En agosto de 2026, los ciudadanos ucranianos adquirieron 147 viviendas en Turquía y ocuparon el segundo puesto entre los compradores extranjeros, solo por detrás de los ciudadanos rusos, según los datos del Instituto Turco de Estadística (TÜİK) publicados el 17 de septiembre.
Los rusos adquirieron 343 inmuebles en agosto, los ucranianos 147 y los ciudadanos iraníes 140. Así, los ucranianos representaron alrededor del 7,6 % del total de ventas de inmuebles residenciales a extranjeros en Turquía ese mes. Los rusos representaron alrededor del 17,7 % de las compras extranjeras.
En comparación con julio, la actividad de los compradores ucranianos aumentó ligeramente. En julio, los ciudadanos ucranianos adquirieron 145 inmuebles y ocuparon el tercer puesto, por detrás de los rusos y los iraníes. Así, el número de transacciones ucranianas en agosto aumentó aproximadamente un 1,4 %, mientras que las compras de los rusos disminuyeron de 394 a 343 inmuebles, es decir, casi un 13 %.
En agosto se vendieron un total de 1.938 inmuebles residenciales a extranjeros, lo que se sitúa prácticamente al mismo nivel que el año pasado —un aumento de apenas el 0,1 %—. En comparación con julio, cuando los extranjeros adquirieron 2.120 inmuebles, el número de transacciones descendió aproximadamente un 8,6 %. Los compradores extranjeros representaron el 1,5 % del total de ventas de viviendas en Turquía en agosto.
Por su parte, el mercado nacional turco se contrajo a un ritmo significativamente mayor. En agosto se vendieron en el país 127 410 viviendas, un 14,7 % menos que un año antes. Las ventas de viviendas nuevas descendieron un 4,5 %, hasta las 44 378 unidades, mientras que las de viviendas de segunda mano cayeron un 19,4 %, hasta las 83 032.
El segmento hipotecario, por su parte, registró un crecimiento. El número de transacciones relacionadas con hipotecas aumentó un 7,2 %, hasta alcanzar las 22 131, lo que supuso el 17,4 % del total de ventas de viviendas. De enero a agosto, las ventas hipotecarias aumentaron un 27,6 %, hasta alcanzar las 188 813 unidades.
En los primeros ocho meses de 2026, se vendieron 950 529 inmuebles residenciales en Turquía, un 6,8 % menos que durante el mismo periodo del año anterior. Los compradores extranjeros adquirieron 13 141 inmuebles durante este periodo, lo que supone un 6,3 % menos que la cifra registrada entre enero y agosto de 2025. Por lo tanto, la demanda extranjera está disminuyendo, en general, aproximadamente al mismo ritmo que el mercado turco.
La concentración de la demanda ucraniana en Antalya resulta especialmente notable. En agosto, los extranjeros adquirieron allí 599 inmuebles residenciales, de los cuales los ciudadanos ucranianos compraron 114 pisos y casas. Esto significa que Antalya representó alrededor del 78 % de todas las compras realizadas por ucranianos en Turquía durante el mes de agosto.
Los rusos adquirieron 226 inmuebles en Antalya, mientras que los alemanes compraron 56. En cuanto al número total de transacciones extranjeras, Estambul ocupó el primer lugar con 763 inmuebles, seguida de Antalya con 599, Mersin con 143, Ankara con 92, Trabzon con 47 y Yalova con 45.
Los ucranianos se mantienen desde hace varios años entre los principales compradores extranjeros de inmuebles en Turquía. A finales de 2025, los ciudadanos ucranianos habían adquirido 1 541 inmuebles residenciales en Turquía, ocupando el tercer puesto por detrás de los rusos —con 3 649 transacciones— y los iraníes —con 1 878—. En 2024, los ucranianos adquirieron 1 631 inmuebles.
Al mismo tiempo, el descenso en el número de transacciones se produce en un contexto de crecimiento continuo de los precios nominales. Tal y como informó anteriormente Open4Business, en julio de 2026, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda en Turquía alcanzó unas 41 700 liras turcas, es decir, aproximadamente 871 dólares, mientras que el precio medio por inmueble fue de unos 5,21 millones de liras, o 109 000 dólares. Sin embargo, dada la elevada inflación, los precios de la vivienda cayeron aproximadamente un 6,6 % en términos reales a lo largo del año.
Según datos de la agencia inmobiliaria internacional ucraniana Homium, el presupuesto medio de un comprador ucraniano de inmuebles en Turquía en el periodo 2025-2026 oscila entre los 100 000 y los 200 000 dólares aproximadamente. La empresa opera, en particular, en los mercados de Alanya, Antalya, Estambul, Bodrum, Fethiye, Mersin y otras regiones de Turquía. Las propiedades más asequibles en determinadas regiones tienen un precio inicial de entre 45 000 y 65 000 dólares aproximadamente, mientras que los inmuebles en Estambul, Bodrum y otras ubicaciones de lujo son considerablemente más caros.
«Las estadísticas de agosto muestran que la demanda ucraniana de inmuebles en Turquía se mantiene estable, a pesar de un enfriamiento general del mercado. Los compradores se han vuelto más racionales y evalúan los precios de los inmuebles, el potencial de alquiler, los costes de mantenimiento y la liquidez con mucho más cuidado. Para los clientes ucranianos, Turquía sigue siendo, ante todo, un mercado accesible gracias a su proximidad geográfica, una amplia selección de propiedades y una infraestructura bien consolidada para los propietarios extranjeros. Al mismo tiempo, la demanda se concentra principalmente en Antalya y a lo largo de la costa mediterránea», señaló Artur Brazilevsky, director general de Homium.
Es revelador que, en un contexto de caída de casi el 15 % en el número total de transacciones en el mercado turco, las ventas a extranjeros en agosto se mantuvieran prácticamente al mismo nivel que el año pasado. Esto podría indicar que la demanda extranjera se está estabilizando tras un descenso prolongado; sin embargo, los datos de enero a agosto aún no apuntan a una recuperación total.
Según informa El Economista Serbio, Montenegro sigue revisando su normativa migratoria en el marco de la armonización con la legislación de la UE. Las autoridades endurecen al mismo tiempo los requisitos para los extranjeros que obtienen un permiso de residencia a través de la propiedad inmobiliaria y los negocios, pero mantienen un mecanismo específico para los nómadas digitales, que trabajan a distancia para empresas extranjeras.
De acuerdo con los cambios vigentes y los aprobados anteriormente, para obtener un permiso de residencia temporal a través de una propiedad inmobiliaria se establece un valor mínimo del inmueble de 200 000 euros. Los extranjeros que ya dispongan de un permiso de residencia por este motivo deberán adaptar su situación a los nuevos requisitos en el plazo de un año.
Para los extranjeros que obtienen un permiso de residencia a través de su propia empresa, las normas también se endurecen. El director ejecutivo extranjero o el propietario de más del 51 % del capital de la empresa deberá contar con al menos tres empleados, dos de los cuales deberán ser ciudadanos de Montenegro que trabajen a tiempo completo.
No obstante, las autoridades no renuncian a un programa específico para los «nómadas digitales». Un extranjero que trabaje en línea para una empresa extranjera o para su propia empresa registrada fuera de Montenegro podrá, como hasta ahora, solicitar un permiso de residencia temporal. Para ello, deberá acreditar sus ingresos, su alojamiento, su seguro médico y el motivo por el que trabaja a distancia.
Para el país, se trata de un compromiso importante: Montenegro aspira a adaptar su sistema de inmigración a las normas de la UE, pero al mismo tiempo desea seguir siendo un destino atractivo para los especialistas en TI, consultores, emprendedores y otros trabajadores a distancia.
Por otra parte, a partir del 1 de noviembre de 2026, Montenegro introducirá el régimen de visados para los ciudadanos de Rusia, Turquía, Bielorrusia, China y Arabia Saudí. El Gobierno justifica esto expresamente por la necesidad de armonizar plenamente la política de visados con la de la Unión Europea en el marco del capítulo 24 de las negociaciones.
Por lo tanto, cabe suponer que el mantenimiento de un régimen favorable para los nómadas digitales y los profesionales extranjeros cualificados debería mitigar en parte la posible salida de rusos y turcos que podría producirse tras la supresión de la exención de visado y el endurecimiento de las normas para la obtención del permiso de residencia.
La magnitud de la presencia extranjera es ya muy elevada para un país tan pequeño como Montenegro. Según datos del Ministerio del Interior, a fecha de septiembre de 2026, casi 70 000 extranjeros disponían de permiso de residencia.
Los grupos más numerosos son:
Rusia: 17 900 personas
Serbia: 15 300
Turquía: 10 600
Bosnia y Herzegovina: 3 800
Kosovo: 3 100
Albania: 3 100
Azerbaiyán: 2 600
Ucrania: 1 600
Macedonia del Norte: 1 200
Alemania — 1,1 mil.
De este modo, solo los rusos, los serbios y los turcos representan alrededor del 63 % del total de extranjeros con permiso de residencia en Montenegro. Por eso, cualquier cambio en el régimen de visados y migración afecta de manera especialmente sensible al mercado inmobiliario, al sector del alquiler, a la pequeña empresa y al sector de los servicios.
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El capital internacional se ha intensificado notablemente en el mercado inmobiliario residencial alemán: en el tercer trimestre de 2026, los compradores extranjeros representaron alrededor del 75 % del volumen de inversión en este segmento, según datos de la consultora internacional CBRE.
El volumen de transacciones inmobiliarias residenciales en Alemania entre julio y septiembre ascendió a unos 2.300 millones de euros, lo que supuso el mejor resultado trimestral desde principios de año. En comparación con el segundo trimestre, el volumen de inversión aumentó aproximadamente un 17 %.
En total, entre enero y septiembre de 2026, el volumen de inversiones en vivienda alemana se acercó a 5.9 mil millones de euros, lo que supone aproximadamente un 4 % menos que en el mismo periodo del año anterior.
No obstante, CBRE no revela la distribución geográfica de los inversores extranjeros ni indica de qué países concretos procedía la mayor parte de estas inversiones. Por lo tanto, ese 75 % debe considerarse como la proporción del capital institucional extranjero total, y no como un indicador de las inversiones de los ciudadanos de un país concreto.
Se trata principalmente de inversores profesionales —fondos de inversión, sociedades gestoras, family offices y otros grandes propietarios de capital— que adquieren carteras de viviendas y edificios de apartamentos. Estos datos no reflejan la actividad de los particulares extranjeros que compran pisos o casas individuales en Alemania.
Las grandes operaciones de cartera desempeñaron un papel fundamental en la recuperación del mercado. Las operaciones de cartera representaron en el tercer trimestre alrededor del 75 % del volumen total de inversión, y más de la mitad del volumen de negocio trimestral procedió de tan solo unas pocas transacciones de gran envergadura.
El principal objeto de interés siguen siendo los edificios residenciales existentes y las nuevas construcciones ya finalizadas, que representaron alrededor del 89 % de las transacciones. Las inversiones en proyectos en fase inicial de construcción, incluidas las compras a plazo (forward purchase) y la financiación a plazo (forward funding), siguen siendo considerablemente más escasas.
CBRE atribuye esto a la reducción de la oferta de nuevos proyectos de viviendas en bloque. Los elevados costes de construcción y financiación, así como los riesgos para los promotores, limitan la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Los inversores más activos fueron aquellos orientados a obtener una mayor rentabilidad y un crecimiento posterior del valor de los inmuebles. Las estrategias «value-add» y «opportunistic» representaron alrededor del 58 % del volumen de inversión trimestral, mientras que las más conservadoras, «core» y «core-plus», representaron alrededor del 42 %.
Al mismo tiempo, el número de operaciones se redujo a 44 frente a las 51 del segundo trimestre. Así pues, el aumento del volumen de negocio no se debe a un incremento del número de compras, sino, sobre todo, a un mayor importe medio de las transacciones.
El sector inmobiliario residencial sigue siendo el segmento más importante del mercado de inversión alemán: durante los primeros nueve meses del año, representó alrededor del 25 % del volumen total de inversión inmobiliaria en Alemania.
El capital internacional sigue centrando su atención, como hasta ahora, en los siete mercados más importantes del país: Berlín, Múnich, Fráncfort, Hamburgo, Düsseldorf, Colonia y Stuttgart. No obstante, CBRE destaca el creciente interés también por los mercados regionales, donde los inversores esperan obtener una relación riesgo-rentabilidad más atractiva.
La rentabilidad máxima media de los edificios de viviendas en las principales ciudades aumentó en el tercer trimestre en 0,2 puntos porcentuales, hasta el 3,59 %, lo que hizo que los precios de entrada resultaran más atractivos para una parte de los inversores.
Fuente: CBRE Alemania — Mercado de inversión residencial, tercer trimestre de 2026
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El mercado inmobiliario búlgaro ha seguido enfriándose drásticamente: en el tercer trimestre de 2026 se registraron en el país 45 312 transacciones, lo que supone la cifra más baja, al menos desde 2005, según los datos comparables de la Agencia de Registro de Bulgaria.
En comparación con el periodo julio-septiembre de 2025, cuando se registraron 58 184 transacciones, el volumen del mercado se redujo en un 22,1 %. Por primera vez desde 2010, el número de transacciones en el tercer trimestre cayó por debajo de las 50 000.
El descenso se extendió a casi todo el país. Solo se registró un aumento en el número de transacciones en seis de las 113 ciudades incluidas en las estadísticas. Entre ellas se encuentran Blagoevgrad, donde las ventas aumentaron un 19,8 %, y Gotse Delchev, con un crecimiento del 11,2 %.
En Sofía se registraron 7 282 transacciones en el tercer trimestre, lo que supone un 21,2 % menos que el año anterior. En la región de Burgas, la cifra descendió un 14,3 %, hasta las 2 047 transacciones. De hecho, ambos mercados han vuelto a los niveles de 2023.
Se ha registrado un descenso aún más acusado en varios mercados turísticos y regionales. En Nesebar, donde también se contabilizan las transacciones de Sunny Beach, su número se redujo en un 37 %. En Razlog, que incluye el mercado de Bansko, la caída fue del 30,4 %; en Smolyan, del 30,7 %; y en Chepelare, de casi el 40 %.
Entre enero y septiembre de 2026 se registraron en Bulgaria 129 431 transacciones, lo que supone casi un 19 % menos que el año anterior. A modo de comparación: durante el mismo periodo de 2025 se formalizaron 159 338 transacciones, en 2024 — 152 316 — y en 2023 — 153 109.
Sin embargo, la caída en el número de transacciones aún no va acompañada de una bajada de los precios. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria, en el segundo trimestre de 2026 los precios de la vivienda subieron un 15,5 % en términos interanuales y un 4,5 % en comparación con el primer trimestre. Bulgaria ocupó el segundo lugar en la UE en cuanto a la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda. De este modo, se está produciendo una situación inusual en el mercado: el número de transacciones se está reduciendo drásticamente, pero los precios siguen subiendo. Esto podría indicar una reducción de la oferta de inmuebles de calidad, una elevada proporción de compradores que cuentan con fondos propios, así como la inercia de los precios tras el considerable crecimiento registrado en los últimos años.
El presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, anunció la disolución del Parlamento y la convocatoria de elecciones generales anticipadas para el 29 de noviembre de 2026, después de que un Parlamento fragmentado bloqueara una serie de iniciativas clave del Gobierno, en particular las medidas para combatir la crisis de la vivienda.
El 5 de octubre, Sánchez anunció la convocatoria de una reunión extraordinaria del Gobierno para iniciar el procedimiento de disolución del Parlamento. Las elecciones anticipadas se celebrarán casi un año antes de lo previsto.
La decisión se tomó tras un nuevo agravamiento de la crisis de la vivienda en España. La semana pasada, el Parlamento rechazó las medidas propuestas por el Gobierno en materia de vivienda, y el 3 de octubre decenas de miles de personas salieron a la calle para manifestarse en unas 50 ciudades del país.
Solo en Madrid, según datos de Reuters, participaron en la manifestación unas 70 000 personas. Los manifestantes exigían medidas más contundentes contra el aumento de los alquileres, los desahucios y la escasez de viviendas asequibles. También se celebraron manifestaciones en Valencia y otras grandes ciudades.
La crisis de la vivienda en España se ha agravado en los últimos años debido al rápido aumento de los precios, la insuficiente oferta de viviendas nuevas y el elevado coste de los alquileres en las principales ciudades y regiones turísticas.
Según los últimos datos de Eurostat, publicados el 1 de octubre de 2026, los precios de los inmuebles residenciales en España subieron un 12,1 % en el segundo trimestre con respecto al mismo periodo de 2025. A modo de comparación: de media, en la Unión Europea, la vivienda se encareció un 4,7 % durante este periodo, mientras que en la zona del euro lo hizo un 4 %. Así pues, el ritmo de crecimiento de los precios en España duplica con creces la media europea.
Además, el encarecimiento continúa también en términos trimestrales: en el segundo trimestre, los precios en España subieron otro 3,4 % en comparación con el primer trimestre de 2026. En el primer trimestre, el crecimiento interanual fue del 12,8 %.
Las elevadas tasas de crecimiento se mantienen también en el mercado de segunda mano. Según los índices publicados a principios de octubre por los principales portales inmobiliarios españoles, el precio medio de la vivienda de segunda mano siguió creciendo a un ritmo de dos dígitos en el tercer trimestre. Según datos de Idealista, los precios subieron un 11,8 % en un año, hasta los 2,93 mil euros por m², mientras que Fotocasa estima un crecimiento interanual del 13,8 % y un precio medio de aproximadamente 3,14 mil euros por m².
Además, la situación se ve complicada por las condiciones de crédito. El Banco de España informó en julio de que, en el segundo trimestre de 2026, los bancos endurecieron las condiciones de concesión de créditos y la demanda de hipotecas por parte de la población disminuyó. Los bancos también esperaban un nuevo endurecimiento de las condiciones de crédito en el tercer trimestre.
De este modo, la cuestión de la vivienda ha pasado de ser un problema principalmente social y económico a convertirse en uno de los factores centrales de la agenda política española. La rápida subida de los precios inmobiliarios, la escasez de oferta asequible, la situación del mercado del alquiler y las protestas masivas aumentaron la presión sobre el Gobierno en un momento en el que el gabinete de Sánchez ya tenía dificultades para aprobar proyectos de ley en el Parlamento.
Las elecciones parlamentarias anticipadas en España están previstas para el 29 de noviembre de 2026.
Según informa el medio de comunicación serbio especializado en economía Parametar, los precios de la vivienda en la Unión Europea subieron un 4,7 % en el segundo trimestre de 2026 con respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que en la zona del euro el aumento fue del 4,0 %, según los datos de Eurostat publicados el 1 de octubre.
En comparación con el primer trimestre de este año, la vivienda en la UE se encareció un 1,2 % más, y en la zona del euro, un 1,1 %.
Se ha registrado un aumento de los precios en el último año en 23 países de la UE sobre los que se dispone de datos. Solo se produjo un descenso en tres de ellas: Finlandia (un 2,7 %), Luxemburgo (un 2,2 %) y Francia (un 0,8 %).
Portugal se situó a la cabeza de la UE en cuanto a la tasa de encarecimiento de la vivienda, con un aumento interanual de los precios del 16,5 %. En segundo lugar se sitúa Bulgaria, con un aumento del 15,5 %, y en tercero, Lituania, con un 14,3 %.
También se mantienen altas tasas de crecimiento en Eslovaquia, donde la vivienda se encareció un 13,6 %, en Croacia —un 12,7 %—, y en España y Rumanía —un 12,1 % en cada uno de estos países—.
En Letonia, el aumento fue del 11,4 %; en Hungría, del 10,2 %; en Dinamarca, del 9,4 %; en Eslovenia, del 9,1 %; en la República Checa, del 8,6 %; y en Chipre, del 7,9 %.
Se observó un aumento más moderado de los precios en Malta, del 6,9 %; en Polonia, del 6,3 %; en Irlanda, del 6 %; en Estonia, del 5,8 %; en Austria, del 5,1 %; en Suecia, del 4,8 %; en los Países Bajos, del 4,3 %, y en Italia, del 4 %.
Algunas de las tasas positivas más bajas se registraron en Bélgica —un 2,1 %— y en Alemania —apenas un 0,6 %—.
Si se compara con el precio de la vivienda en el primer trimestre de 2026, los precios subieron más rápidamente en Lituania (un 5 %), Bulgaria (un 4,5 %) y Rumanía (un 4,4 %). Solo se registraron descensos trimestrales en Hungría (un 1,4 %) y Francia (un 0,8 %).
Eurostat calcula el índice de precios de la vivienda (House Price Index) basándose en el valor de los inmuebles residenciales adquiridos por los hogares, incluyendo tanto las viviendas de nueva construcción como las ya existentes.
Fuente: Eurostat — Precios de la vivienda, segundo trimestre de 2026.
