Un análisis del mercado inmobiliario búlgaro realizado por el portal Open4business ha revelado que el aumento de los precios de la vivienda en Bulgaria se ha ralentizado, pero la demanda extranjera sigue siendo notable.
El ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda en Bulgaria comenzó a ralentizarse tras un fuerte repunte a lo largo de 2025, aunque el mercado en sí sigue en fase de crecimiento. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria (NSI), en el primer trimestre de 2025 los precios de la vivienda subieron un 15,1 % en términos interanuales, en el segundo, un 15,5 %, y en el tercero, un 15,4 %, lo que indica que se mantiene un ritmo de encarecimiento elevado, aunque ya no acelerado.
Un factor adicional de crecimiento en 2025 fueron las expectativas de la transición de Bulgaria al euro a partir del 1 de enero de 2026. Los medios de comunicación búlgaros y los participantes en el mercado ya señalaban a finales de 2025 que parte de los compradores aceleraban sus decisiones precisamente a la espera del cambio de moneda, lo que estimulaba la actividad en el mercado inmobiliario.
Los extranjeros siguen desempeñando un papel destacado en el mercado inmobiliario búlgaro, especialmente en las localidades turísticas y costeras. No obstante, es importante tener en cuenta que no hay estadísticas oficiales completas del Estado búlgaro sobre los compradores de vivienda por nacionalidad para los años 2025-2026 de acceso público. La estructura más reciente y citada de la demanda extranjera se basa en datos de la Asociación Búlgara de Inmobiliarias y en estudios de mercado. Según estas estimaciones, en los años 2024-2025, entre los compradores extranjeros más activos se encontraban ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Grecia, Israel, Rumanía, Turquía, Italia, Rusia, Ucrania y Polonia.
Los ucranianos, según estos mismos datos de mercado, se encuentran entre los 10 principales compradores extranjeros de viviendas en Bulgaria. Su demanda se explica tanto por la reubicación a causa de la guerra como por el interés inversor, sobre todo en propiedades de la costa del Mar Negro y en regiones turísticas. Entre los destinos más demandados se encuentran Varna, Burgas, Nesebar, así como las estaciones de montaña de Bansko y Pamporovo.
El mercado sigue sosteniéndose gracias a unos precios de referencia relativamente bajos para la UE. Incluso tras el crecimiento, Bulgaria sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la Unión Europea, lo que continúa atrayendo capital extranjero y sosteniendo la demanda de viviendas tanto para uso propio como para alquiler.
A corto plazo, el escenario más probable parece ser una mayor desaceleración del ritmo de crecimiento de los precios, y no una caída brusca de los mismos. Si en 2025 el mercado creció a un ritmo de dos dígitos, en 2026 parece más realista una transición hacia un crecimiento moderado, aproximadamente en el rango del 5-7 % anual. Esta previsión se basa en la desaceleración ya perceptible de los ritmos, el efecto de la base elevada, así como en el hecho de que el euro ya se ha introducido y es probable que una parte significativa de la demanda especulativa se haya materializado de antemano.
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