kindergarten als Teil der Einlage oder als andere Vergünstigung für den Bauträger zu berücksichtigen. Aber zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, also im Grunde genommen der rechtlichen Übertragung an die Stadt, stellte sich endgültig heraus, dass es keine rechtlichen Möglichkeiten gab, ihn als Teilzahlung anzurechnen. Wir mussten den Kindergarten über das Gericht zurückgeben“, stellte sie fest.
Eine ähnliche Geschichte ereignete sich mit einem Kindergarten im Stadtteil Obolonskyj. Bei der Erstellung des Antrags plante man, ihn zu übernehmen, teilte jedoch später mit, dass es keine Rechtsgrundlage und keine Haushaltsmittel für die Eröffnung einer neuen Bildungseinrichtung gebe. Den Unternehmen wurde empfohlen, sofort einen privaten Betreiber zu suchen, was auch geschah.
„Die derzeitige Option ist die einzig mögliche – private Betreiber für die Zusammenarbeit in den geschaffenen sozialen Einrichtungen einzuladen, was für alle Nachteile mit sich bringt“, sagt Laevskaya.
Für den Bauträger sind diese Objekte mit einer extrem niedrigen Amortisationsdauer von 15 bis 25 Jahren unrentabel. Sie sind kommerziell nicht interessant, aber für das Image wichtig. Die Einwohner würden gerne kommunale Schulen und Kindergärten in den Gebäuden des Bauträgers wählen, haben aber stattdessen nur die Möglichkeit, einem privaten Betreiber der Bildungseinrichtung zwischen 15 und 25 Tausend Griwna pro Monat zu zahlen.
Als positives Beispiel für die Zusammenarbeit mit den lokalen Behörden nannte Laevskaya Gatno. Um das Problem der sozialen Infrastruktur zu lösen, investierte der Bauträger in die Renovierung und Erweiterung der bestehenden Schule.
Insgesamt hat die Abschaffung der Pachtbeiträge jedoch das Problem der Stadterneuerung nicht gelöst. In der Ukraine fehlt es nach wie vor an einer Rechtsgrundlage für die Übertragung der von Bauträgern geschaffenen Infrastruktur an die Gemeinden. Insbesondere hat „Intergal-Bud“ mehr als 800 Millionen Griwna in die technische Infrastruktur investiert – Sammelkanäle, Straßenreparaturen, Beleuchtung, Sanierung von Wasserpumpwerken, Umspannwerken usw. Dabei sind soziale Einrichtungen und die Verschönerung der angrenzenden Grünflächen (Park „Nivki“, See usw.) noch nicht berücksichtigt.
Die aktuellen Versuche, rückwirkend zusätzliche Beiträge zu erheben, verschärfen jedoch nur die ohnehin schon schwierige Situation der akutesten Wohnungskrise in der Geschichte der unabhängigen Ukraine. Nach Einschätzung von Experten der Ukrainischen Vereinigung der Bauträger führen solche Praktiken zu einem Anstieg der Immobilienpreise, da eine doppelte, unvorhersehbare finanzielle Belastung für Unternehmen entsteht, die diese Kosten in den Quadratmeterpreis einkalkulieren müssen.
„Diese Kosten lassen sich im Rahmen eines Geschäftsmodells nicht vorhersagen, da die nationale Gesetzgebung das Instrument der Beteiligungsmodelle ausdrücklich verbietet. Eine besondere Verantwortung in dieser Situation trägt die politische Führung des Landes, die sich öffentlich gegenüber den Wählern zur Abschaffung der Beteiligungsmodelle und zur Verbesserung des Investitionsklimas bekannt hat. In der Praxis hat sich dies jedoch als deklaratorische Geste erwiesen, die nur teilweise in konkrete Rechtsvorschriften umgesetzt wurde. Was wir heute beobachten, steht in direktem Widerspruch zu den erklärten Zielen des Staates, die Regulierung zu lockern, die Bauwirtschaft zu unterstützen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, so Favorov.
Nach Ansicht der Experten der Entwicklervereinigung kann die Situation korrigiert werden.
Es ist notwendig, den Rechtskonflikt zu beseitigen und klar festzulegen: Für Bauobjekte, deren Bau vor dem 1. Januar 2021 begonnen wurde und die zum 1. Januar 2021 noch nicht in Betrieb genommen wurden, die Verträge über die Zahlung von Beteiligungen zwischen Bauträgern und lokalen Behörden bis zum 1. Januar 2021 nicht abgeschlossen wurden, wird die Zahlung der Beteiligung nicht berechnet und nicht durchgeführt.
„Dies entspricht der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers, die Quasi-Steuer abzuschaffen und die Entwicklung der Bauindustrie zu fördern“, betonte Favorov.
Der ukrainische Verband der Bauträger wurde 2023 gegründet. Die Mitglieder des Verbandes realisieren Projekte, die 26 % des ukrainischen Marktes und 93 % des Marktes der Hauptstadt ausmachen.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
Bauwesen, FAVOROV, Wohnungswesen
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