El proyecto Relocation.com.ua ha preparado un nuevo panorama del mercado inmobiliario eslovaco (en el primer semestre de 2025) en tres bloques: precios/ventas, alquileres y construcción:
Los precios y las ventas siguieron creciendo. En el segundo trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda residencial en Eslovaquia ascendió a 2.777 euros/m², lo que supone un aumento del +12,8% interanual (y del +2,9% intertrimestral). Se trata de un nuevo máximo histórico, según la NBS. En el primer trimestre, la cifra fue de 2.700 euros/m² (+11,4% interanual). El crecimiento está sincronizado entre apartamentos y casas, con un crecimiento más rápido en las grandes ciudades y centros regionales.
En la capital, el «calentamiento» se ha afianzado: según el mercado de los medios de comunicación, en el 2T el precio medio de los apartamentos se acercó a los 3.100 €/m², superando el máximo de 2022 (el parque antiguo crece más deprisa que el de nueva construcción).
Tras un primer trimestre flojo (efecto de la subida del IVA del 20% al 23% a partir de 2025), el segundo trimestre de 2005 mostró un fuerte repunte en Bratislava, con unas 797 unidades de nueva construcción vendidas, lo que supone un aumento intertrimestral del 60% y el segundo mejor resultado en cuatro años. Las ventas de obra nueva en la capital se duplicaron en 2024 (1.664 frente a 773 en 2023), parte de la demanda «desplazada» por el IVA.
El coste de las hipotecas locales sigue normalizándose: el tipo de interés medio de los préstamos para vivienda con un plazo fijo de 5-10 años en junio era de ~3,0%, lo que apoya la demanda efectiva.
En 2025, el mercado del alquiler está más fresco que el de los precios. La oferta de pisos en alquiler ha aumentado, y los tipos medios se han ajustado a la baja en varias regiones. Al mismo tiempo, Bratislava sigue siendo la más cara: el alquiler medio es de ~890 euros/mes; la más asequible de las grandes regiones es Trencin (~544 euros/mes). Existe una variación significativa entre los distritos de la capital.
La rentabilidad bruta de los alquileres en el país se sitúa en torno al 4,9% (2T’25); hace un año era del ~5,3%: la rentabilidad se ve ligeramente «devorada» por el crecimiento superior al previsto de los precios de compra.
La puesta en servicio de viviendas se está ralentizando: en el 1T’25 se terminaron 3.119 apartamentos/edificios, el nivel más bajo en 9 años, -24% interanual (datos del Servicio Estadístico). Esto es el resultado de un débil flujo de inicios en 2023-2024 en medio de dinero caro e incertidumbre regulatoria.
También hay que tener en cuenta que el 1 de abril de 2025 entró en vigor la nueva Ley de Construcción, que combina la zonificación y la concesión de permisos en un único procedimiento diseñado para agilizar la expedición de permisos y reducir la burocracia. El efecto sobre las estadísticas de permisos y encargos se verá gradualmente en la segunda mitad de 2025-2026.
A mediados de 2025, Eslovaquia es un «mercado de vendedores» en términos de precios y un «mercado de inquilinos» en términos de alquileres: los precios están actualizando sus máximos en medio de hipotecas más baratas y una oferta limitada, mientras que los alquileres se están estabilizando debido al aumento de la oferta.
Si se mantienen las tendencias actuales, es probable que el crecimiento anual de los precios se ralentice a finales de año, pero los niveles seguirán siendo altos y las viviendas iniciadas se situarán por debajo de los niveles anteriores a la crisis.
