Más de 500 inversores extranjeros que han obtenido la Golden Visa portuguesa están preparando una demanda colectiva contra el Estado debido a la nueva ley de ciudadanía, que alarga el plazo de espera para solicitar el pasaporte portugués.
Se trata de los titulares de permisos de residencia por inversión ARI, conocidos como «visados dorados». Según The Portugal News, los inversores consideran que el cambio en la normativa vulnera sus expectativas legítimas, ya que muchos se incorporaron al programa contando con la posibilidad de solicitar la ciudadanía tras cinco años de residencia. Ahora, para algunos solicitantes, este plazo podría ampliarse hasta ocho o diez años.
La iniciativa agrupa a inversores de diferentes nacionalidades, entre los que destacan especialmente los ciudadanos estadounidenses. Los participantes en el grupo tienen la intención de agotar primero las vías legales dentro de Portugal y, posteriormente, si es necesario, estudiar la posibilidad de recurrir a nivel europeo.
La principal queja de los inversores está relacionada con el efecto retroactivo de la reforma. Muchos titulares de la Golden Visa llevaban ya varios años viviendo en Portugal, habían invertido en fondos, negocios o inmuebles y tenían previsto solicitar la ciudadanía según los plazos anteriores. En uno de los ejemplos citados en la prensa portuguesa, un inversor se encontraba a menos de dos meses de cumplir el plazo de cinco años cuando se modificaron las normas.
La Golden Visa portuguesa fue durante mucho tiempo uno de los programas de residencia por inversión más populares de la UE. Permitía a los extranjeros obtener un permiso de residencia si cumplían los requisitos de inversión y con una presencia física mínima en el país, para luego solicitar la ciudadanía tras un periodo de residencia establecido. Sin embargo, en los últimos años, las autoridades portuguesas han endurecido sistemáticamente la política migratoria y de inversión.
Para el mercado inmobiliario y la migración por inversión, este litigio reviste gran importancia. Si los tribunales reconocen que los nuevos plazos no deben aplicarse a los inversores ya existentes, esto preservará parte de la confianza en el programa. Si, por el contrario, el Estado gana, Portugal podría sufrir un deterioro de su reputación entre los inversores, que consideraban sus normas estables y predecibles.
Los cambios también pueden afectar a otros países de la UE, donde los programas de residencia y ciudadanía son cada vez más objeto de debate político. Ante el aumento de los precios de la vivienda, la presión migratoria y las críticas a los «visados dorados», los gobiernos se inclinan por endurecer las condiciones, pero los inversores exigen la protección de los derechos adquiridos.
El presidente de Portugal, Marcelo Rebelo de Sousa, ha firmado la nueva versión de la ley de ciudadanía, que endurece considerablemente los requisitos de naturalización para los extranjeros. La ley entrará en vigor tras su publicación en el Diário da República.
El principal cambio se refiere al periodo de residencia necesario para solicitar la ciudadanía. Para la mayoría de los extranjeros, este periodo se amplía de 5 a 10 años, mientras que para los ciudadanos de la UE y de los países de la Comunidad de Países de Lengua Portuguesa se reduce a 7 años. Además, el plazo no se contará a partir de la fecha de presentación de la solicitud de permiso de residencia, sino a partir de la fecha de expedición de la primera tarjeta de residencia.
La reforma también introduce requisitos adicionales de integración. Los solicitantes de la ciudadanía deberán acreditar un nivel A2 de portugués, superar una prueba sobre cultura, historia, derechos y deberes de los ciudadanos, demostrar su adhesión a los principios democráticos, disponer de medios de subsistencia suficientes y no tener antecedentes penales graves.
Una parte específica de la reforma, relacionada con la posibilidad de perder la ciudadanía en caso de delitos graves, sigue pendiente de resolución ante el Tribunal Constitucional. Anteriormente, el tribunal ya había declarado inconstitucionales una serie de disposiciones relacionadas con la denegación automática de la ciudadanía y los motivos poco claros para su revocación.
Para los extranjeros que consideraban a Portugal como una de las jurisdicciones de la UE más rápidas para obtener la ciudadanía a través de la residencia legal, la reforma supone una prolongación drástica del horizonte de planificación. Esto puede afectar especialmente a los titulares de permisos de residencia y a los inversores del programa Golden Visa: según los datos disponibles, el programa de residencia en sí no cambia, pero el camino de la residencia a la ciudadanía se alarga.
El endurecimiento de las normas se produce en un contexto de rápido crecimiento del número de extranjeros en Portugal. Según datos de la AIMA, a finales de 2024 residían en el país más de 1,5 millones de ciudadanos extranjeros, lo que supone aproximadamente el doble que tres años antes. El grupo más numeroso es el de los brasileños, con más de 450 000 residentes legales.
Según las estimaciones disponibles, entre los grupos más numerosos de extranjeros en Portugal se encuentran también ciudadanos de la India, Angola, Ucrania, Cabo Verde, Nepal, Bangladés, el Reino Unido, Guinea-Bissau y Pakistán. Según los datos citados con referencia a las estadísticas preliminares de la AIMA para 2024, el número de ucranianos en Portugal se estimaba en aproximadamente 79 200 personas. Por separado, en lo que respecta a la protección temporal, según datos de Prague Process, en febrero de 2025 residían en Portugal alrededor de 56 700 ucranianos con estatus de protección temporal. Según algunas estimaciones, el número de ucranianos en Portugal podría alcanzar los 300 000.
El Parlamento de Portugal ha aprobado de nuevo la revisión de la ley de ciudadanía, que prevé un endurecimiento de las normas de naturalización; sin embargo, las nuevas disposiciones aún no han entrado en vigor y deben pasar por las siguientes etapas de tramitación. Así lo han informado los medios de comunicación portugueses y las publicaciones internacionales, que han cubierto la nueva votación tras las observaciones previas del Tribunal Constitucional.
Según las noticias publicadas, el nuevo texto de la ley fue aprobado el 1 de abril de 2026. Se trata de una versión revisada de la reforma que el Parlamento ya había aprobado en octubre de 2025, pero posteriormente parte de sus disposiciones fueron impugnadas por motivos constitucionales. Como resultado, las autoridades volvieron a examinar el documento y votaron a favor de la versión modificada.
Según las revistas jurídicas especializadas y las publicaciones sobre la reforma, la idea clave de los cambios es aumentar el periodo de residencia necesario para obtener la ciudadanía de cinco a diez años para la mayoría de los extranjeros. Para los ciudadanos de los países de la CPLP, la comunidad de países de lengua portuguesa, se debatió un régimen más flexible: siete años. La reforma también incluye requisitos de integración más estrictos y cambios en las normas de pérdida de la ciudadanía en casos concretos.
No obstante, es importante señalar que, incluso tras la nueva aprobación parlamentaria, la ley aún no ha entrado en vigor. Al igual que antes, el documento debe superar el resto de etapas formales, incluyendo la revisión presidencial y la publicación en el Diário da República. Hasta ese momento, en Portugal siguen vigentes las normas actuales, según las cuales la vía estándar para la naturalización para la mayoría de los solicitantes sigue siendo de cinco años.
Por lo tanto, la información de que el Parlamento de Portugal ha aprobado una nueva ley de ciudadanía se confirma en general. Sin embargo, es más correcto hablar no de la entrada en vigor de las nuevas normas, sino de la nueva aprobación parlamentaria de la reforma, que por el momento sigue en fase de tramitación final.
Según informa el proyecto Relocation.com.ua, a datos de idealista con referencia al Banco de Portugal, en 2025 los extranjeros invirtieron 3.905 millones de euros en el sector inmobiliario portugués, lo que supuso un nuevo récord y superó en un 10,4 % el nivel de 2024. En este contexto, la afluencia total de inversión extranjera directa a Portugal, por el contrario, se redujo en un 34,9 %, hasta los 8.510 millones de euros, mientras que la cuota del sector inmobiliario en el volumen total de IED aumentó hasta el 45,9 %, es decir, casi la mitad de todo el capital extranjero.
La distribución geográfica de este capital sigue siendo bastante previsible. El mayor volumen de inversión extranjera acumulada en Portugal se concentra en la Gran Lisboa —113 200 millones de euros—, seguida del norte del país —37 200 millones de euros— y el Algarve —21 700 millones de euros—; en conjunto, estas tres regiones acumulan el 80,5 % del total de la inversión extranjera.
Entre los países de los que procedió el capital en 2025, destacaron Luxemburgo —1.100 millones de euros—, el Reino Unido —alrededor de 900 millones de euros— y Alemania —800 millones de euros—. Al mismo tiempo, el propio Banco de Portugal señala que jurisdicciones como Luxemburgo, los Países Bajos y España suelen actuar como plataformas intermedias, por lo que las fuentes finales del dinero pueden diferir del país del contraparte directo.
Pero si dejamos de fijarnos en el capital de inversión y nos centramos en las transacciones inmobiliarias reales, el panorama se vuelve más claro. El último desglose oficial detallado del INE muestra que, en 2024, las familias extranjeras compraron en Portugal 38 552 casas y apartamentos, lo que supone un 6,7 % más que en 2023 y un 19,2 % más que en 2019. No obstante, los extranjeros siguieron siendo una minoría en el mercado: en total, las familias adquirieron 134 540 inmuebles, de los cuales 95 988 correspondieron a compradores de origen portugués. Entre los compradores extranjeros, los brasileños lideraron el ranking con 7 694 transacciones, seguidos de los angoleños con 4 054 y los franceses con 4 016. Por separado, el INE destacó el rápido crecimiento del número de estadounidenses: el número de sus compras aumentó de 537 en 2019 a 1 707 en 2024.
Si ampliamos la perspectiva y observamos todos los grandes grupos de extranjeros que residen en Portugal, se hace evidente que el mercado de la demanda es mucho más amplio que el de los compradores tradicionales de Brasil, Francia o el Reino Unido. Según datos de la AIMA, a finales de 2024 residían en Portugal 1 543 697 extranjeros.
La comunidad más numerosa era la brasileña, con 484 596 personas, seguida de la india, con 98 616; la ucraniana, con 79 232; la nepalí, con 58 086, y la británica, con 48 238.
El mercado hipotecario añade un matiz particular a este panorama. Según datos del Banco de Portugal, en 2024 el 10,1 % de las personas que solicitaron una hipoteca para su vivienda habitual eran extranjeros. Aquí volvieron a liderar los brasileños, que representaban el 38 % del total de prestatarios extranjeros; les seguían los angoleños y los británicos. En cuanto al importe de los préstamos, los brasileños representaron el 30 % del volumen hipotecario extranjero, los británicos el 7 %, los estadounidenses el 6 %, y los franceses y los italianos el 5 % cada uno. Esto demuestra que, en Portugal, la demanda extranjera hace tiempo que ya no se limita a la compra con fondos propios, sino que también se nutre de una financiación completa.
Por eso mismo, el mercado portugués debe analizarse ahora en dos planos. En el primero, el capital extranjero ha batido efectivamente un récord y sigue alimentando el mercado inmobiliario incluso tras la supresión de los «visados dorados» para la vivienda. En el segundo, la composición de la demanda extranjera real se vuelve cada vez más heterogénea: las transacciones siguen siendo realizadas con mayor frecuencia por brasileños, angoleños, franceses, británicos y estadounidenses, pero en la estructura demográfica del país se hace cada vez más notable el papel de ucranianos, indios, nepalíes y otras nuevas comunidades. Para el mercado, esto significa una cosa: la presencia extranjera en el mercado inmobiliario portugués no se debilita, sino que cambia de forma.
https://relocation.com.ua/foreigners-break-record-in-portugals-housing-market/
La primera ministra de Ucrania, Yulia Svyrydenko, tras la reunión con el primer ministro de Portugal, Luís Montenegro, anunció la primera contribución del país al Fondo Energético de Apoyo a Ucrania por un importe de 600 000 euros.
«Durante la reunión, el primer ministro de Portugal anunció la primera contribución al Fondo Energético de Apoyo a Ucrania por valor de 600 000 euros. Apreciamos mucho este gesto de nuestros socios», se lee en un comunicado en Telegram.
Las partes también discutieron el apoyo de Portugal a la defensa de Ucrania, en particular a través de los mecanismos PURL y SAFE, así como las iniciativas Build in Ukraine y Build with Ukraine, que tienen un gran potencial para el desarrollo de la cooperación, especialmente en el ámbito de la producción conjunta de drones.
En el contexto de la preparación de la próxima Conferencia sobre la Reconstrucción de Ucrania, las partes acordaron estudiar la posibilidad de celebrar un acuerdo intergubernamental (G2G) para promover la participación de las empresas y las inversiones portuguesas en el mercado ucraniano.
«También he destacado, señor primer ministro, que Ucrania agradece a los líderes de la Unión Europea la decisión de conceder a Ucrania una financiación de 90 000 millones de euros para dos años, lo que supone una ayuda increíblemente importante para Ucrania», subrayó la primera ministra.
Portugal recopila y publica oficialmente estadísticas sobre las transacciones en el mercado inmobiliario en las que participan compradores extranjeros, pero los datos de acceso público suelen estar agregados por grupos (compradores portugueses, residentes en la UE, no residentes/no pertenecientes a la UE), sin un desglose detallado por nacionalidad. Las clasificaciones detalladas de los países compradores suelen ser proporcionadas por empresas de análisis especializadas y medios de comunicación basándose en las bases de datos de las redes inmobiliarias.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE), en 2023 los extranjeros realizaron alrededor del 7,6 % de todas las compras de viviendas en el país, pero representaron aproximadamente el 13 % del valor total de las transacciones. Los compradores de países no pertenecientes a la UE pagan una media de unos 405 000 euros por propiedad, mientras que los extranjeros de la UE pagan unos 277 000 euros, y el precio medio del mercado es de unos 200 000 euros.
En algunas regiones, la proporción de extranjeros es mucho mayor. En el Algarve, representan alrededor del 27 % de todas las transacciones y hasta el 38 % del valor total de las ventas, mientras que 4 de cada 5 propiedades son compradas por no residentes. En las ciudades, sobre todo en Lisboa y Oporto, la proporción de transacciones extranjeras es menor, alrededor del 4-6 %, pero es precisamente en la capital donde se concentran las compras más caras.
Los analistas privados ofrecen un panorama detallado por nacionalidades. En Lisboa, según datos de la empresa Confidencial Imobiliário, en 2023 se vendieron 4750 apartamentos y casas por un valor de 2220 millones de euros en la Urban Rehabilitation Area, de los cuales 1580 inmuebles (aproximadamente un tercio) fueron comprados por extranjeros. Los compradores de América del Norte lideraron las ventas (aproximadamente el 16 % de todas las transacciones «extranjeras»), seguidos por los franceses (13 %) y los británicos (9 %). También tuvieron una presencia significativa los inversores chinos, brasileños y alemanes.
En el Algarve, según las estimaciones de la red Engel & Völkers, predominan los compradores británicos, pero también hay una presencia activa de ciudadanos de Alemania, Francia, Suecia, Suiza y los Países Bajos; el interés de los estadounidenses está creciendo notablemente.
A partir de estos datos y de los estudios de mercado, se puede destacar una «top 10» condicional de los compradores extranjeros más activos de inmuebles portugueses (por número de transacciones y volumen total de inversiones):
Los inversores que siguen el antiguo programa de «visados dorados» (principalmente de China, Brasil, Turquía, Estados Unidos y Sudáfrica) constituyen una categoría aparte, pero tras la reforma del programa, su cuota se está redistribuyendo gradualmente a favor de las transacciones «normales».
Así, Portugal publica datos oficiales sobre la proporción y los precios de las transacciones con extranjeros, pero el mapa detallado por nacionalidades se basa principalmente en estudios de agencias especializadas y análisis de mercado. En conjunto, muestran que la demanda la generan principalmente inversores de Europa Occidental, América del Norte y Brasil, mientras que el papel de los compradores de Europa Oriental y la CEI sigue siendo minoritario.
