Según informa Serbian Economist, el mercado inmobiliario húngaro, tras varios años de escasa actividad por parte de los compradores extranjeros, podría entrar en una fase de recuperación del interés por parte del capital extranjero.
Según los expertos, el mercado húngaro ha funcionado durante mucho tiempo por debajo de su potencial: tras cuatro años de estancamiento, los inversores extranjeros han cedido en gran medida el protagonismo a los compradores nacionales. Ahora, los analistas esperan que la combinación de cambios políticos, posibles reformas y la demanda acumulada y aplazada pueda volver a situar a Hungría en el punto de mira de los inversores internacionales.
Un factor adicional es la expectativa de una mejora del clima de inversión y la posible liberación de financiación europea. Property Forum señala que los participantes en el mercado debaten el «reinicio» del sector inmobiliario húngaro tras las elecciones de abril de 2026, y las cuestiones clave siguen siendo la estabilidad macroeconómica, la regulación y la disposición de los inversores institucionales a volver al país.
Al mismo tiempo, el mercado ya ha atravesado un periodo de notable subida de precios. Según datos de Global Property Guide, con referencia al índice de precios de la vivienda del Banco Nacional de Hungría, en el tercer trimestre de 2025 la vivienda en Hungría se encareció un 21,29 % en términos interanuales, o un 16,29 % en términos reales, lo que indica un fuerte impulso de los precios incluso antes del pleno retorno de la demanda extranjera.
En 2026, el mercado parece más equilibrado. Según datos de Duna House, citados por International Investment, alrededor del 78 % de las transacciones se cierran por debajo del precio de salida, lo que indica un fortalecimiento de la posición negociadora de los compradores y la transición del mercado de una fase de sobrecalentamiento a una más tranquila.
Budapest sigue siendo el principal centro de interés. La capital combina una alta demanda de alquiler, una infraestructura desarrollada, el flujo turístico y su condición de centro de negocios del país. Sin embargo, es precisamente en Budapest donde las autoridades también debaten la restricción de los alquileres a corto plazo: anteriormente, uno de los distritos céntricos de la ciudad votó a favor de prohibir los alquileres a corto plazo a partir de 2026, lo que podría alterar el modelo de inversión para parte de los compradores.
Para los inversores extranjeros, Hungría sigue ofreciendo varias ventajas: los precios son más bajos que en la mayoría de las capitales de Europa Occidental, el mercado forma parte de la UE y la depreciación del florín puede hacer que la compra resulte más atractiva para los compradores con capital en euros o dólares. No obstante, los riesgos siguen siendo considerables: la regulación de los alquileres, la elevada inflación de los últimos años, la incertidumbre política y la dependencia del mercado del apoyo estatal y de las condiciones crediticias.
El retorno del capital extranjero podría sostener los precios, especialmente en Budapest y otras ubicaciones con alta liquidez. Sin embargo, para los compradores locales esto podría agravar el problema de la accesibilidad a la vivienda, que ya se ha convertido en uno de los temas sociales más importantes en Hungría. El Gobierno había puesto en marcha anteriormente programas de apoyo a la primera vivienda, incluyendo préstamos subvencionados al 3 % a un plazo de hasta 25 años, para ayudar a los jóvenes compradores a acceder al mercado.
Así, el mercado inmobiliario húngaro entra en 2026 en una situación controvertida: los precios ya han subido considerablemente, la demanda se ha vuelto más cautelosa, pero las expectativas de cambios políticos y económicos pueden volver a atraer a los inversores extranjeros. Para el mercado, esto supone una probable reactivación de las transacciones, y para los compradores, la necesidad de evaluar con mayor atención la ubicación, el modelo de alquiler y los riesgos normativos.
En los últimos tres años, los inversores turcos han invertido alrededor de 614 millones de euros en el sector inmobiliario griego, lo que ha reforzado notablemente su presencia en el mercado inmobiliario del país vecino. Según los expertos, el principal motivo para los compradores turcos ha sido el deseo de proteger su capital frente a la elevada inflación, las fluctuaciones monetarias y la incertidumbre económica interna. Para ellos, el sector inmobiliario griego no solo es un activo de inversión, sino también una forma de acceder al programa de residencia europeo.
Otro factor importante es el programa Golden Visa, que permite a los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE obtener un permiso de residencia en Grecia a través de inversiones. Dependiendo del inmueble y la región, el umbral mínimo de inversión en el sector inmobiliario oscila entre 250 000 y 800 000 euros, y el permiso de residencia se concede por cinco años, con posibilidad de prórroga si se mantiene la inversión.
El aumento del interés por parte de los compradores turcos es especialmente notable en un contexto de descenso generalizado de la inversión extranjera en el sector inmobiliario griego. Según datos del Banco de Grecia, en 2025 la inversión extranjera en este sector se redujo en un 22 %, hasta los 2.050 millones de euros, frente a los 2.750 millones del año anterior. A pesar del descenso, 2025 siguió siendo uno de los años más sólidos para el mercado en cuanto a volumen de capital extranjero.
Para Grecia, la demanda turca tiene un efecto dual. Por un lado, sostiene a los promotores inmobiliarios, el mercado de segunda mano y las inversiones en zonas turísticas. Por otro lado, aumenta la presión sobre los precios, especialmente en Atenas, Salónica, las islas y las localidades costeras, donde la oferta es limitada y los residentes locales ya se enfrentan al problema de la accesibilidad de la vivienda.
El interés de los inversores turcos también está relacionado con la proximidad geográfica. Grecia se percibe como un mercado comprensible y relativamente cercano: entre ambos países se desarrollan vínculos turísticos y comerciales, y las islas griegas siguen siendo un destino popular para los ciudadanos turcos. Reuters informó anteriormente de que Grecia había prorrogado el régimen de visados simplificado para los ciudadanos turcos en varias islas del mar Egeo, lo que reforzó aún más los contactos entre ambos mercados.
En un futuro próximo, es probable que el capital turco siga desempeñando un papel destacado en el mercado griego.
Los ciudadanos de Ucrania y Rusia se encuentran entre los diez mayores compradores extranjeros de viviendas en Bulgaria en 2024-2025, según un estudio del centro de análisis Experts Club y datos de la Asociación Búlgara de Bienes Raíces.
Según el estudio, los diez países cuyos ciudadanos son más activos en la compra de inmuebles en Bulgaria son los siguientes: Gran Bretaña, Alemania, Grecia, Israel, Rumanía, Turquía, Italia, Rusia, Ucrania y Polonia.
Los extranjeros representan una parte importante de las transacciones en el mercado inmobiliario. Según un recurso analítico internacional, el número de compradores extranjeros de propiedades residenciales en Bulgaria aumentó en torno al 18% en 2024-2025, y el mercado en general está mostrando un crecimiento constante de los precios. Según los expertos locales, el porcentaje de extranjeros en algunos proyectos costeros puede alcanzar el 30% del número total de compradores.
Los compradores extranjeros están más interesados en las propiedades de la costa del Mar Negro -en Varna, Burgas y Nessebar-, así como en las estaciones de montaña de Bansko y Pamporovo, donde la propiedad se considera tanto para las propias vacaciones como una inversión para alquilar.
Los analistas señalan que los ucranianos están firmemente afianzados en el top 10 debido a una combinación de reubicación y demanda de inversión: algunos compradores ven en Bulgaria una jurisdicción segura de la UE durante la guerra, mientras que otros la consideran una oportunidad para generar ingresos con el alquiler de alojamientos en regiones turísticas.
El crecimiento de la demanda extranjera está apoyando el aumento de los precios: en el último año, el coste de la vivienda en los centros turísticos costeros de Bulgaria ha subido una media del 8-10%, y en Sofía, del 7-10%.
Al mismo tiempo, según la Comisión Europea y varios estudios analíticos, la vivienda en Bulgaria en 2025 está sobrevalorada en torno a un 10-15% en relación con los fundamentos, pero los expertos aún no hablan de una burbuja crítica en el mercado.
En los próximos 2-3 años, los analistas de Experts Club esperan que los extranjeros sigan interesados en el sector inmobiliario búlgaro, pero con un cambio en la estructura de la demanda: la cuota de compradores de la UE, Ucrania e Israel, según sus estimaciones, crecerá, mientras que el papel de los compradores rusos en las nuevas transacciones puede seguir disminuyendo en medio de las sanciones y las restricciones a los flujos de capital.
Según el Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria y las encuestas internacionales, en el segundo semestre de 2024, los precios de la vivienda en el país aumentaron un 15% interanual, y un 87% en comparación con 2015. Al mismo tiempo, el precio medio por metro cuadrado en el país sigue siendo significativamente más bajo que en la mayoría de los países de la UE, lo que convierte a Bulgaria en uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la Unión para los inversores extranjeros.
Los ciudadanos rusos ocupan tradicionalmente una parte importante de los propietarios, sobre todo en la costa. Según los recursos búlgaros, sólo en la región de Burgas están registradas oficialmente más de 5,2 mil propiedades de rusos, mientras que en el conjunto del país hay varias decenas de miles de inmuebles. Al mismo tiempo, en los últimos años, la proporción de nuevas compras por parte de rusos ha ido disminuyendo, y algunas de las propiedades salen al mercado y son adquiridas por compradores búlgaros y de Europa Occidental.
Fuente: https://expertsclub.eu/rynok-zhytla-bolgariyi-analiz-vid-experts-club/
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En su discurso en la Conferencia LUN 2025, Oleksandr Ovcharenko, copropietario de Standard One, compartió su visión del desarrollo del mercado inmobiliario ucraniano.
Según él, el número de proyectos seguirá disminuyendo y los promotores deberán centrarse en crear productos que proporcionen un flujo de caja predecible y fomenten la confianza de los inversores.
«Veremos un retorno de la confianza de compradores e inversores. Sin embargo, los inversores son cada vez más exigentes y buscan un equilibrio entre precio, espacio, calidad, preparación del producto y, sobre todo, rentabilidad y amortización previsibles», afirmó Ovcharenko.
Subrayó que no ganará el promotor que venda barato, sino el que explique y comunique con transparencia el valor por el que debe pagar el inversor. Al fin y al cabo, los precios seguirán subiendo debido a los altos costes de producción. Hoy existe un cierto desequilibrio en el mercado: cuando el coste de producción crece más deprisa que el precio de venta. Esto obliga a muchos promotores a suspender temporalmente el lanzamiento de nuevos proyectos y esperar a que mejoren las condiciones.
A pesar de la difícil situación, el copropietario de Standard One ve perspectivas de que los inversores masivos e institucionales vuelvan poco a poco al mercado.
«Si se lanza al mercado un producto que combina la capitalización con un enfoque de alquiler y es capaz de proporcionar un flujo de caja estable, atrae mucho interés de los inversores. Por eso Standard One fue el primero en Ucrania en investigar y ejecutar proyectos en el formato de construcción para alquilar», afirmó Oleksandr Ovcharenko.
Otro tema de debate fue la financiación de la construcción. Según Oleksandr, la financiación cruzada es el primer paso hacia la quiebra, por lo que Standard One ha abandonado este enfoque. Utiliza su propio sistema de financiación, en particular mediante programas de pago a plazos, ya que los compradores esperan cada vez más condiciones flexibles y leales.
Este año, Standard One ha lanzado un nuevo producto: S1 REIT. Se trata de un vehículo de inversión propio que diversifica sus fuentes de venta mediante la captación de fondos a través de instituciones de inversión colectiva. Ofrece a los inversores la posibilidad de invertir de forma rentable en un producto líquido o, una vez acumulado un determinado número de certificados, canjearlos por un apartamento. Esto amplía las oportunidades de inversión para diferentes categorías de inversores.
A modo de referencia:
Standard One (S1) es una empresa promotora de ciclo completo que desarrolla el segmento de construcción para alquiler en Kiev desde 2016. La cartera incluye el proyecto completado S1 VDNH y nuevos edificios S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Nyvky.
Según el informe Arvio para el 1er trimestre de 2025, el 7,19% de todas las transacciones inmobiliarias en Croacia fueron realizadas por extranjeros. Los países más activos son los siguientes
– Eslovenia – alrededor del 30,2 % de las transacciones con extranjeros
– Alemania – aproximadamente el 21,1
– Austria – alrededor del 10,4%.
Los compradores de Ucrania no están incluidos en la lista de los TOP-10 compradores inmobiliarios más activos en Croacia, y las transacciones de compra de inmuebles por ucranianos en Croacia se cuentan por decenas.
En general, los compradores ucranianos son bastante visibles en los Balcanes: en Montenegro, ocuparon el puesto 11 entre los compradores extranjeros de propiedades, y en Bulgaria se encuentran constantemente entre los 10 inversores más activos.
En los últimos años, el número de transacciones realizadas por extranjeros en Croacia ha ido disminuyendo:
– 2022 – ~ 13.344 transacciones
– 2023 – ~ 12,278
– 2024 – ~ 11.623 transacciones
Los compradores extranjeros son especialmente activos en las regiones costeras como Istria, Kvarner, así como en las zonas populares para el recreo y la vivienda secundaria. Los apartamentos y casas nuevos que requieren una renovación mínima o que están inmediatamente listos para vivir o alquilar son especialmente demandados.
Los precios de la vivienda en algunas regiones de Croacia registran un crecimiento constante de alrededor del 10% anual. En las zonas costeras y turísticas, los precios medios de los nuevos proyectos y apartamentos son significativamente superiores a la media del mercado.
Dadas las tendencias actuales, se espera que la proporción de compradores extranjeros en el volumen total de transacciones se mantenga en torno al 8% en 2025, posiblemente disminuyendo ligeramente debido al aumento de los precios y a los problemas de asequibilidad de la vivienda. Se espera que los precios en la costa crezcan más rápido que la media, impulsados por la escasez de oferta, la elevada demanda turística y la atención prestada a las nuevas promociones.
También es probable que aumente la demanda de europeos procedentes de países vecinos (Eslovenia, Austria, Alemania) y de la «diáspora del retorno». En cuanto a las compras procedentes de países de fuera de la UE, la situación es menos segura, y aún no se han registrado flujos significativos en fuentes públicas.
