En el contexto de la crisis energética en la capital, la demanda en el mercado secundario de viviendas en el invierno de 2026 ha caído un 40 %, y la posible corrección de los precios en los edificios afectados podría ser de entre un 5 % y un 15 %, dependiendo de la duración de los problemas con la calefacción y los sistemas de ingeniería, según informaron los agentes inmobiliarios a la agencia Interfax-Ucrania.
«La demanda en el mercado secundario ha disminuido aproximadamente un 40 % en comparación con el invierno pasado. Pero el problema no es solo el número de compradores, sino también la escasez de propiedades que se adapten a la nueva realidad», ha declarado Alexei Govorun, copropietario de la agencia inmobiliaria FLATPRIME.
Según Roman Savchenko, propietario de la agencia inmobiliaria Profi Realt, a principios de 2026, los bombardeos, los cortes de electricidad y calefacción afectaron más al estado interno de todos los estratos de la población que al mercado inmobiliario en particular.
«En enero, muchos habitantes de Kiev se marcharon de la ciudad y pospusieron la compraventa de inmuebles por tiempo indefinido. En consecuencia, disminuyó tanto el número de solicitudes de compra como el número de ofertas. Pero en las dos primeras semanas de febrero estamos observando una reactivación del mercado inmobiliario», señaló.
Según Yaroslav Orshak, director general de la agencia inmobiliaria La Vida, el impacto de las averías y la falta de calefacción ya se nota, el mercado se ha ralentizado y los compradores se han vuelto más selectivos.
«A nivel local, la demanda, especialmente de alquiler en zonas problemáticas, ha disminuido entre un 10 % y un 35 %. En el segmento de la compra de viviendas, la caída de la demanda no es generalizada, sino que se observa más bien una pausa y una negociación más activa», afirma.
Por el momento, los agentes inmobiliarios no disponen de listas formalizadas de los edificios afectados por la crisis energética, ya que no se trata de información pública de la Administración Municipal de Kiev ni de las organizaciones de servicios. Sin embargo, los profesionales del mercado conocen bien la situación de los barrios, calles y complejos residenciales concretos gracias a su trabajo diario con los clientes y al seguimiento del estado de los inmuebles.
Los segmentos de vivienda más afectados son los de las zonas con una infraestructura técnica históricamente deficiente: Troieshchyna, Teremky y, en parte, Pechersk. Según Govorun, incluso las propiedades de lujo del centro pierden competitividad si el edificio se queda sin calefacción. Pero, en la práctica, los agentes inmobiliarios no observan una caída masiva de los precios de los lotes de los edificios afectados.
«No habrá una caída brusca de los precios de los apartamentos en los edificios afectados a corto plazo. La razón es simple: un apartamento sin calefacción no será necesario ni siquiera con un descuento significativo, ya que no es una vivienda, sino un problema. La mayoría de los propietarios optan por una estrategia de espera hasta que quede claro qué edificios se restaurarán y cuáles seguirán siendo problemáticos», explicó Govorun.
Según el director general de la agencia inmobiliaria La Vida, Yaroslav Orshak, es posible que se produzcan ventas aisladas con descuentos, especialmente en edificios sin soluciones autónomas, pero no se trata de una tendencia sistemática, sino que el mercado ha pasado más bien a un régimen de menor actividad y transacciones puntuales.
Según Savchenko, los propietarios simplemente retiran de la venta las viviendas en estos edificios hasta que «se descongele la situación». La misma situación se observa en los edificios que han sufrido impactos directos o la caída de escombros.
«Pero los compradores ahora no suelen considerar estos edificios. Aunque, si hay un gran descuento, habrá quienes quieran comprar estas propiedades para venderlas posteriormente con beneficio», opina.
Según las previsiones de Orshak, la posible corrección de los precios en los edificios afectados podría ser de entre un 5 % y un 15 %, dependiendo de la duración de los problemas con la calefacción y los sistemas de ingeniería.
Gorovun informó de que, al mismo tiempo, ha aparecido una nueva categoría de inmuebles: apartamentos cuyos propietarios han decidido mudarse rápidamente a zonas más estables, pero incluso aquí la fijación de precios sigue siendo cautelosa.
El escenario más probable a corto plazo es la «congelación» del mercado en los edificios problemáticos hasta el comienzo de la próxima temporada de calefacción 2026-2027. Entonces se podrá comprobar realmente si se ha restablecido el suministro de calefacción o si se trata de una solución temporal.
En general, según los agentes inmobiliarios, hoy en día la demanda típica es la siguiente: suministro de energía (alimentación de reserva del edificio, disponibilidad de una caldera autónoma o de dispositivos de calefacción en el propio apartamento), seguridad (presencia de refugios, lejanía de objetos potencialmente peligrosos), disponibilidad para entrar a vivir rápidamente (reformas adecuadas, comunicaciones), para el segmento de hasta 100 000 dólares, posibilidad de pago mediante programas estatales. En el mercado hay pocos objetos que cumplan todos estos criterios a la vez.
«Estos criterios aún no se reflejan claramente en el precio, ya que el mercado se encuentra en fase de adaptación. Pero ya ahora los apartamentos en edificios con suministro energético autónomo y sistemas de fiabilidad probada tienen una ventaja competitiva y se venden más rápido, incluso sin descuento en el precio», señaló Govorun.
Según las observaciones de Savchenko, en el segmento medio los precios no bajan, y en los edificios con calefacción autónoma, generadores y otros elementos de alimentación alternativa para ascensores y bombas, incluso han subido.
Al mismo tiempo, los edificios con comunidades de propietarios ya son percibidos por el mercado como más líquidos, por lo que el descuento en ellos suele ser menor que en los edificios gestionados por la empresa de servicios públicos.
«El factor principal que determina el precio es el nivel de independencia energética y la capacidad de gestión del edificio. Como resultado, el mercado no muestra una caída masiva, sino que se divide en objetos más estables y más arriesgados», explicó Orshak.
