Según datos de Experts.news, Lisboa ha entrado por primera vez en el índice UBS Global Real Estate Bubble Index y se ha situado de inmediato en la categoría de ciudades con un riesgo elevado de que se forme una «burbuja» de precios en el mercado inmobiliario.
El índice de la capital portuguesa en 2026 fue de 1,04, según se desprende del estudio de UBS publicado el 22 de septiembre. El banco clasifica los valores comprendidos entre 1,0 y 1,5 en la categoría de «riesgo elevado».
Durante la última década, los precios reales de la vivienda en Lisboa han crecido una media de casi un 7 % anual, lo que supone la tasa más alta de las 23 ciudades incluidas en el estudio.
Solo desde mediados de 2025, el valor de la vivienda, teniendo en cuenta la inflación, ha aumentado aproximadamente un 10 % más.
UBS atribuye el auge del mercado durante muchos años, en particular, a la política de captación de inversiones extranjeras y de nuevos residentes.
Sin embargo, los analistas señalan que los factores que antes impulsaban el crecimiento se están debilitando gradualmente. Lisboa se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios menos asequibles de Europa, el aumento de los alquileres se ha estancado y la demanda está empezando a desplazarse hacia zonas más asequibles en las afueras de la ciudad.
UBS señala como factor adicional la transición de Portugal hacia una política migratoria más selectiva.
En cuanto al nivel de riesgo, Lisboa ocupa ahora el puesto inmediatamente después de Zúrich, Tokio, Miami, Dubái, Seúl y Ginebra. Al mismo tiempo, se sitúa por delante de Ámsterdam, Madrid, Fráncfort, Múnich, París y Londres.
El estudio no significa que UBS prevea una caída de los precios en Lisboa. El índice señala la acumulación de desequilibrios entre el valor de los inmuebles, los ingresos de la población, los precios de los alquileres, los volúmenes de crédito y otros indicadores fundamentales.
Kiev no se ha incluido en este estudio.
Los trabajadores extranjeros, los emprendedores y los nómadas digitales que residan legalmente en Portugal pueden recibir una ayuda económica estatal de más de 5 000 euros si se trasladan a zonas del interior del país en el marco del programa «Emprego Interior MAIS», según datos del Instituto de Empleo y Formación Profesional de Portugal (IEFP).
El programa está dirigido a trabajadores que se trasladen a determinados municipios del interior de Portugal para trabajar por cuenta ajena, trasladen allí una actividad profesional ya existente, creen su propia empresa o continúen trabajando a distancia.
El importe de la prestación básica en 2026 asciende a 3 759,91 euros para los trabajadores con contrato indefinido, así como para quienes crean su propio puesto de trabajo o empresa. En el caso de un contrato de duración determinada de al menos 12 meses, el importe de la ayuda básica es de 2 685,65 euros.
Además, el Estado abona el 20 % del importe básico por cada miembro de la familia que se traslade junto con el beneficiario, así como hasta 805,70 euros para el traslado de enseres.
Por ejemplo, un trabajador con un contrato indefinido que se traslade junto con un miembro de su familia puede recibir 5 317,59 euros: 3 759,91 euros de ayuda básica, 751,98 euros de complemento familiar y 805,70 euros para el traslado de enseres. Por lo tanto, el importe real de la ayuda puede superar los 5 000 euros, y en el caso de familias más numerosas puede ser aún mayor.
Pueden solicitar la ayuda los ciudadanos de la UE, del Espacio Económico Europeo y de Suiza, así como los ciudadanos de terceros países que residan legalmente en Portugal. El IEFP señala expresamente que el programa se aplica también a los extranjeros con estatuto de protección temporal. De este modo, siempre que se cumplan el resto de condiciones, también podrán acogerse al programa los ucranianos que se encuentren en Portugal y cuenten con la situación legal correspondiente.
Para obtener la ayuda, es necesario trasladar la residencia habitual a una región del interior de Portugal durante un mínimo de 12 meses. En caso de un nuevo empleo, el traslado debe realizarse en un plazo de 180 días antes o después del inicio del trabajo o de la creación de una empresa propia. El salario estipulado en el contrato de trabajo no debe ser inferior al salario mínimo nacional.
En el caso de un contrato de duración determinada, su vigencia debe ser de al menos 12 meses. El programa también permite crear una pequeña empresa con hasta 10 puestos de trabajo o generar su propio empleo. Si el solicitante crea una sociedad mercantil, debe poseer más del 50 % de su capital y de los derechos de voto.
Existe una categoría específica para los nómadas digitales extranjeros. Pueden optar a esta ayuda los extranjeros que residan legalmente en Portugal, trabajen a distancia para un empleador o cliente fuera del país y se trasladen a una región del interior. En su caso, la actividad profesional debe haberse iniciado después del 1 de enero de 2022 y los ingresos no deben ser inferiores al salario mínimo en Portugal.
El pago se realiza en dos fases. El primer 60 % de la cantidad aprobada se abona tras la aceptación de la solicitud y la presentación de la documentación necesaria; el 40 % restante, en el decimotercer mes tras el inicio de la actividad laboral, la creación de una empresa o el traslado del puesto de trabajo.
Las solicitudes se presentan a través del portal estatal iefponline. A fecha de agosto de 2026, el plazo de presentación de solicitudes está abierto y se mantendrá hasta que se agote la financiación prevista por el programa. La solicitud debe presentarse en un plazo máximo de 180 días tras el inicio del contrato de trabajo, la creación de una empresa propia o el traslado del puesto de trabajo.
El programa Emprego Interior MAIS forma parte de la política de Portugal para atraer a trabajadores y emprendedores a las zonas del interior del país, que se enfrentan a la despoblación y a la escasez de mano de obra. No se aplica automáticamente a cualquier traslado a Portugal: el nuevo lugar de residencia y, según el caso, el lugar de trabajo deben estar situados en el territorio de un municipio o una parroquia incluidos por el IEFP en la lista de zonas del interior.
Los trabajadores extranjeros, los emprendedores y los nómadas digitales que residan legalmente en Portugal pueden recibir una ayuda económica estatal de más de 5 000 euros si se trasladan a zonas del interior del país en el marco del programa «Emprego Interior MAIS», según datos del Instituto de Empleo y Formación Profesional de Portugal (IEFP).
El programa está dirigido a trabajadores que se trasladen a determinados municipios del interior de Portugal para trabajar por cuenta ajena, trasladen allí una actividad profesional ya existente, creen su propia empresa o continúen trabajando a distancia.
El importe de la prestación básica en 2026 asciende a 3 759,91 euros para los trabajadores con contrato indefinido, así como para quienes crean su propio puesto de trabajo o empresa. En el caso de un contrato de duración determinada de al menos 12 meses, el importe de la ayuda básica es de 2 685,65 euros.
Además, el Estado abona el 20 % de la cuantía básica por cada miembro de la familia que se traslade junto con el beneficiario, así como hasta 805,70 euros para el traslado de enseres.
Por ejemplo, un trabajador con un contrato indefinido que se traslade junto con un miembro de su familia puede recibir 5 317,59 euros: 3 759,91 euros de ayuda básica, 751,98 euros de complemento familiar y 805,70 euros para el traslado de sus pertenencias. Por lo tanto, el importe real de la ayuda puede superar los 5 000 EUR, y ser aún mayor en el caso de familias más numerosas.
Pueden solicitar la ayuda los ciudadanos de la UE, del Espacio Económico Europeo y de Suiza, así como los ciudadanos de terceros países que residan legalmente en Portugal. El IEFP señala expresamente que el programa se aplica también a los extranjeros con estatuto de protección temporal. De este modo, siempre que se cumplan el resto de condiciones, también pueden acogerse al programa los ucranianos que se encuentren en Portugal y cuenten con la situación legal correspondiente.
Para obtener la ayuda, es necesario trasladar la residencia permanente a una región del interior de Portugal durante un mínimo de 12 meses. En caso de un nuevo empleo, el traslado debe realizarse en un plazo de 180 días antes o después del inicio del trabajo o de la creación de una empresa propia. El salario establecido en el contrato de trabajo no debe ser inferior al salario mínimo nacional.
En el caso de un contrato de duración determinada, su vigencia debe ser de al menos 12 meses. El programa también permite crear una pequeña empresa con hasta 10 puestos de trabajo o crear su propio puesto de trabajo. Si el solicitante crea una empresa comercial, debe poseer más del 50 % de su capital y de los derechos de voto.
Existe una categoría específica para los nómadas digitales extranjeros. Pueden optar a la ayuda los extranjeros que residan legalmente en Portugal, trabajen a distancia para un empleador o cliente fuera del país y se trasladen a una región del interior. En su caso, la actividad profesional debe haberse iniciado después del 1 de enero de 2022, y los ingresos no deben ser inferiores al salario mínimo en Portugal.
El pago se realiza en dos fases. El 60 % inicial del importe aprobado se abona tras la aceptación de la solicitud y la presentación de la documentación necesaria, mientras que el 40 % restante se abona en el decimotercer mes tras el inicio de la actividad laboral, la creación de una empresa o el traslado del puesto de trabajo.
Las solicitudes se presentan a través del portal estatal iefponline. A fecha de agosto de 2026, el plazo de presentación de solicitudes está abierto y se mantendrá hasta que se agote la financiación prevista por el programa. La solicitud debe presentarse en un plazo máximo de 180 días tras el inicio del contrato de trabajo, la creación de una empresa propia o el traslado del puesto de trabajo.
El programa «Emprego Interior MAIS» forma parte de la política de Portugal para atraer a trabajadores y emprendedores a las zonas del interior del país, que se enfrentan a la despoblación y a la escasez de mano de obra. No se aplica automáticamente a cualquier traslado a Portugal: el nuevo lugar de residencia y, según el caso, el lugar de trabajo deben encontrarse en el territorio de un municipio o una parroquia que el IEFP haya incluido en la lista de zonas del interior.
Portugal ha acelerado drásticamente la tramitación de los expedientes de migración acumulados tras varios años de retrasos en el sistema de concesión y renovación de permisos de residencia. Según datos del Gobierno del país, la Agencia de Integración, Migración y Asilo (AIMA) y la estructura especial para la resolución de los expedientes pendientes han realizado 763 000 entrevistas y han tomado decisiones sobre más de 525 000 expedientes, de los cuales cerca de 473 000 han tenido un resultado positivo.
Se trata de una limpieza a gran escala de la cola que se formó tras la liquidación del antiguo Servicio de Extranjería y Fronteras (SEF), la creación de la AIMA y la supresión del antiguo mecanismo de «expression of interest». Este mecanismo permitía a los extranjeros que ya se encontraban en Portugal regularizar su situación si contaban con un historial laboral y fiscal.
Según datos del Gobierno, solo en el marco del régimen de «expression of interest» ya derogado, la AIMA notificó a 445 000 personas. En esta categoría se adoptaron 246 000 resoluciones, de las cuales 229 000 fueron positivas y 26 000 negativas, y ya se han expedido 225 000 tarjetas de residencia.
Se tramitaron por separado los expedientes de los ciudadanos de los países de la Comunidad de Países de Lengua Portuguesa (CPLP). En el marco de este programa se notificó a 215 000 personas, se realizaron 207 000 entrevistas en las que participaron 161 000 migrantes, y la AIMA adoptó 153 000 resoluciones, de las cuales 140 000 fueron positivas. Ya se han expedido 136 000 tarjetas de residencia.
Otra categoría importante es la renovación de los permisos de residencia caducados. Según el ministro de la Presidencia, António Leiteu Amaro, hubo alrededor de 360 000 casos de este tipo; se notificó a 193 000 personas la necesidad de regularizar su situación, 104 000 acudieron a la cita y 82 000 ya han recibido nuevos permisos.
La reforma migratoria se ha convertido en uno de los temas más delicados para Portugal. Las autoridades intentan, al mismo tiempo, reducir la acumulación de trámites administrativos, reforzar los controles, pasar a un sistema más digital y abandonar la práctica por la que el país, de hecho, legalizaba a un gran número de personas ya después de su entrada.
Según datos de la AIMA, a finales de 2024 había en Portugal 1,543 millones de ciudadanos extranjeros con documentos en vigor o con procedimientos de regularización en curso. Esto supone casi cuatro veces más que en 2017, cuando había 421 800 extranjeros registrados en el país.
La comunidad extranjera más numerosa en Portugal sigue siendo la de los ciudadanos brasileños: 484 600 personas, lo que representa el 31,4 % del total de extranjeros. La segunda comunidad más numerosa es la india, con 98 600 personas. Les siguen los ciudadanos de Angola (92 300), Ucrania (79 200), Cabo Verde (65 500), Nepal (58 100), Bangladés (55 200), Reino Unido (48 200), Guinea-Bissau (47 300), Pakistán (41 500), Santo Tomé y Príncipe (40 100) e Italia (40 000).
Los ucranianos siguen siendo uno de los grupos de migrantes europeos más numerosos en Portugal. Según datos de la AIMA correspondientes a 2024, en el país residían 79 232 ciudadanos de Ucrania, de los cuales 31 271 eran hombres y 47 961 mujeres. Parte de los ucranianos se encuentra en Portugal en el marco de la protección temporal instaurada en la UE tras el inicio de la guerra a gran escala de la Federación de Rusia contra Ucrania.
La AIMA señaló por separado que, a finales de 2024, en Portugal se contabilizaban 61 242 beneficiarios de protección temporal, que no se consideran titulares de un permiso de residencia estándar, pero se incluyen en las estadísticas de residentes extranjeros.
Geográficamente, la población extranjera de Portugal se concentra principalmente en la costa. Los distritos de Lisboa, Faro, Setúbal y Oporto concentran a 1,101 millones de ciudadanos extranjeros, lo que representa el 71,3 % del total. En la propia aglomeración de Lisboa se concentran muchos municipios con las comunidades extranjeras más numerosas: Lisboa, Sintra, Cascais, Amadora, Lores, Odivelhas, Almada y Seixal.
El aumento del número de extranjeros refleja varios procesos a la vez: la demanda de mano de obra, la afluencia de migrantes procedentes de los países de la CPLP, el aumento del número de personas procedentes de la India, Nepal, Bangladés y Pakistán, así como la presencia de ucranianos que obtuvieron protección después de 2022. Las autoridades destacan que más de 1,03 millones de ciudadanos extranjeros cotizan al sistema de la Seguridad Social de Portugal.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE), en 2025 los compradores extranjeros adquirieron en Portugal 41 086 casas y apartamentos, lo que supone un aumento del 6,6 % con respecto al año anterior.
El grupo más numeroso de compradores extranjeros lo formaron los ciudadanos de Brasil. En 2025 compraron 9.808 inmuebles, un 27,5 % más que en 2024. En segundo lugar se situaron los ciudadanos de Angola, con 4.145 compras, lo que supone un aumento del 2,2 %. El tercer puesto lo ocuparon los franceses, que adquirieron 3.765 inmuebles, un 6,2 % menos que el año anterior.
Según datos del INE, los compradores extranjeros con residencia fiscal en Portugal realizaron 34 834 transacciones, un 11,4 % más que en 2024. Al mismo tiempo, las compras de los no residentes disminuyeron: los extranjeros sin residencia fiscal en Portugal adquirieron 8.471 unidades, un 13,3 % menos que el año anterior. Este fue el tercer año consecutivo de descenso de la actividad de los no residentes.
Esta diferencia pone de manifiesto un cambio en la estructura de la demanda extranjera. El mercado inmobiliario portugués se apoya cada vez menos en los inversores extranjeros clásicos y más en los extranjeros que ya residen en el país. Estos pueden ser trabajadores migrantes, personas que se han trasladado por motivos laborales, familias con permiso de residencia de larga duración y representantes de las diásporas, sobre todo la brasileña y la angoleña.
Los extranjeros, como antes, compran inmuebles más caros que los residentes locales. Según datos del INE, el valor medio de los inmuebles adquiridos por compradores con residencia fiscal en Portugal fue de 234 120 euros. Los compradores de países de la UE pagaron una media de 335 640 euros, mientras que los compradores de países fuera de la UE pagaron 470 277 euros por propiedad. Los británicos y los estadounidenses compraron inmuebles especialmente caros: el precio medio de las transacciones fue de 512 585 euros y 479 403 euros, respectivamente.
Geográficamente, la demanda de los no residentes sigue concentrándose en las regiones más atractivas. En 2025, el Algarve concentró el 29,7 % de las transacciones de no residentes, la región Norte el 20 %, la región Centro el 14,9 % y el Gran Lisboa el 12,5 %. En cuanto al valor de las transacciones, el dominio del Algarve es aún más notable: la región representó el 42,4 % del volumen total de inversiones de no residentes en vivienda.
El INE también destacó el fuerte crecimiento de los compradores procedentes de Ucrania, Cabo Verde y Venezuela: el número de transacciones de ciudadanos de estos países aumentó en más de un 25 % en 2025. Sin embargo, el número exacto de inmuebles adquiridos por ucranianos no se revela en la breve publicación del INE ni en las noticias de los medios de comunicación portugueses.
Para los ucranianos, Portugal sigue siendo un destino atractivo gracias a la seguridad, el acceso a la UE, el mercado laboral, los vínculos con la diáspora y la posibilidad de residencia a largo plazo. Al mismo tiempo, tras la supresión de la propiedad inmobiliaria como requisito para la Golden Visa, la demanda de inversión está menos vinculada a la obtención del permiso de residencia y depende más de la reubicación real, el nivel de ingresos y los planes de residencia a largo plazo.
De este modo, el mercado inmobiliario portugués mantiene una elevada demanda extranjera, pero su estructura está cambiando. Los brasileños han consolidado su liderazgo gracias a la proximidad lingüística y migratoria, los angoleños siguen siendo un grupo importante de compradores, y los franceses, británicos y estadounidenses continúan desempeñando un papel importante en los segmentos más caros. Los ucranianos aún no figuran entre los mayores compradores, pero muestran una de las tasas de crecimiento más notables.
En 2025, los compradores extranjeros adquirieron en Portugal 41 086 viviendas, lo que supone un aumento del 6,6 % con respecto al año anterior, según informa el Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE).
El grupo más numeroso de compradores extranjeros lo constituyeron los ciudadanos de Brasil. En 2025 compraron 9.808 inmuebles, lo que supone un 27,5 % más que en 2024. En segundo lugar se situaron los ciudadanos de Angola, con 4.145 compras, lo que supone un aumento del 2,2 %. El tercer puesto lo ocuparon los franceses, que adquirieron 3.765 inmuebles, un 6,2 % menos que el año anterior.
Según datos del INE, los compradores extranjeros con residencia fiscal en Portugal realizaron 34.834 transacciones, un 11,4 % más que en 2024. Al mismo tiempo, las compras de los no residentes disminuyeron: los extranjeros sin residencia fiscal en Portugal adquirieron 8.471 inmuebles, un 13,3 % menos que el año anterior. Este fue el tercer año consecutivo de descenso de la actividad de los no residentes.
Esta diferencia pone de manifiesto un cambio en la estructura de la demanda extranjera. El mercado inmobiliario portugués se apoya cada vez menos en los inversores extranjeros clásicos y más en los extranjeros que ya residen en el país. Puede tratarse de trabajadores migrantes, personas que se han trasladado al país, familias con permiso de residencia de larga duración y miembros de las diásporas, sobre todo la brasileña y la angoleña.
Los extranjeros siguen comprando inmuebles más caros que los residentes locales. Según datos del INE, el valor medio de los inmuebles adquiridos por compradores con residencia fiscal en Portugal fue de 234 120 euros. Los compradores de países de la UE pagaron una media de 335 640 euros, mientras que los compradores de países no pertenecientes a la UE pagaron 470 277 euros por propiedad. Los británicos y los estadounidenses compraron inmuebles especialmente caros: el precio medio de las transacciones fue de 512 585 euros y 479 403 euros, respectivamente.
Geográficamente, la demanda de los no residentes sigue concentrándose en las regiones más atractivas. En 2025, el Algarve concentró el 29,7 % de las transacciones de no residentes, la región Norte el 20 %, la región Central el 14,9 % y la Gran Lisboa el 12,5 %. En cuanto al valor de las transacciones, el dominio del Algarve es aún más notable: la región representó el 42,4 % del volumen total de inversiones de no residentes en vivienda.
El INE también destacó el fuerte crecimiento de los compradores procedentes de Ucrania, Cabo Verde y Venezuela: el número de transacciones de ciudadanos de estos países aumentó en más de un 25 % en 2025. Sin embargo, el número exacto de inmuebles adquiridos por ucranianos no se revela en la breve publicación del INE ni en los resúmenes de los medios de comunicación portugueses.
Para los ucranianos, Portugal sigue siendo un destino atractivo gracias a la seguridad, el acceso a la UE, el mercado laboral, los vínculos con la diáspora y la posibilidad de residencia a largo plazo. Al mismo tiempo, tras la supresión de la inversión inmobiliaria como requisito para obtener la Golden Visa, la demanda de inversión está menos vinculada a la obtención del permiso de residencia y depende en mayor medida de la reubicación real, el nivel de ingresos y los planes de residencia a largo plazo.
