En Hungría, a partir del 1 de enero de 2027, el tipo del IVA para una parte de las viviendas nuevas podría aumentar del actual 5 % (tipo reducido) al 27 % estándar, lo que ejercerá una presión adicional sobre el precio de los pisos en edificios de nueva construcción, según informan los medios de comunicación locales.
El tipo reducido vigente del 5 % se aplica a los pisos nuevos de hasta 150 m² y a las viviendas unifamiliares de hasta 300 m² que cumplan los requisitos establecidos. Según la aclaración oficial de la Administración Nacional de Impuestos y Aduanas de Hungría (NAV), este régimen, en su forma actual, estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2026.
A partir de entonces, a los inmuebles que no cumplan las condiciones del período transitorio se les aplicará el tipo estándar del IVA del 27 %.
Sin embargo, una parte significativa de los proyectos ya iniciados podrá conservar la ventaja fiscal hasta finales de 2030. En concreto, el tipo del 5 % podrá aplicarse después del 31 de diciembre de 2026 si la autorización necesaria para la construcción ha adquirido carácter definitivo antes de finales de 2026. También se prevén disposiciones transitorias para los proyectos que se lleven a cabo mediante el procedimiento de notificación de obra.
Como resultado, en el mercado húngaro pueden coexistir, de hecho, viviendas de nueva construcción con una carga fiscal diferente en función de la fecha de inicio y la situación jurídica del proyecto.
El impacto potencial en el precio de la vivienda puede ser considerable. Un piso con un valor de 100 millones de forints, teniendo en cuenta el IVA vigente del 5 %, tiene un precio sin impuestos de unos 95,2 millones de forints. Si se aplicara a esta misma base un tipo del 27 %, el precio final ascendería a aproximadamente 121 millones de forints. La diferencia teórica asciende a unos 21 millones de forints, es decir, aproximadamente 58 000 euros.
No obstante, el aumento real de los precios podría ser menor, ya que los promotores inmobiliarios, ante la caída de la demanda, podrían asumir parte de la carga fiscal adicional.
Ya se observa una disminución de la actividad de los compradores en el mercado. Según datos del Banco Nacional de Hungría, en el primer trimestre de 2026 el número de transacciones inmobiliarias se redujo un 18 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. Según las estimaciones de Duna House, en agosto se cerraron alrededor de 8.100 transacciones inmobiliarias residenciales, un 13,1 % menos que en julio y un 29 % menos que el año anterior.
Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios están acelerando la preparación de nuevos proyectos. En el primer semestre de 2026, se concedieron en Hungría licencias y se registraron notificaciones para la construcción de 16 588 viviendas, lo que supone un aumento del 29 % con respecto al mismo periodo de 2025.
El cambio en el régimen fiscal no afecta directamente a la vivienda de segunda mano. Sin embargo, el aumento de la diferencia de precios entre los nuevos proyectos con un IVA del 27 %, los inmuebles que mantienen el tipo del 5 % y el mercado de segunda mano puede influir en la estructura de la demanda y en los precios de la vivienda en general.
Quedarán excluidos determinados pisos nuevos situados en las denominadas «zonas en declive» (rust belt action areas): siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ellas, el tipo reducido del 5 % seguirá vigente incluso después del 1 de enero de 2027.
El barrio más caro de la capital sigue siendo Pechersk, donde el precio medio anunciado de la vivienda ronda los 2.600 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, las principales puestas en venta se concentran en barrios con viviendas más asequibles. Así se desprende de un estudio publicado por la empresa «Intergal-Bud».
En el distrito de Holosiivskyi, el precio medio se estima en aproximadamente 1.300 dólares por metro cuadrado; en el de Obolon, en 1.200 dólares; y en el de Darnytsia, en alrededor de 1.000 dólares.
Así pues, el precio medio por metro cuadrado en Pechersk es casi 2,5 veces superior al del distrito de Darnytsia; sin embargo, es precisamente Darnytsia la que concentra la mayor parte de la nueva oferta.
«El distrito más caro de Kiev ya no es, en la actualidad, el centro de la nueva construcción. La mayor actividad se observa en los distritos del segmento de precio medio, donde el comprador obtiene un equilibrio entre el precio, la accesibilidad en transporte y las infraestructuras», señaló Dmytro Izmaylov, jefe del departamento de análisis de «Intergal-Bud».
Según la valoración de la empresa, el mercado inmobiliario de Kiev se está volviendo cada vez más «microbarriatal». Los compradores ya no eligen simplemente un distrito administrativo o la orilla del Dniéper, sino una ubicación concreta con acceso al metro, refugios, sistemas autónomos e infraestructura ya desarrollada.
Si esta tendencia se mantiene, las zonas con nuevo parque inmobiliario, transporte público desarrollado, zonas verdes y posibilidades de futura urbanización integral serán las que tengan mayor potencial de revalorización una vez que disminuyan los riesgos bélicos.
«Intergal-Bud» opera en el mercado inmobiliario residencial ucraniano y lleva a cabo proyectos en Kiev y otras ciudades de Ucrania.
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Según los cálculos de «Intergal-Bud», el distrito de Darnytsia presenta, al mismo tiempo, la mayor actividad promotora y la mayor concentración de viviendas cerca del metro. Así se desprende del estudio publicado por la empresa «Intergal-Bud».
En un radio de 15 minutos de las estaciones de metro del distrito hay situados aproximadamente entre 70 000 y 74 000 pisos. En el distrito de Holosiivskyi, esta cifra se estima entre 53 000 y 57 000; en el de Shevchenkivskyi, entre 45 000 y 48 000; en el de Obolonskyi, entre 40 000 y 42 000; y en el de Sviatoshynskyi, entre 33 000 y 35 000 viviendas.
Los distritos de Darnytsia y Dnipro conforman, en conjunto, el mayor núcleo de urbanización residencial moderna de la Margen Izquierda. Los analistas destacan como ventajas su considerable volumen de nueva oferta, el precio de los pisos, más bajo en comparación con los distritos céntricos, la proximidad al metro y la infraestructura comercial y social ya consolidada.
Otro factor a tener en cuenta es la mayor variedad de inmuebles que se pueden adquirir a través de los programas hipotecarios estatales.
«Intergal-Bud» opera en el mercado inmobiliario residencial ucraniano y lleva a cabo proyectos en Kiev y otras ciudades de Ucrania.
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El distrito de Darnytsia se situó a la cabeza de Kiev en cuanto al número de lanzamientos de venta de nuevos complejos residenciales y de nuevas fases de proyectos ya existentes en 2025: a él correspondió el 27 % de todos esos lanzamientos en la capital.
Así se desprende de un estudio publicado por la empresa «Intergal-Bud», cuyos analistas han analizado la distribución geográfica de las nuevas construcciones, la accesibilidad en transporte de los distritos y los cambios en la estructura de la demanda en el mercado primario de Kiev.
El segundo lugar en cuanto a actividad promotora lo ocupó el distrito de Holosiivskyi, con una cuota del 19 %. Al distrito de Obolón le correspondió el 13 % de los lanzamientos de venta, al de Shevchenkivskyi, el 11 %, y al de Sviatoshynskyi, el 9 %. Aproximadamente otro 20 % se repartió entre los demás distritos de la capital.
Según la evaluación de la empresa, la guerra a gran escala ha cambiado la geografía del mercado primario de Kiev. La actividad inmobiliaria se está desplazando gradualmente de los distritos céntricos hacia zonas en las que es posible llevar a cabo proyectos urbanísticos integrales y ofrecer viviendas del segmento de precio medio.
Hasta 2022, los compradores solían comparar la margen derecha y la izquierda, el prestigio del distrito y la distancia al centro. En la actualidad, los criterios principales son el precio del piso, la presencia de metro, los refugios, el suministro eléctrico autónomo del edificio y la posibilidad de utilizar el transporte público durante las alertas aéreas.
También reviste gran importancia la infraestructura social ya existente: colegios, guarderías, centros sanitarios, supermercados y otros servicios necesarios para la vida cotidiana.
«Intergal-Bud» opera en el mercado inmobiliario residencial ucraniano y lleva a cabo proyectos en Kiev y otras ciudades de Ucrania.
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