En Grecia se están introduciendo gradualmente nuevas normas destinadas a agilizar la venta, la donación y la sucesión de inmuebles, así como a reducir el número de documentos que los propietarios deben obtener por su cuenta en las administraciones públicas. Algunas de las disposiciones ya están en vigor, mientras que para la puesta en marcha completa del resto se necesitarán decisiones adicionales por parte de los organismos públicos.
Una de las principales novedades será el principio de «ventanilla única». El notario obtendrá por sí mismo, a través de los sistemas digitales del Estado, los certificados fiscales y de seguros, el pasaporte electrónico del inmueble, los extractos catastrales y los documentos necesarios para presentar las declaraciones de impuestos. Esto debería reducir el número de trámites que deben realizar el vendedor y el comprador ante los distintos organismos.
Sin embargo, el sistema de «ventanilla única» aún no funciona a pleno rendimiento. La fecha de su puesta en marcha efectiva, las condiciones técnicas y la lista de operaciones disponibles deben determinarse mediante una decisión conjunta de los ministerios competentes.
La ley también suprime la obligación de adjuntar un plano topográfico a los contratos relativos a inmuebles situados en zonas en las que ya se ha completado el levantamiento catastral. Esta norma entra en vigor desde el momento de la publicación de la ley.
Se permite a los herederos pagar el impuesto sobre sucesiones, donaciones o transmisiones de bienes de los padres directamente con los fondos obtenidos tras la venta del inmueble. Anteriormente, la obligación de pagar el impuesto antes de que se formalizara la transacción podía obligar a los propietarios a buscar financiación adicional o a renunciar a la herencia. Entre 2013 y 2019 se registraron en el país alrededor de 180 000 renuncias a bienes heredados.
Algunas modificaciones se refieren a los inmuebles embargados por deudas fiscales. Tras la adopción de una resolución complementaria de la Administración Independiente de Ingresos Públicos, los notarios podrán llevar a cabo la venta de dichos inmuebles, reteniendo una parte del precio para saldar la deuda. Una vez transferida la cantidad establecida, se levantará el embargo fiscal.
Además, el Estado limitará la reivindicación de derechos sobre parcelas de terreno privadas en caso de rectificación de los registros iniciales en el Catastro Nacional. En concreto, no se podrán presentar reclamaciones respecto a determinados inmuebles cuya titularidad quede acreditada mediante antiguos contratos de compraventa, actas públicas de distribución de tierras o documentos de adjudicación de parcelas a colonos y agricultores.
La reforma puede hacer que el mercado inmobiliario griego resulte más accesible para los compradores extranjeros, ya que reduce la carga administrativa y disminuye el riesgo de que la transacción se prolongue debido a la falta de determinados certificados. No obstante, los inversores deben tener en cuenta que algunos de los mecanismos se están introduciendo de forma gradual y que la verificación de la regularidad jurídica del inmueble y de los registros catastrales sigue siendo obligatoria.
El mercado inmobiliario residencial del norte de Grecia sigue encareciéndose debido a la elevada demanda por parte de compradores extranjeros, que se interesan principalmente por pisos en Salónica, en Calcídica y en las zonas costeras de Tracia, según se desprende de un estudio de Spitogatos Insights correspondiente al primer trimestre de 2026.
Según los datos del estudio, entre 2022 y 2026 los precios medios de compra de viviendas en Salónica aumentaron un 61 %, hasta alcanzar los 2.300 euros por metro cuadrado. En Macedonia (región de Grecia), el indicador subió un 53,7 %, hasta los 1.992 mil euros por metro cuadrado, mientras que en Tracia lo hizo un 38,3 %, hasta los 1.5 mil euros por metro cuadrado.
El mercado más caro del norte de Grecia sigue siendo Calcídica, donde el precio medio de la vivienda en el primer trimestre de 2026 alcanzó los 2.716 euros por metro cuadrado. El municipio de Salónica se ha acercado mucho a este nivel, con una cifra de 2.667 mil euros por metro cuadrado, mientras que Kavala se ha situado a la cabeza en cuanto a la tasa de crecimiento en los últimos cinco años, con un aumento del 68,1 %, hasta alcanzar los 2.194 mil euros por metro cuadrado.
En el ámbito del alquiler, Salónica también sigue siendo el principal centro de demanda: la renta media ha aumentado un 34,3 % desde 2022, hasta alcanzar los 9,4 euros por metro cuadrado al mes. En el propio municipio de Salónica, el alquiler alcanza los 10,4 euros por metro cuadrado, mientras que en Calcídica es de 12,3 euros por metro cuadrado, lo que se debe a la fuerte influencia del turismo.
Los compradores extranjeros se decantan sobre todo por los alrededores de Salónica, Calcídica, el propio municipio de Salónica, Kavala y Pieria. Entre los diez destinos más demandados por los compradores extranjeros también se encuentran Evros, Serres, los Ródopes y Xantí.
El principal objeto de demanda por parte de los extranjeros son los pisos. Estos lideran tanto el segmento de la compra como el del alquiler. Les siguen, por orden de interés, las viviendas unifamiliares y las casas adosadas.
Según las estimaciones de los analistas, el capital extranjero se está extendiendo gradualmente más allá de las grandes ciudades y se está introduciendo de forma más activa en las zonas costeras y fronterizas de Macedonia Oriental y Tracia.
En los materiales publicados no se facilitan datos sobre la nacionalidad de los compradores extranjeros.
Grecia, Bulgaria y Rumanía impulsan la construcción de un corredor de transporte multimodal entre el mar Negro y el mar Egeo, que conectará los puertos, las vías férreas, las autopistas y los centros logísticos de los tres países con acceso a las fronteras de Ucrania y Moldavia.
El proyecto formará parte de la Red Transeuropea de Transporte (TEN-T) de la UE. La Comisión Europea señala que el corredor más amplio «Mar Báltico – Mar Negro – Mar Egeo» conecta 11 países de la UE, así como Ucrania y Moldavia, uniendo los mares Báltico, Negro y Egeo.
El nuevo tramo entre Grecia, Bulgaria y Rumanía prevé tres ramales principales. La ramal occidental discurrirá por la ruta Atenas – Salónica – Promachonas – Kulata – Sofía – Vidin/Calafat – Craiova – Bucarest. La ramal central unirá Salónica y Alexandroupoli con las ciudades búlgaras de Svilengrad y Ruse, y continuará a través de Giurgiu y Bucarest hasta
Siret, en la frontera de Rumanía con Ucrania, así como a Ungheni, en la frontera con Moldavia. El ramal oriental conectará Alexandroupolis con los puertos búlgaros de Burgas y Varna y, posteriormente, con Constanza, en Rumanía.
Para coordinar el proyecto, los tres países crean la plataforma «Black Sea – Aegean Sea Corridor Platform», o BACP. La Comisión Europea informó de que Grecia, Bulgaria y Rumanía firmaron un memorando sobre el desarrollo de la infraestructura de transporte el 3 de diciembre de 2025 en Bruselas. El documento prevé la coordinación a nivel político y técnico, el intercambio de datos sobre los planes nacionales de inversión y la promoción conjunta de los proyectos prioritarios de la Red Transeuropea de Transporte (TEN-T).
El comisario europeo de Transporte, Apostolos Tzitzikostas, calificó el proyecto como un paso hacia el fortalecimiento del corredor estratégico norte-sur en el sudeste de Europa. Según él, una cooperación más estrecha entre Grecia, Bulgaria y Rumanía debería reforzar la conectividad para los ciudadanos y las empresas, así como aumentar la seguridad, la competitividad y la sostenibilidad de Europa en las regiones del Egeo, el Mar Negro y el Danubio.
La importancia del proyecto para la región va más allá de la mera modernización del transporte. El corredor puede proporcionar a Ucrania una vía logística adicional hacia el sur, con acceso a los puertos del mar Egeo, Bulgaria y Rumanía, además de reforzar el papel de Constanza, Burgas, Varna, Alexandroupoli y Salónica como centros neurálgicos para el comercio, la exportación agrícola, la carga industrial y el transporte de contenedores.
Para los Balcanes, esto supone además una oportunidad para reducir la dependencia de rutas saturadas o vulnerables. Tras el inicio de la guerra a gran escala contra Ucrania, la importancia de las rutas alternativas a través del Danubio, el mar Negro, Rumanía, Bulgaria y Grecia ha aumentado drásticamente. El ramal central hacia Siret podría convertirse, de hecho, en una prolongación de las rutas logísticas ucranianas hacia el sur de Europa.
El proyecto también es importante para la movilidad militar y en situaciones de crisis de la UE y la OTAN, pero su valor económico civil no es menor. Se trata de un transporte más rápido entre los tres mares, una mejor conexión de los puertos con el ferrocarril, la reducción de los costes logísticos y la creación de una infraestructura sostenible para el comercio entre Ucrania, Moldavia, los Balcanes, Europa Central y el Mediterráneo.
Para Ucrania, supone una nueva ruta potencial hacia el Mediterráneo; para Rumanía, Bulgaria y Grecia, un refuerzo de su papel como países de tránsito; y para toda la región, un paso hacia una logística más sostenible entre el Báltico, el Mar Negro, el Danubio y el mar Egeo.
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La Embajada de Ucrania en la República Helénica instó a los ciudadanos ucranianos que se encuentran en Grecia o que planean viajes por el país a tener en cuenta el elevado riesgo de incendios forestales durante la temporada de verano. Las altas temperaturas, el tiempo seco y los fuertes vientos pueden contribuir a la rápida propagación del fuego en todo el territorio del país, informó la embajada.
A los ciudadanos ucranianos se les recomienda consultar regularmente los comunicados oficiales de las autoridades griegas, en particular el Mapa diario de previsión del riesgo de incendios, que publica el Ministerio de Crisis Climática y Protección Civil de Grecia. En el sitio web oficial de la protección civil de Grecia también se publican mapas actualizados del peligro de incendios e información sobre el sistema de emergencias 112.
La embajada subraya que los incendios forestales pueden causar importantes dificultades logísticas para los turistas y los residentes locales, incluidos cierres de carreteras, interrupciones del suministro eléctrico, alteraciones en el funcionamiento de la infraestructura de transporte y un deterioro de la calidad del aire. En las zonas cercanas a los focos de incendio, las autoridades griegas pueden anunciar la evacuación de la población.
A los ciudadanos de Ucrania se les aconseja cumplir todas las instrucciones de las autoridades de Grecia, seguir los comunicados oficiales de protección civil, llevar consigo documentos de identidad y pensar de antemano en un plan de acción en caso de una situación de emergencia. En el teléfono móvil conviene asegurarse de que esté activada la recepción de alertas de emergencia del sistema 112.
En caso de detectar un incendio, es necesario llamar al Servicio de Bomberos de Grecia al número 199, y para asistencia de emergencia, al número único europeo 112. En caso de posibles cambios en las conexiones de transporte, se recomienda a los ciudadanos consultar la información con los operadores turísticos, las compañías aéreas o el Aeropuerto Internacional de Atenas en el número +30 210 353 0000.
En caso de amenaza para la vida o la salud, los ciudadanos de Ucrania pueden ponerse en contacto con la línea directa de la Embajada de Ucrania en Grecia, en Atenas: +30 693 276 5606, disponible a través de Signal, WhatsApp, Viber y Telegram. También funciona la línea directa del Consulado de Ucrania en Tesalónica: +30 693 407 7385, el correo electrónico del consulado es gc_grs@mfa.gov.ua. Línea directa del Ministerio de Asuntos Exteriores de Ucrania disponible las 24 horas: +38 044 238 15 88.
En Grecia, los incendios forestales son uno de los principales riesgos estacionales durante el período de verano, especialmente en condiciones de calor, sequía y fuertes vientos. Para los turistas ucranianos y las personas desplazadas temporalmente, esto significa la necesidad de planificar las rutas con mayor atención, comprobar la situación en la región de estancia y reaccionar rápidamente a los mensajes de los servicios locales.
En Grecia hay más de 2,2 millones de viviendas vacías, lo que representa el 34,5 % del parque inmobiliario total del país y es una de las cifras más elevadas de Europa, según un estudio de la Oficina Presupuestaria del Parlamento elaborado a partir de los datos del censo de ELSTAT de 2021.
Los autores del estudio señalan que el problema del mercado inmobiliario griego no solo está relacionado con la falta de construcción, sino también con el bajo nivel de ocupación del parque inmobiliario ya existente. Mientras que el número total de viviendas aumentó un 3,5 % entre 2011 y 2021, el número de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo se redujo un 10,4 %, y el de viviendas en venta, un 33,1 %. El número de inmuebles vacíos inactivos, que no se ofrecen ni en alquiler ni en venta, ascendió a 1,81 millones.
La categoría de viviendas vacías incluye no solo inmuebles que podrían venderse o alquilarse, sino también segundas residencias, casas de campo, el parque inmobiliario antiguo, inmuebles situados en zonas rurales y en islas, así como inmuebles retirados del mercado debido a problemas jurídicos, sucesorios o técnicos. Entre las razones por las que las viviendas no vuelven al mercado, el estudio menciona disputas sucesorias, un estatus de propiedad poco claro, complicaciones jurídicas, el elevado coste de las reformas, la baja eficiencia energética y la demanda limitada en determinadas regiones.
Para los inversores, esta estructura del mercado ofrece oportunidades, sobre todo en el segmento del parque inmobiliario antiguo, la rehabilitación y la reforma. Los inmuebles que permanecen inactivos debido a la falta de voluntad de los propietarios para invertir en su modernización pueden salir al mercado con un descuento; sin embargo, su atractivo para la inversión depende del coste total tras la reforma y del precio de mercado potencial en el momento de la venta o del alquiler a largo plazo.
Un factor adicional podría ser el apoyo estatal a la renovación. En Grecia se está preparando un programa de modernización de viviendas por un importe de unos 500 millones de euros, que debería contribuir a reincorporar parte de los inmuebles vacíos al mercado inmobiliario. Según los medios de comunicación griegos, el programa prevé subvenciones para la rehabilitación y la eficiencia energética, y la verificación del derecho a participar se llevará a cabo a través de la plataforma gov.gr.
No obstante, los inversores deben tener en cuenta el riesgo de una revisión de los precios. Según las estimaciones de los autores del estudio, si la proporción de viviendas vacías e inactivas vuelve en unos seis años al nivel de 2001, los precios reales de la vivienda en Grecia podrían descender entre un 15,5 % y un 24,6 %. Esto no implica una caída automática de todo el mercado; sin embargo, los inmuebles sobrevalorados y las ubicaciones con una demanda limitada podrían resultar los más vulnerables.
El mercado inmobiliario griego sigue encareciéndose por el momento, pero el ritmo de crecimiento se está ralentizando. Según datos del Banco de Grecia, en el primer trimestre de 2026 los precios de los pisos aumentaron un 5,7 % en términos interanuales, tras un crecimiento del 8,1 % en 2025 y del 9,1 % en 2024. En Atenas, el crecimiento en el primer trimestre fue del 5,2 %, y en Salónica, del 6,4 %.
Sigue existiendo un riesgo específico al basar la operación exclusivamente en el alquiler a corto plazo y en el programa Golden Visa como único argumento de la transacción. El estudio indica que el impacto del alquiler a corto plazo en el mercado en general puede ser limitado; sin embargo, en las zonas céntricas de Atenas y Salónica, así como en los destinos turísticos populares, este tipo de alquiler intensifica la presión sobre el mercado de la vivienda a largo plazo. Por lo tanto, lo que constituye un activo de calidad no es el inmueble en sí mismo destinado a obtener un permiso de residencia o a Airbnb, sino un inmueble con un historial jurídico claro, un coste estimado de renovación y una demanda estable tras su salida al mercado.
Según informa Serbian Economist, Macedonia del Norte espera construir una línea ferroviaria de alta velocidad desde la frontera con Serbia hasta la frontera con Grecia para 2031, lo que integrará al país en el nuevo corredor de transporte Atenas-Salónica-Skopje-Belgrado-Budapest-Viena. El proyecto tiene una importancia directa para Serbia, ya que su eficacia depende de la modernización de los tramos serbios Belgrado-Niš y de la futura línea Niš-Skopje.
El viceprimer ministro y ministro de Transporte de Macedonia del Norte, Aleksandar Nikolovski, declaró en una entrevista a MIA que Skopje tiene previsto construir una línea «de frontera a frontera», es decir, desde la frontera con Serbia hasta la frontera con Grecia.
Se trata del desarrollo del Corredor Ferroviario 10, que debe conectar los puertos griegos y Macedonia del Norte con Serbia, Hungría, Austria y, más allá, con Europa Central. Nikoloski afirmó que el objetivo del proyecto es construir una línea ferroviaria de alta velocidad desde Atenas, pasando por Salónica y Skopje, hacia el norte hasta Belgrado, Budapest y Viena, lo que «cambiará por completo la estructura de la economía y los negocios» en la región.
Según datos del Ministerio de Transporte de Macedonia del Norte, el proyecto se convertirá en uno de los mayores proyectos de infraestructura del sudeste de Europa. Nikoloski había declarado anteriormente que los trenes de pasajeros de la futura línea deberían circular a una velocidad de hasta 250 km/h, y los de mercancías, a hasta 140 km/h, siendo un parámetro importante los trenes de mercancías de 750 metros de longitud, conformes a las normas europeas.
El coste del tramo macedonio se estima en aproximadamente 2000 millones de euros.
Actualmente, el proyecto se encuentra en fase de preparación. Según Nikoloski, de entre varias opciones de trazado se ha elegido la más adecuada, y en la fase actual se están llevando a cabo la planificación, los estudios geotécnicos y la evaluación de impacto ambiental. El nuevo trazado debería ser aproximadamente 35 km más corto que el actual, lo que resulta especialmente importante para el tránsito de mercancías entre los puertos griegos y Europa Central.
El tramo serbio es clave para todo el proyecto. Si Macedonia del Norte conecta su frontera con Grecia y Serbia, pero el tramo serbio no se moderniza, el efecto del proyecto será limitado.
Por ello, Belgrado-Niš-Skopje se convierte en el eslabón central que falta en el corredor de transporte vertical desde el mar Egeo hasta Europa Central.
Serbia ya está llevando a cabo la modernización de la línea ferroviaria Belgrado-Niš. El paquete financiero de la UE, el BEI y el BERD, por valor de 2.200 millones de euros, prevé la renovación de la línea para permitir la circulación de trenes a una velocidad de hasta 200 km/h. El paquete incluye una subvención de la UE de hasta 598 millones de euros, un préstamo del BEI de 1.100 millones de euros y un préstamo del BERD de 550 millones de euros.
En el norte de la ruta ya se está desarrollando el tramo Belgrado-Budapest. La parte serbia de la línea Belgrado-Novi Sad se inauguró anteriormente, y la futura conexión con Hungría formará parte de un corredor más amplio que unirá Budapest, Belgrado, Skopje y Atenas. No obstante, la puesta en marcha del tráfico en toda la línea hasta Budapest depende de la disponibilidad del tramo húngaro y de la certificación técnica.
Para Serbia, el nuevo proyecto macedonio abre una importante perspectiva económica. Si se moderniza toda la cadena Atenas/El Pireo – Salónica – Skopje – Niš – Belgrado – Budapest – Viena, Serbia podría reforzar su papel como centro de tránsito y logística entre los puertos del sur de Europa y los mercados de Europa Central.
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