En Grecia hay más de 2,2 millones de viviendas vacías, lo que representa el 34,5 % del parque inmobiliario total del país y es una de las cifras más elevadas de Europa, según un estudio de la Oficina Presupuestaria del Parlamento elaborado a partir de los datos del censo de ELSTAT de 2021.
Los autores del estudio señalan que el problema del mercado inmobiliario griego no solo está relacionado con la falta de construcción, sino también con el bajo nivel de ocupación del parque inmobiliario ya existente. Mientras que el número total de viviendas aumentó un 3,5 % entre 2011 y 2021, el número de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo se redujo un 10,4 %, y el de viviendas en venta, un 33,1 %. El número de inmuebles vacíos inactivos, que no se ofrecen ni en alquiler ni en venta, ascendió a 1,81 millones.
La categoría de viviendas vacías incluye no solo inmuebles que podrían venderse o alquilarse, sino también segundas residencias, casas de campo, el parque inmobiliario antiguo, inmuebles situados en zonas rurales y en islas, así como inmuebles retirados del mercado debido a problemas jurídicos, sucesorios o técnicos. Entre las razones por las que las viviendas no vuelven al mercado, el estudio menciona disputas sucesorias, un estatus de propiedad poco claro, complicaciones jurídicas, el elevado coste de las reformas, la baja eficiencia energética y la demanda limitada en determinadas regiones.
Para los inversores, esta estructura del mercado ofrece oportunidades, sobre todo en el segmento del parque inmobiliario antiguo, la rehabilitación y la reforma. Los inmuebles que permanecen inactivos debido a la falta de voluntad de los propietarios para invertir en su modernización pueden salir al mercado con un descuento; sin embargo, su atractivo para la inversión depende del coste total tras la reforma y del precio de mercado potencial en el momento de la venta o del alquiler a largo plazo.
Un factor adicional podría ser el apoyo estatal a la renovación. En Grecia se está preparando un programa de modernización de viviendas por un importe de unos 500 millones de euros, que debería contribuir a reincorporar parte de los inmuebles vacíos al mercado inmobiliario. Según los medios de comunicación griegos, el programa prevé subvenciones para la rehabilitación y la eficiencia energética, y la verificación del derecho a participar se llevará a cabo a través de la plataforma gov.gr.
No obstante, los inversores deben tener en cuenta el riesgo de una revisión de los precios. Según las estimaciones de los autores del estudio, si la proporción de viviendas vacías e inactivas vuelve en unos seis años al nivel de 2001, los precios reales de la vivienda en Grecia podrían descender entre un 15,5 % y un 24,6 %. Esto no implica una caída automática de todo el mercado; sin embargo, los inmuebles sobrevalorados y las ubicaciones con una demanda limitada podrían resultar los más vulnerables.
El mercado inmobiliario griego sigue encareciéndose por el momento, pero el ritmo de crecimiento se está ralentizando. Según datos del Banco de Grecia, en el primer trimestre de 2026 los precios de los pisos aumentaron un 5,7 % en términos interanuales, tras un crecimiento del 8,1 % en 2025 y del 9,1 % en 2024. En Atenas, el crecimiento en el primer trimestre fue del 5,2 %, y en Salónica, del 6,4 %.
Sigue existiendo un riesgo específico al basar la operación exclusivamente en el alquiler a corto plazo y en el programa Golden Visa como único argumento de la transacción. El estudio indica que el impacto del alquiler a corto plazo en el mercado en general puede ser limitado; sin embargo, en las zonas céntricas de Atenas y Salónica, así como en los destinos turísticos populares, este tipo de alquiler intensifica la presión sobre el mercado de la vivienda a largo plazo. Por lo tanto, lo que constituye un activo de calidad no es el inmueble en sí mismo destinado a obtener un permiso de residencia o a Airbnb, sino un inmueble con un historial jurídico claro, un coste estimado de renovación y una demanda estable tras su salida al mercado.
Según informa Serbian Economist, Macedonia del Norte espera construir una línea ferroviaria de alta velocidad desde la frontera con Serbia hasta la frontera con Grecia para 2031, lo que integrará al país en el nuevo corredor de transporte Atenas-Salónica-Skopje-Belgrado-Budapest-Viena. El proyecto tiene una importancia directa para Serbia, ya que su eficacia depende de la modernización de los tramos serbios Belgrado-Niš y de la futura línea Niš-Skopje.
El viceprimer ministro y ministro de Transporte de Macedonia del Norte, Aleksandar Nikolovski, declaró en una entrevista a MIA que Skopje tiene previsto construir una línea «de frontera a frontera», es decir, desde la frontera con Serbia hasta la frontera con Grecia.
Se trata del desarrollo del Corredor Ferroviario 10, que debe conectar los puertos griegos y Macedonia del Norte con Serbia, Hungría, Austria y, más allá, con Europa Central. Nikoloski afirmó que el objetivo del proyecto es construir una línea ferroviaria de alta velocidad desde Atenas, pasando por Salónica y Skopje, hacia el norte hasta Belgrado, Budapest y Viena, lo que «cambiará por completo la estructura de la economía y los negocios» en la región.
Según datos del Ministerio de Transporte de Macedonia del Norte, el proyecto se convertirá en uno de los mayores proyectos de infraestructura del sudeste de Europa. Nikoloski había declarado anteriormente que los trenes de pasajeros de la futura línea deberían circular a una velocidad de hasta 250 km/h, y los de mercancías, a hasta 140 km/h, siendo un parámetro importante los trenes de mercancías de 750 metros de longitud, conformes a las normas europeas.
El coste del tramo macedonio se estima en aproximadamente 2000 millones de euros.
Actualmente, el proyecto se encuentra en fase de preparación. Según Nikoloski, de entre varias opciones de trazado se ha elegido la más adecuada, y en la fase actual se están llevando a cabo la planificación, los estudios geotécnicos y la evaluación de impacto ambiental. El nuevo trazado debería ser aproximadamente 35 km más corto que el actual, lo que resulta especialmente importante para el tránsito de mercancías entre los puertos griegos y Europa Central.
El tramo serbio es clave para todo el proyecto. Si Macedonia del Norte conecta su frontera con Grecia y Serbia, pero el tramo serbio no se moderniza, el efecto del proyecto será limitado.
Por ello, Belgrado-Niš-Skopje se convierte en el eslabón central que falta en el corredor de transporte vertical desde el mar Egeo hasta Europa Central.
Serbia ya está llevando a cabo la modernización de la línea ferroviaria Belgrado-Niš. El paquete financiero de la UE, el BEI y el BERD, por valor de 2.200 millones de euros, prevé la renovación de la línea para permitir la circulación de trenes a una velocidad de hasta 200 km/h. El paquete incluye una subvención de la UE de hasta 598 millones de euros, un préstamo del BEI de 1.100 millones de euros y un préstamo del BERD de 550 millones de euros.
En el norte de la ruta ya se está desarrollando el tramo Belgrado-Budapest. La parte serbia de la línea Belgrado-Novi Sad se inauguró anteriormente, y la futura conexión con Hungría formará parte de un corredor más amplio que unirá Budapest, Belgrado, Skopje y Atenas. No obstante, la puesta en marcha del tráfico en toda la línea hasta Budapest depende de la disponibilidad del tramo húngaro y de la certificación técnica.
Para Serbia, el nuevo proyecto macedonio abre una importante perspectiva económica. Si se moderniza toda la cadena Atenas/El Pireo – Salónica – Skopje – Niš – Belgrado – Budapest – Viena, Serbia podría reforzar su papel como centro de tránsito y logística entre los puertos del sur de Europa y los mercados de Europa Central.
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En los últimos tres años, los inversores turcos han invertido alrededor de 614 millones de euros en el sector inmobiliario griego, lo que ha reforzado notablemente su presencia en el mercado inmobiliario del país vecino. Según los expertos, el principal motivo para los compradores turcos ha sido el deseo de proteger su capital frente a la elevada inflación, las fluctuaciones monetarias y la incertidumbre económica interna. Para ellos, el sector inmobiliario griego no solo es un activo de inversión, sino también una forma de acceder al programa de residencia europeo.
Otro factor importante es el programa Golden Visa, que permite a los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE obtener un permiso de residencia en Grecia a través de inversiones. Dependiendo del inmueble y la región, el umbral mínimo de inversión en el sector inmobiliario oscila entre 250 000 y 800 000 euros, y el permiso de residencia se concede por cinco años, con posibilidad de prórroga si se mantiene la inversión.
El aumento del interés por parte de los compradores turcos es especialmente notable en un contexto de descenso generalizado de la inversión extranjera en el sector inmobiliario griego. Según datos del Banco de Grecia, en 2025 la inversión extranjera en este sector se redujo en un 22 %, hasta los 2.050 millones de euros, frente a los 2.750 millones del año anterior. A pesar del descenso, 2025 siguió siendo uno de los años más sólidos para el mercado en cuanto a volumen de capital extranjero.
Para Grecia, la demanda turca tiene un efecto dual. Por un lado, sostiene a los promotores inmobiliarios, el mercado de segunda mano y las inversiones en zonas turísticas. Por otro lado, aumenta la presión sobre los precios, especialmente en Atenas, Salónica, las islas y las localidades costeras, donde la oferta es limitada y los residentes locales ya se enfrentan al problema de la accesibilidad de la vivienda.
El interés de los inversores turcos también está relacionado con la proximidad geográfica. Grecia se percibe como un mercado comprensible y relativamente cercano: entre ambos países se desarrollan vínculos turísticos y comerciales, y las islas griegas siguen siendo un destino popular para los ciudadanos turcos. Reuters informó anteriormente de que Grecia había prorrogado el régimen de visados simplificado para los ciudadanos turcos en varias islas del mar Egeo, lo que reforzó aún más los contactos entre ambos mercados.
En un futuro próximo, es probable que el capital turco siga desempeñando un papel destacado en el mercado griego.
Las autoridades griegas refuerzan el control sobre las tramas fraudulentas en el programa Golden Visa tras la publicación de la nueva circular n.º 1/2026 del Ministerio de Migración y Asilo. Según se desprende de las aclaraciones sobre la circular y de las publicaciones de medios especializados, las autoridades griegas transmitirán ahora la información sobre publicidad engañosa y acuerdos de inversión ficticios a la Agencia de Administración de Ingresos (AADE) y al organismo griego de lucha contra el blanqueo de capitales, y las infracciones confirmadas pueden dar lugar a sanciones que pueden llegar hasta la anulación del permiso de residencia del inversor.
El motivo del endurecimiento de los controles fueron los esquemas mediante los cuales se mostraba formalmente al inversor un inmueble que cumplía el umbral mínimo del programa, pero parte de los fondos se devolvía posteriormente a través de descuentos ocultos, contratos de alquiler prepagados, compensaciones por mobiliario o pagos en efectivo. Los participantes especializados del mercado señalan que, tras el aumento de los umbrales de acceso al programa en septiembre de 2024, se multiplicaron en el mercado las ofertas publicitarias de inmuebles a un precio inferior al mínimo establecido por la ley, lo que atrajo una atención adicional por parte de las autoridades.
La nueva circular tiene un alcance más amplio que las meras medidas antifraude. Según las aclaraciones de los abogados y la prensa especializada, el documento también elimina las discrepancias en la aplicación de las normas entre las oficinas regionales, precisa el procedimiento de presentación de solicitudes y establece un control más estricto sobre la conformidad de los inmuebles y los solicitantes con los requisitos del programa. Esto debería aumentar la previsibilidad de la gestión administrativa y reforzar la presión sobre los esquemas dudosos.
Este endurecimiento se produce en un contexto de alta demanda de la Golden Visa griega. Según los datos recogidos en publicaciones del sector, en 2025 el número de aprobaciones alcanzó las 8 879, casi duplicándose en comparación con las 4 535 del año anterior. Esto convierte al programa en uno de los más solicitados de Europa y, por lo tanto, aumenta los incentivos para el abuso en el mercado inmobiliario.
El viceministro de Cultura de Ucrania, Iván Verbitski, ha debatido con el embajador de la República Helénica en Ucrania, Pantelis Alexandros Dimitrakopoulos, el desarrollo de la cooperación bilateral en el ámbito cultural, en particular la conservación del patrimonio cultural, el intercambio de conocimientos especializados y el apoyo a los especialistas ucranianos.
Según un comunicado del Ministerio de Cultura, la parte griega propuso iniciar una colaboración con el Centro Europeo de Estudios Bizantinos, que se especializa en la conservación de monumentos, iconos y mosaicos.
«No solo queremos hablar de cooperación, sino pasar a la acción concreta. En concreto, estamos estudiando la posibilidad de colaborar con el Centro Europeo de Estudios Bizantinos, que cuenta con la experiencia necesaria. Estamos dispuestos a acoger a especialistas ucranianos y a sufragar los gastos de sus prácticas», cita el servicio de prensa al embajador.
Cabe destacar que las partes prestaron especial atención a la cuestión del homenaje a la figura histórica de Alejandro Ipsilanti, vinculada a Ucrania.
Además, los interlocutores intercambiaron opiniones sobre una posible colaboración en el marco de eventos culturales internacionales, así como sobre las perspectivas de desarrollo de la cooperación académica en el ámbito de los estudios ucranianos.
La opinión de los ucranianos sobre Grecia muestra una dinámica moderadamente positiva. Según los resultados de una encuesta de opinión pública realizada en marzo de 2026 por la empresa de investigación Active Group en colaboración con el centro de información y análisis Experts Club, el porcentaje de valoraciones positivas es del 52,7 %, lo que supera la cifra de agosto de 2025 (47,7 %). Al mismo tiempo, el nivel de percepción negativa sigue siendo bajo y oscila en torno al 2,6 % (frente al 2,3 % anterior).
La estructura de las respuestas indica un predominio de la actitud moderadamente positiva. El 16,8 % de los encuestados eligió la opción «totalmente positiva», y otro 35,9 % — «mayoritariamente positiva». Así, más de la mitad de los ucranianos valora a Grecia de manera positiva en general, aunque la intensidad de esta actitud sigue siendo menos marcada que en el caso de los principales socios europeos.
Al mismo tiempo, una característica clave es la considerable proporción de valoraciones neutras: el 43,1 %. Esto indica que, para una parte significativa de la sociedad ucraniana, Grecia no forma parte del grupo de países con una imagen emocional claramente definida. Las valoraciones negativas siguen siendo marginales: el 2,6 % de los encuestados señaló una actitud «mayoritariamente negativa», mientras que la proporción de valoraciones «totalmente negativas» es prácticamente inexistente. Otro 1,6 % de los encuestados no supo dar una respuesta.
La dinámica comparativa muestra que, en los últimos seis meses, la actitud hacia Grecia se ha vuelto más positiva, aunque los cambios son de carácter evolutivo. El aumento de las valoraciones positivas se ha producido sin un incremento significativo de las negativas, lo que indica un fortalecimiento gradual de la percepción general del país sin fluctuaciones bruscas en la opinión pública.
El elevado porcentaje de respuestas neutras indica una intensidad limitada de los contactos o de la influencia informativa. En estos casos, la dinámica positiva se forma más lentamente que en países que tienen una presencia más notable en el ámbito político, económico o humanitario para Ucrania.
«Los resultados relativos a Grecia muestran que los ucranianos no se forman opiniones marcadas allí donde la interacción es menos intensa. En estos casos, observamos una combinación de actitud moderadamente positiva con un alto porcentaje de respuestas neutras. Esto significa que la imagen del país aún se encuentra en proceso de formación», señaló el director de la empresa de investigación Active Group, Oleksandr Pozniy.
En general, los datos de la encuesta indican que Grecia está consolidando gradualmente su posición en la opinión pública ucraniana, aunque el nivel de implicación e influencia del país en la percepción sigue siendo moderado. El principal potencial para una mejora futura reside en la transición de una percepción neutra a una percepción positiva más definida.
Según un estudio realizado por el centro de información y análisis Experts Club a partir de datos del Servicio Estatal de Aduanas, Grecia ocupa el puesto 18 en cuanto al volumen total de comercio de mercancías con Ucrania, que asciende a 1920 millones de dólares. Las importaciones procedentes de Grecia superan considerablemente a las exportaciones de Ucrania, lo que genera un saldo negativo de más de 1130 millones de dólares.
El estudio se presentó en el centro de prensa «Interfax-Ucrania»; el vídeo se puede ver en el canal de YouTube de la agencia. La versión completa del estudio se puede encontrar en este enlace en la página web del centro analítico Experts Club.
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