El barrio más caro de la capital sigue siendo Pechersk, donde el precio medio anunciado de la vivienda ronda los 2.600 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, las principales puestas en venta se concentran en barrios con viviendas más asequibles. Así se desprende de un estudio publicado por la empresa «Intergal-Bud».
En el distrito de Holosiivskyi, el precio medio se estima en aproximadamente 1.300 dólares por metro cuadrado; en el de Obolon, en 1.200 dólares; y en el de Darnytsia, en alrededor de 1.000 dólares.
Así pues, el precio medio por metro cuadrado en Pechersk es casi 2,5 veces superior al del distrito de Darnytsia; sin embargo, es precisamente Darnytsia la que concentra la mayor parte de la nueva oferta.
«El distrito más caro de Kiev ya no es, en la actualidad, el centro de la nueva construcción. La mayor actividad se observa en los distritos del segmento de precio medio, donde el comprador obtiene un equilibrio entre el precio, la accesibilidad en transporte y las infraestructuras», señaló Dmytro Izmaylov, jefe del departamento de análisis de «Intergal-Bud».
Según la valoración de la empresa, el mercado inmobiliario de Kiev se está volviendo cada vez más «microbarriatal». Los compradores ya no eligen simplemente un distrito administrativo o la orilla del Dniéper, sino una ubicación concreta con acceso al metro, refugios, sistemas autónomos e infraestructura ya desarrollada.
Si esta tendencia se mantiene, las zonas con nuevo parque inmobiliario, transporte público desarrollado, zonas verdes y posibilidades de futura urbanización integral serán las que tengan mayor potencial de revalorización una vez que disminuyan los riesgos bélicos.
«Intergal-Bud» opera en el mercado inmobiliario residencial ucraniano y lleva a cabo proyectos en Kiev y otras ciudades de Ucrania.
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Según los cálculos de «Intergal-Bud», el distrito de Darnytsia presenta, al mismo tiempo, la mayor actividad promotora y la mayor concentración de viviendas cerca del metro. Así se desprende del estudio publicado por la empresa «Intergal-Bud».
En un radio de 15 minutos de las estaciones de metro del distrito hay situados aproximadamente entre 70 000 y 74 000 pisos. En el distrito de Holosiivskyi, esta cifra se estima entre 53 000 y 57 000; en el de Shevchenkivskyi, entre 45 000 y 48 000; en el de Obolonskyi, entre 40 000 y 42 000; y en el de Sviatoshynskyi, entre 33 000 y 35 000 viviendas.
Los distritos de Darnytsia y Dnipro conforman, en conjunto, el mayor núcleo de urbanización residencial moderna de la Margen Izquierda. Los analistas destacan como ventajas su considerable volumen de nueva oferta, el precio de los pisos, más bajo en comparación con los distritos céntricos, la proximidad al metro y la infraestructura comercial y social ya consolidada.
Otro factor a tener en cuenta es la mayor variedad de inmuebles que se pueden adquirir a través de los programas hipotecarios estatales.
«Intergal-Bud» opera en el mercado inmobiliario residencial ucraniano y lleva a cabo proyectos en Kiev y otras ciudades de Ucrania.
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El distrito de Darnytsia se situó a la cabeza de Kiev en cuanto al número de lanzamientos de venta de nuevos complejos residenciales y de nuevas fases de proyectos ya existentes en 2025: a él correspondió el 27 % de todos esos lanzamientos en la capital.
Así se desprende de un estudio publicado por la empresa «Intergal-Bud», cuyos analistas han analizado la distribución geográfica de las nuevas construcciones, la accesibilidad en transporte de los distritos y los cambios en la estructura de la demanda en el mercado primario de Kiev.
El segundo lugar en cuanto a actividad promotora lo ocupó el distrito de Holosiivskyi, con una cuota del 19 %. Al distrito de Obolón le correspondió el 13 % de los lanzamientos de venta, al de Shevchenkivskyi, el 11 %, y al de Sviatoshynskyi, el 9 %. Aproximadamente otro 20 % se repartió entre los demás distritos de la capital.
Según la evaluación de la empresa, la guerra a gran escala ha cambiado la geografía del mercado primario de Kiev. La actividad inmobiliaria se está desplazando gradualmente de los distritos céntricos hacia zonas en las que es posible llevar a cabo proyectos urbanísticos integrales y ofrecer viviendas del segmento de precio medio.
Hasta 2022, los compradores solían comparar la margen derecha y la izquierda, el prestigio del distrito y la distancia al centro. En la actualidad, los criterios principales son el precio del piso, la presencia de metro, los refugios, el suministro eléctrico autónomo del edificio y la posibilidad de utilizar el transporte público durante las alertas aéreas.
También reviste gran importancia la infraestructura social ya existente: colegios, guarderías, centros sanitarios, supermercados y otros servicios necesarios para la vida cotidiana.
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El mercado de locales comerciales como parte de complejos residenciales se está desarrollando activamente, la mayor demanda es para objetos pequeños con una superficie de hasta 150 metros cuadrados, dijeron los promotores ucranianos a Interfax-Ucrania en una encuesta.
«La mayor demanda se observa en las zonas pequeñas (50-100 metros cuadrados) para cafeterías, farmacias, bares de belleza, y en las zonas comerciales medianas (100-150 metros cuadrados) para clínicas y tiendas de comestibles. Los espacios pequeños y medianos son populares porque son más fáciles de adaptar a las necesidades de los distintos negocios. Las superficies grandes (a partir de 200 metros cuadrados) tienen menos demanda, están ocupadas principalmente por supermercados o restaurantes», informó a la agencia el servicio de prensa de KAN Development.
La elevada demanda de pequeños locales comerciales puede indicar la gran actividad de las pequeñas y medianas empresas en busca de ubicaciones para cafeterías, salones, tiendas y oficinas, afirma Yuri Motuz, director de Zezman Holding.
Según sus datos, cerca del 58% de las ventas de locales comerciales en los complejos residenciales de Odessa recaen en los objetos con una superficie de 21-40 metros cuadrados. Sin embargo, también hay una tendencia de los inversores a comprar dos locales pequeños para combinarlos en un gran espacio (hasta 200 metros cuadrados) para supermercados, farmacias, cadenas de tiendas con almacenes.
La popularidad de los locales más pequeños se debe también a su menor coste, afirma Anna Laevskaya, directora comercial de Intergal-Bud.
«Los inversores se interesan por los locales comerciales en distintas fases: tanto en la fase de excavación como cuando el objeto ya está listo. Todo depende de la ubicación y las condiciones de pago. Los locales más pequeños se venden más rápido porque su coste es menor. Los operadores están expandiendo activamente, entrando en nuevos locales, y en general este segmento se está desarrollando incluso mejor que el mercado plano», – dijo en sus comentarios a “Interfax-Ucrania”.
Según la directora de marketing de DIM Group, Darya Bedya, en general, las solicitudes de los inversores al promotor para comprar y alquilar locales comerciales como parte de la LCD de los últimos tres meses han aumentado un 24% y un 23%, respectivamente.
«En primer lugar, estos datos atestiguan la adaptación de los ucranianos y los comercios a la vida en condiciones de guerra», subraya la experta.
Aparte de las cafeterías y restaurantes tradicionales, los establecimientos de formato mixto son cada vez más populares en los LCD: una combinación de cafeterías con floristerías o librerías, explica Irina Mikhaleva, CMO Alliance Novobud. Las tiendas de mascotas y las peluquerías para animales también están ganando popularidad.
«Los propietarios de locales deciden por su cuenta qué hacer exactamente. Por regla general, estudian la infraestructura empresarial existente, sopesan sus posibilidades, estudiando la oferta y la demanda», explicó la experta.
Al mismo tiempo, hay una tendencia en el mercado a planificar el espacio comercial en la fase de creación de un concepto y diseño de un complejo residencial, dijo el director de operaciones de Avalon, Yaroslav Vozniak.
«El constructor o promotor pretende formar un ecosistema ideal de infraestructuras necesarias para los residentes del piso». Los «defensores» del espacio comercial han surgido en el nivel de la creación del concepto de proyecto y su posterior diseño. Así, el concepto de «ciudad dentro de una ciudad» y los complejos con infraestructuras desarrolladas aparecieron Mucho antes del inicio de la construcción, las empresas ya entienden qué funciones y negocios deben ofrecerse en determinados lugares del complejo residencial. Todo sea por garantizar una vida o estancia cómoda en el complejo residencial, por el bien del residente», dijo.
Este principio en el diseño de complejos residenciales también se cumple en la empresa City One Development.
«Tenemos en cuenta las necesidades del segmento comercial en la fase de diseño, ofreciendo una amplia gama de locales con distintos fines funcionales. Las zonas comerciales más líquidas son los locales con un tamaño de 80 a 100 metros cuadrados, que son los más demandados por los inversores», – informó en el servicio de prensa de la promotora.
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«Intergal-Bud» ha recibido los certificados de puesta en marcha de la primera casa del Complejo Residencial CITY HUB y la décima casa en el Complejo Residencial «Nivki Park», informó el servicio de prensa de la empresa.
Según los datos del Sistema Electrónico Estatal Unificado en la esfera de construcción, en la primera casa encargada del Complejo Residencial CITY HUB – 255 pisos, en la décima casa del Complejo Residencial «Nivki City» – 283 pisos.
Intergal-Bud recuerda que el certificado de finalización de la construcción es la base para la participación del objeto en los programas estatales «єOselia» y «єVidnovlenia».
CITY HUB es un proyecto de clase empresarial situado en el distrito Solomensky de la capital, en la calle Mokra, 8-10 (calle Kudryashova). El complejo residencial constará de dos casas, unidas por un estilóbato, bajo el cual hay un gran aparcamiento para 300 coches.
LCD «Nivki Park» en la avenida Beresteisky 67 es un proyecto de clase confort, 12 edificios residenciales con altura de 12, 16-17 pisos, 2931 pisos en total. El complejo incluye un aparcamiento subterráneo para 580 plazas.
La empresa constructora «Intergal-Bud» trabaja en el mercado de viviendas nedvizhimost desde 2003. La empresa ha construido 170 viviendas, 20 proyectos residenciales están en fase de realización. La superficie total de los proyectos es de 4,6 millones de metros cuadrados.
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En 2023, Intergal-Bud Construction Company completó la construcción de más de 120 mil metros cuadrados de bienes raíces y planea lanzar cuatro nuevos proyectos de vivienda el próximo año.
«La guerra está haciendo sus propios ajustes en el trabajo de toda la industria, pero Intergal-Bud sigue construyendo. Sólo en 2023, recibimos certificados de disponibilidad para más de 120 mil metros cuadrados de bienes inmuebles en la región de la capital. En 2024, tenemos previsto lanzar cuatro nuevos proyectos residenciales y, en general, somos optimistas», declaró a Interfax-Ucrania Anna Laevska, directora comercial de Intergal-Bud.
Según ella, a principios de 2024, la empresa también tiene previsto completar la construcción de 180 mil metros cuadrados de viviendas en Kyiv, Lviv, Chernivtsi y Zhytomyr.
En la estructura de ventas de Intergal-Bud, más del 60% de las transacciones se refieren a la compra de viviendas en edificios terminados o que se pondrán en servicio en los próximos seis meses. Al mismo tiempo, los proyectos cuya finalización está prevista para dentro de dos años representan solo el 11% de las ventas, frente al 52% en 2021, señaló Laevska.
«Los inversores, dados los riesgos militares, no están dispuestos a esperar mucho tiempo y prefieren comprar inmuebles en las fases finales de construcción. Se trata de una tendencia común en el mercado. Pero al mismo tiempo, la demanda de viviendas es alta y es necesario garantizar la continuidad del proceso de construcción. El número de transacciones en el mercado está creciendo y, en consecuencia, se necesitan nuevos proyectos», explicó el experto.
Al mismo tiempo, la proporción de demanda especulativa en el mercado sigue siendo insignificante: los ucranianos compran sobre todo viviendas para sí mismos, para mejorar sus condiciones de vida. Por la misma razón, el número de transacciones para la compra de apartamentos de dos y tres dormitorios, así como de apartamentos renovados, ha aumentado en el último año.
Según la Sra. Laevska, los precios de la vivienda aumentaron una media del 20% interanual. Al mismo tiempo, los precios crecieron más rápidamente en los segmentos de clase económica y confort, mientras que en la categoría premium el crecimiento fue de alrededor del 10%.
«Los promotores que muestran una dinámica activa en las obras se han visto obligados a revisar el coste de los inmuebles, ya que el coste de la construcción ha aumentado en total un 40% desde el inicio de la invasión a gran escala», afirmó.
Intergal-Bud opera en el mercado inmobiliario residencial desde 2003. La empresa ha construido 170 casas, y tiene 20 proyectos residenciales en construcción. La superficie total de los proyectos es de 4,6 millones de m2.
