En Hungría, a partir del 1 de enero de 2027, el tipo del IVA para una parte de las viviendas nuevas podría aumentar del actual 5 % (tipo reducido) al 27 % estándar, lo que ejercerá una presión adicional sobre el precio de los pisos en edificios de nueva construcción, según informan los medios de comunicación locales.
El tipo reducido vigente del 5 % se aplica a los pisos nuevos de hasta 150 m² y a las viviendas unifamiliares de hasta 300 m² que cumplan los requisitos establecidos. Según la aclaración oficial de la Administración Nacional de Impuestos y Aduanas de Hungría (NAV), este régimen, en su forma actual, estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2026.
A partir de entonces, a los inmuebles que no cumplan las condiciones del período transitorio se les aplicará el tipo estándar del IVA del 27 %.
Sin embargo, una parte significativa de los proyectos ya iniciados podrá conservar la ventaja fiscal hasta finales de 2030. En concreto, el tipo del 5 % podrá aplicarse después del 31 de diciembre de 2026 si la autorización necesaria para la construcción ha adquirido carácter definitivo antes de finales de 2026. También se prevén disposiciones transitorias para los proyectos que se lleven a cabo mediante el procedimiento de notificación de obra.
Como resultado, en el mercado húngaro pueden coexistir, de hecho, viviendas de nueva construcción con una carga fiscal diferente en función de la fecha de inicio y la situación jurídica del proyecto.
El impacto potencial en el precio de la vivienda puede ser considerable. Un piso con un valor de 100 millones de forints, teniendo en cuenta el IVA vigente del 5 %, tiene un precio sin impuestos de unos 95,2 millones de forints. Si se aplicara a esta misma base un tipo del 27 %, el precio final ascendería a aproximadamente 121 millones de forints. La diferencia teórica asciende a unos 21 millones de forints, es decir, aproximadamente 58 000 euros.
No obstante, el aumento real de los precios podría ser menor, ya que los promotores inmobiliarios, ante la caída de la demanda, podrían asumir parte de la carga fiscal adicional.
Ya se observa una disminución de la actividad de los compradores en el mercado. Según datos del Banco Nacional de Hungría, en el primer trimestre de 2026 el número de transacciones inmobiliarias se redujo un 18 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. Según las estimaciones de Duna House, en agosto se cerraron alrededor de 8.100 transacciones inmobiliarias residenciales, un 13,1 % menos que en julio y un 29 % menos que el año anterior.
Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios están acelerando la preparación de nuevos proyectos. En el primer semestre de 2026, se concedieron en Hungría licencias y se registraron notificaciones para la construcción de 16 588 viviendas, lo que supone un aumento del 29 % con respecto al mismo periodo de 2025.
El cambio en el régimen fiscal no afecta directamente a la vivienda de segunda mano. Sin embargo, el aumento de la diferencia de precios entre los nuevos proyectos con un IVA del 27 %, los inmuebles que mantienen el tipo del 5 % y el mercado de segunda mano puede influir en la estructura de la demanda y en los precios de la vivienda en general.
Quedarán excluidos determinados pisos nuevos situados en las denominadas «zonas en declive» (rust belt action areas): siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ellas, el tipo reducido del 5 % seguirá vigente incluso después del 1 de enero de 2027.
Según datos de Experts.news, Lisboa ha entrado por primera vez en el índice UBS Global Real Estate Bubble Index y se ha situado de inmediato en la categoría de ciudades con un riesgo elevado de que se forme una «burbuja» de precios en el mercado inmobiliario.
El índice de la capital portuguesa en 2026 fue de 1,04, según se desprende del estudio de UBS publicado el 22 de septiembre. El banco clasifica los valores comprendidos entre 1,0 y 1,5 en la categoría de «riesgo elevado».
Durante la última década, los precios reales de la vivienda en Lisboa han crecido una media de casi un 7 % anual, lo que supone la tasa más alta de las 23 ciudades incluidas en el estudio.
Solo desde mediados de 2025, el valor de la vivienda, teniendo en cuenta la inflación, ha aumentado aproximadamente un 10 % más.
UBS atribuye el auge del mercado durante muchos años, en particular, a la política de captación de inversiones extranjeras y de nuevos residentes.
Sin embargo, los analistas señalan que los factores que antes impulsaban el crecimiento se están debilitando gradualmente. Lisboa se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios menos asequibles de Europa, el aumento de los alquileres se ha estancado y la demanda está empezando a desplazarse hacia zonas más asequibles en las afueras de la ciudad.
UBS señala como factor adicional la transición de Portugal hacia una política migratoria más selectiva.
En cuanto al nivel de riesgo, Lisboa ocupa ahora el puesto inmediatamente después de Zúrich, Tokio, Miami, Dubái, Seúl y Ginebra. Al mismo tiempo, se sitúa por delante de Ámsterdam, Madrid, Fráncfort, Múnich, París y Londres.
El estudio no significa que UBS prevea una caída de los precios en Lisboa. El índice señala la acumulación de desequilibrios entre el valor de los inmuebles, los ingresos de la población, los precios de los alquileres, los volúmenes de crédito y otros indicadores fundamentales.
Kiev no se ha incluido en este estudio.
En Turquía se han identificado otras 1.070 personas que, según la investigación, obtuvieron la ciudadanía del país mediante transacciones inmobiliarias ficticias. Se trata ya de la segunda gran oleada de investigaciones sobre tramas de obtención de la ciudadanía a través de inversiones en vivienda.
El ministro de Justicia de Turquía, Akın Gürlek, informó el 21 de septiembre sobre esta nueva operación. La investigación la lleva a cabo la Fiscalía General de Estambul en colaboración con las unidades policiales encargadas de la lucha contra la inmigración ilegal.
Los investigadores analizaron las transacciones inmobiliarias realizadas a través de las empresas Gül İnşaat, Beyaz İnşaat y LİV İnşaat. La investigación abarcó ventas a 734 ciudadanos extranjeros, de las cuales 274 transacciones fueron consideradas ficticias o sospechosas. El valor total de las operaciones superó los 3.500 millones de liras turcas, lo que equivale a unos 72 millones de dólares.
Según datos del Ministerio del Interior de Turquía, de las 1 070 personas que obtuvieron la ciudadanía en el marco de estas transacciones, 263 eran inversores directos y otras 807, miembros de sus familias. De ellas, 1 015 personas obtuvieron la ciudadanía al mismo tiempo que se dictó la resolución principal, mientras que otras 55 menores la obtuvieron posteriormente. Además, se identificó a 11 personas cuyo proceso de obtención de la ciudadanía aún estaba en curso.
En el marco de la operación, se aplicaron medidas judiciales a 2.011 inmuebles, un hotel, 86 vehículos, dos yates y 42 cuentas bancarias. Se han nombrado administradores judiciales en 30 empresas. Se han iniciado acciones procesales contra 88 sospechosos y se ha detenido a decenas de personas.
Esta es ya la segunda oleada de la investigación. La primera gran operación tuvo lugar el 4 de agosto de 2026. En aquella ocasión, la investigación determinó que otras 687 personas habían obtenido la ciudadanía turca mediante informes de tasación artificialmente inflados y ventas ficticias de inmuebles. La Fiscalía ha iniciado el procedimiento para revocar su ciudadanía. En ese caso, las autoridades estimaron el volumen de inversiones que, en realidad, no llegaron a Turquía en aproximadamente 2.500 millones de liras.
Así pues, solo en las dos últimas investigaciones de Estambul ya se han detectado al menos 1 757 casos de obtención de la ciudadanía relacionados con operaciones inmobiliarias sospechosas, si se suman las 687 personas de la primera oleada y las 1 070 de la segunda. No obstante, estas dos cifras se refieren a investigaciones penales concretas y no abarcan todas las comprobaciones de la ciudadanía por inversión en el país.
Al mismo tiempo, el Ministerio del Interior de Turquía ha publicado por primera vez estadísticas más amplias sobre la revisión de la ciudadanía obtenida a través de programas de inversión. Según datos del ministerio, a fecha de 21 de septiembre se había revocado la decisión de concesión de la ciudadanía a 5 391 personas, incluidos inversores y sus familiares. A otras 743 personas se les retiró la ciudadanía tras su concesión, en particular por motivos relacionados con el orden público y la seguridad nacional. En total, se trata de 6 134 personas.
Desde el 11 de febrero de 2026, se han revocado por separado las resoluciones de concesión de la ciudadanía a 1 393 personas vinculadas a 458 inversores, a quienes se les anularon los documentos que acreditaban que sus inversiones cumplían los requisitos establecidos. A otras siete personas se les retiró la ciudadanía por motivos de seguridad nacional y orden público.
Las autoridades turcas no han publicado el desglose por nacionalidad de origen de las 1 070 personas implicadas en la investigación en curso. Tampoco se ha publicado un desglose oficial similar en relación con las 687 personas identificadas en agosto. Por lo tanto, las informaciones que apuntan a un predominio de rusos, iraníes, ciudadanos de países de Oriente Próximo u otras nacionalidades en estos casos concretos no están confirmadas, por el momento, por documentos oficiales.
La trama que investigan las fuerzas del orden se basaba en un valor inmobiliario ficticio o inflado y en la simulación de las operaciones financieras necesarias. En algunos casos, los inmuebles con un valor real considerablemente inferior se valoraban en la documentación a un precio mucho más elevado, con el fin de cumplir formalmente los requisitos del programa de obtención de la ciudadanía por inversión.
Turquía permite a los inversores extranjeros optar a la ciudadanía, en particular mediante la adquisición de inmuebles por un valor mínimo de 400 000 dólares. Para ello, el inmueble debe cumplir los requisitos establecidos, y tanto la inversión como los movimientos de fondos son sometidos a verificación por parte de las autoridades estatales.
Según informa el proyecto Relocation, los diputados del partido letón «Progresistas» han presentado ante el Seimas un proyecto de ley para suprimir la posibilidad de obtener un permiso de residencia temporal a cambio de una inversión de al menos 150 000 euros en un fondo de inversión alternativo estatal.
El proyecto de ley n.º 1521/Lp14 se presentó el 3 de septiembre y, el 10 de septiembre, el Seimas decidió, por 65 votos a favor y 17 en contra, remitirlo a las comisiones parlamentarias para su examen.
La nueva Ley de Inmigración, que entrará en vigor el 15 de septiembre de 2026, permite a un extranjero obtener un permiso de residencia temporal por un período de hasta cinco años, siempre que invierta al menos 150 000 euros durante un período mínimo de cinco años a través de una entidad gestora de fondos de inversión alternativos creada por el Estado. Además, el inversor debe ingresar 10 000 euros al presupuesto del Estado.
La propuesta de los «Progresistas» prevé la supresión de esta disposición de la ley. Los autores de la iniciativa justifican su postura alegando riesgos en materia de seguridad nacional, lucha contra el blanqueo de capitales, cumplimiento del régimen de sanciones y reputación internacional del país. Esta es la postura de los promotores del proyecto de ley, no una decisión ya aprobada por el Seimas.
No obstante, el proyecto de ley no suprime otro mecanismo de inversión para obtener un permiso de residencia: la inversión en el capital de una empresa letona. Según la ley vigente, un inversor extranjero puede solicitar un permiso de residencia temporal, en particular, si realiza una inversión de 50 000 euros en una empresa con hasta 50 empleados y una facturación anual o un balance de hasta 10 millones de euros, o de 100 000 euros en una empresa de mayor tamaño. En la tramitación inicial también se prevé un pago de 10 000 euros al presupuesto.
La nueva Ley de Inmigración fue aprobada por el Seimas el 20 de agosto y entró en vigor el 15 de septiembre de 2026. Esta ley sustituyó a la normativa anterior sobre los permisos de residencia por inversión y, en particular, eliminó los motivos anteriormente utilizados relacionados con la compra de inmuebles y las inversiones bancarias subordinadas.
El mecanismo del fondo se incluyó en la nueva ley tras largos debates en el Seimas. El presidente de Letonia, Edgar Rinkēvičs, devolvió la ley al Parlamento en junio para su reconsideración y llamó la atención específicamente sobre la disposición que permite conceder un permiso de residencia a cambio de una inversión de 150 000 euros en un fondo de inversión alternativo y una aportación de 10 000 euros al presupuesto.
Por el momento, se trata únicamente de una iniciativa legislativa. Para suprimir el requisito de inversión para la obtención del permiso de residencia, las enmiendas deben someterse a un nuevo examen y ser aprobadas por el Seimas.
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Según datos de Fixygen, la sociedad anónima privada «Compañía Financiera de Vivienda de Ucrania» («Ukrfinzhilie»), operadora del programa hipotecario estatal «eOselya», está trabajando en la preparación de una emisión de valores titulizados para los mercados internacionales de capitales tras el fin de la guerra desencadenada por Rusia, cuyo volumen podría ascender a aproximadamente 1 000 millones de euros, según ha informado el presidente del consejo de administración, Yevgeni Metzger.
«Nos estamos preparando y, de hecho, somos la empresa que, probablemente, será la primera en llevar a cabo una titulización. Contamos con JP Morgan, que nos asesora y nos guía hacia los mercados de capitales abiertos», afirmó durante un debate sobre las perspectivas del mercado bursátil en Ucrania organizado la semana pasada por el Foro Económico Internacional de Kiev.
Metsger señaló que, para ello, «Ukrfinzhilia» creará carteras hipotecarias por un valor equivalente a entre 2.000 y 3.000 millones de dólares.
El director de «Ukrfinzhilia» precisó que aún hay que determinar a qué mercados salir, ya que los mercados estadounidense y europeo presentan diferencias sustanciales. «Debemos estar preparados para ambas opciones», añadió.
Según él, el camino para la emisión de valores titulizados lo abrió la ley sobre titulización y bonos garantizados (n.º 15172), que se elaboró conjuntamente con la Comisión Nacional de Valores y del Mercado de Valores y el Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo (BERD).
Metzger señaló que en el mercado internacional hay muchísimos inversores que operan en el mercado de instrumentos hipotecarios, como, por ejemplo, el fondo belga Revive.
«Seamos sinceros. Esperamos que la titulización o las emisiones de eurobonos hipotecarios sean posibles tras la guerra. No creo que ahora —ni este año, ni el que viene, ni durante la guerra— podamos hacerlo», subrayó al mismo tiempo el director de «Ukrfinzhilia».
Añadió que también es necesario aprobar normativas y reglamentos que permitan prepararse adecuadamente para la emisión de valores titulizados.
«Por eso seguimos adelante; esperamos aprovechar este año y el próximo para prepararnos para la titulización», resumió Metzger.
«Ukrfinzhilia», Hipotecas, inversiones, titulización, еОселя
La empresa Tether, emisora del USDT, el stablecoin más grande del mundo, ha lanzado, junto con la gestora Fasanara Capital, el fondo de inversión de crédito privado StableFund, según informa Fixygen.
El capital inicial del fondo asciende a 400 millones de dólares, aportados por Tether y Fasanara. En el futuro, los socios pretenden atraer hasta 3.000 millones de dólares de capital institucional procedente de inversores externos.
StableFund concederá préstamos principalmente a pequeñas y medianas empresas que tienen dificultades para obtener financiación bancaria. Según las estimaciones de los organizadores del proyecto, el déficit global de financiación de las pymes asciende a unos 5,7 billones de dólares.
Tether y Fasanara valoran el mercado mundial del crédito privado en aproximadamente 3 billones de dólares, y estiman que para 2029 podría crecer hasta los 5 billones de dólares.
La particularidad del proyecto radica en el uso de la infraestructura de las stablecoins para financiar empresas de la economía real. Esto significa que el USDT va superando progresivamente los límites de su función tradicional como instrumento de liquidación para las plataformas de cripto.
Para Tether, esto supone una continuación de la diversificación de su negocio. La empresa ya invierte en bonos del Estado, oro, Bitcoin, proyectos energéticos, inteligencia artificial y telecomunicaciones.
El lanzamiento de StableFund pone de manifiesto una nueva tendencia del mercado: los mayores emisores de stablecoins están pasando de ser empresas de infraestructura del sector de las criptomonedas a convertirse en intermediarios financieros de pleno derecho.
Para el propio USDT, esto también supone potencialmente una fuente adicional de demanda real: el uso del stablecoin no solo para el comercio de criptomonedas y las transferencias internacionales, sino también para la concesión de créditos a empresas.
