Grecia, Bulgaria y Rumanía impulsan la construcción de un corredor de transporte multimodal entre el mar Negro y el mar Egeo, que conectará los puertos, las vías férreas, las autopistas y los centros logísticos de los tres países con acceso a las fronteras de Ucrania y Moldavia.
El proyecto formará parte de la Red Transeuropea de Transporte (TEN-T) de la UE. La Comisión Europea señala que el corredor más amplio «Mar Báltico – Mar Negro – Mar Egeo» conecta 11 países de la UE, así como Ucrania y Moldavia, uniendo los mares Báltico, Negro y Egeo.
El nuevo tramo entre Grecia, Bulgaria y Rumanía prevé tres ramales principales. La ramal occidental discurrirá por la ruta Atenas – Salónica – Promachonas – Kulata – Sofía – Vidin/Calafat – Craiova – Bucarest. La ramal central unirá Salónica y Alexandroupoli con las ciudades búlgaras de Svilengrad y Ruse, y continuará a través de Giurgiu y Bucarest hasta
Siret, en la frontera de Rumanía con Ucrania, así como a Ungheni, en la frontera con Moldavia. El ramal oriental conectará Alexandroupolis con los puertos búlgaros de Burgas y Varna y, posteriormente, con Constanza, en Rumanía.
Para coordinar el proyecto, los tres países crean la plataforma «Black Sea – Aegean Sea Corridor Platform», o BACP. La Comisión Europea informó de que Grecia, Bulgaria y Rumanía firmaron un memorando sobre el desarrollo de la infraestructura de transporte el 3 de diciembre de 2025 en Bruselas. El documento prevé la coordinación a nivel político y técnico, el intercambio de datos sobre los planes nacionales de inversión y la promoción conjunta de los proyectos prioritarios de la Red Transeuropea de Transporte (TEN-T).
El comisario europeo de Transporte, Apostolos Tzitzikostas, calificó el proyecto como un paso hacia el fortalecimiento del corredor estratégico norte-sur en el sudeste de Europa. Según él, una cooperación más estrecha entre Grecia, Bulgaria y Rumanía debería reforzar la conectividad para los ciudadanos y las empresas, así como aumentar la seguridad, la competitividad y la sostenibilidad de Europa en las regiones del Egeo, el Mar Negro y el Danubio.
La importancia del proyecto para la región va más allá de la mera modernización del transporte. El corredor puede proporcionar a Ucrania una vía logística adicional hacia el sur, con acceso a los puertos del mar Egeo, Bulgaria y Rumanía, además de reforzar el papel de Constanza, Burgas, Varna, Alexandroupoli y Salónica como centros neurálgicos para el comercio, la exportación agrícola, la carga industrial y el transporte de contenedores.
Para los Balcanes, esto supone además una oportunidad para reducir la dependencia de rutas saturadas o vulnerables. Tras el inicio de la guerra a gran escala contra Ucrania, la importancia de las rutas alternativas a través del Danubio, el mar Negro, Rumanía, Bulgaria y Grecia ha aumentado drásticamente. El ramal central hacia Siret podría convertirse, de hecho, en una prolongación de las rutas logísticas ucranianas hacia el sur de Europa.
El proyecto también es importante para la movilidad militar y en situaciones de crisis de la UE y la OTAN, pero su valor económico civil no es menor. Se trata de un transporte más rápido entre los tres mares, una mejor conexión de los puertos con el ferrocarril, la reducción de los costes logísticos y la creación de una infraestructura sostenible para el comercio entre Ucrania, Moldavia, los Balcanes, Europa Central y el Mediterráneo.
Para Ucrania, supone una nueva ruta potencial hacia el Mediterráneo; para Rumanía, Bulgaria y Grecia, un refuerzo de su papel como países de tránsito; y para toda la región, un paso hacia una logística más sostenible entre el Báltico, el Mar Negro, el Danubio y el mar Egeo.
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La Embajada de Ucrania en la República Helénica instó a los ciudadanos ucranianos que se encuentran en Grecia o que planean viajes por el país a tener en cuenta el elevado riesgo de incendios forestales durante la temporada de verano. Las altas temperaturas, el tiempo seco y los fuertes vientos pueden contribuir a la rápida propagación del fuego en todo el territorio del país, informó la embajada.
A los ciudadanos ucranianos se les recomienda consultar regularmente los comunicados oficiales de las autoridades griegas, en particular el Mapa diario de previsión del riesgo de incendios, que publica el Ministerio de Crisis Climática y Protección Civil de Grecia. En el sitio web oficial de la protección civil de Grecia también se publican mapas actualizados del peligro de incendios e información sobre el sistema de emergencias 112.
La embajada subraya que los incendios forestales pueden causar importantes dificultades logísticas para los turistas y los residentes locales, incluidos cierres de carreteras, interrupciones del suministro eléctrico, alteraciones en el funcionamiento de la infraestructura de transporte y un deterioro de la calidad del aire. En las zonas cercanas a los focos de incendio, las autoridades griegas pueden anunciar la evacuación de la población.
A los ciudadanos de Ucrania se les aconseja cumplir todas las instrucciones de las autoridades de Grecia, seguir los comunicados oficiales de protección civil, llevar consigo documentos de identidad y pensar de antemano en un plan de acción en caso de una situación de emergencia. En el teléfono móvil conviene asegurarse de que esté activada la recepción de alertas de emergencia del sistema 112.
En caso de detectar un incendio, es necesario llamar al Servicio de Bomberos de Grecia al número 199, y para asistencia de emergencia, al número único europeo 112. En caso de posibles cambios en las conexiones de transporte, se recomienda a los ciudadanos consultar la información con los operadores turísticos, las compañías aéreas o el Aeropuerto Internacional de Atenas en el número +30 210 353 0000.
En caso de amenaza para la vida o la salud, los ciudadanos de Ucrania pueden ponerse en contacto con la línea directa de la Embajada de Ucrania en Grecia, en Atenas: +30 693 276 5606, disponible a través de Signal, WhatsApp, Viber y Telegram. También funciona la línea directa del Consulado de Ucrania en Tesalónica: +30 693 407 7385, el correo electrónico del consulado es gc_grs@mfa.gov.ua. Línea directa del Ministerio de Asuntos Exteriores de Ucrania disponible las 24 horas: +38 044 238 15 88.
En Grecia, los incendios forestales son uno de los principales riesgos estacionales durante el período de verano, especialmente en condiciones de calor, sequía y fuertes vientos. Para los turistas ucranianos y las personas desplazadas temporalmente, esto significa la necesidad de planificar las rutas con mayor atención, comprobar la situación en la región de estancia y reaccionar rápidamente a los mensajes de los servicios locales.
En Grecia hay más de 2,2 millones de viviendas vacías, lo que representa el 34,5 % del parque inmobiliario total del país y es una de las cifras más elevadas de Europa, según un estudio de la Oficina Presupuestaria del Parlamento elaborado a partir de los datos del censo de ELSTAT de 2021.
Los autores del estudio señalan que el problema del mercado inmobiliario griego no solo está relacionado con la falta de construcción, sino también con el bajo nivel de ocupación del parque inmobiliario ya existente. Mientras que el número total de viviendas aumentó un 3,5 % entre 2011 y 2021, el número de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo se redujo un 10,4 %, y el de viviendas en venta, un 33,1 %. El número de inmuebles vacíos inactivos, que no se ofrecen ni en alquiler ni en venta, ascendió a 1,81 millones.
La categoría de viviendas vacías incluye no solo inmuebles que podrían venderse o alquilarse, sino también segundas residencias, casas de campo, el parque inmobiliario antiguo, inmuebles situados en zonas rurales y en islas, así como inmuebles retirados del mercado debido a problemas jurídicos, sucesorios o técnicos. Entre las razones por las que las viviendas no vuelven al mercado, el estudio menciona disputas sucesorias, un estatus de propiedad poco claro, complicaciones jurídicas, el elevado coste de las reformas, la baja eficiencia energética y la demanda limitada en determinadas regiones.
Para los inversores, esta estructura del mercado ofrece oportunidades, sobre todo en el segmento del parque inmobiliario antiguo, la rehabilitación y la reforma. Los inmuebles que permanecen inactivos debido a la falta de voluntad de los propietarios para invertir en su modernización pueden salir al mercado con un descuento; sin embargo, su atractivo para la inversión depende del coste total tras la reforma y del precio de mercado potencial en el momento de la venta o del alquiler a largo plazo.
Un factor adicional podría ser el apoyo estatal a la renovación. En Grecia se está preparando un programa de modernización de viviendas por un importe de unos 500 millones de euros, que debería contribuir a reincorporar parte de los inmuebles vacíos al mercado inmobiliario. Según los medios de comunicación griegos, el programa prevé subvenciones para la rehabilitación y la eficiencia energética, y la verificación del derecho a participar se llevará a cabo a través de la plataforma gov.gr.
No obstante, los inversores deben tener en cuenta el riesgo de una revisión de los precios. Según las estimaciones de los autores del estudio, si la proporción de viviendas vacías e inactivas vuelve en unos seis años al nivel de 2001, los precios reales de la vivienda en Grecia podrían descender entre un 15,5 % y un 24,6 %. Esto no implica una caída automática de todo el mercado; sin embargo, los inmuebles sobrevalorados y las ubicaciones con una demanda limitada podrían resultar los más vulnerables.
El mercado inmobiliario griego sigue encareciéndose por el momento, pero el ritmo de crecimiento se está ralentizando. Según datos del Banco de Grecia, en el primer trimestre de 2026 los precios de los pisos aumentaron un 5,7 % en términos interanuales, tras un crecimiento del 8,1 % en 2025 y del 9,1 % en 2024. En Atenas, el crecimiento en el primer trimestre fue del 5,2 %, y en Salónica, del 6,4 %.
Sigue existiendo un riesgo específico al basar la operación exclusivamente en el alquiler a corto plazo y en el programa Golden Visa como único argumento de la transacción. El estudio indica que el impacto del alquiler a corto plazo en el mercado en general puede ser limitado; sin embargo, en las zonas céntricas de Atenas y Salónica, así como en los destinos turísticos populares, este tipo de alquiler intensifica la presión sobre el mercado de la vivienda a largo plazo. Por lo tanto, lo que constituye un activo de calidad no es el inmueble en sí mismo destinado a obtener un permiso de residencia o a Airbnb, sino un inmueble con un historial jurídico claro, un coste estimado de renovación y una demanda estable tras su salida al mercado.
Según informa Serbian Economist, Macedonia del Norte espera construir una línea ferroviaria de alta velocidad desde la frontera con Serbia hasta la frontera con Grecia para 2031, lo que integrará al país en el nuevo corredor de transporte Atenas-Salónica-Skopje-Belgrado-Budapest-Viena. El proyecto tiene una importancia directa para Serbia, ya que su eficacia depende de la modernización de los tramos serbios Belgrado-Niš y de la futura línea Niš-Skopje.
El viceprimer ministro y ministro de Transporte de Macedonia del Norte, Aleksandar Nikolovski, declaró en una entrevista a MIA que Skopje tiene previsto construir una línea «de frontera a frontera», es decir, desde la frontera con Serbia hasta la frontera con Grecia.
Se trata del desarrollo del Corredor Ferroviario 10, que debe conectar los puertos griegos y Macedonia del Norte con Serbia, Hungría, Austria y, más allá, con Europa Central. Nikoloski afirmó que el objetivo del proyecto es construir una línea ferroviaria de alta velocidad desde Atenas, pasando por Salónica y Skopje, hacia el norte hasta Belgrado, Budapest y Viena, lo que «cambiará por completo la estructura de la economía y los negocios» en la región.
Según datos del Ministerio de Transporte de Macedonia del Norte, el proyecto se convertirá en uno de los mayores proyectos de infraestructura del sudeste de Europa. Nikoloski había declarado anteriormente que los trenes de pasajeros de la futura línea deberían circular a una velocidad de hasta 250 km/h, y los de mercancías, a hasta 140 km/h, siendo un parámetro importante los trenes de mercancías de 750 metros de longitud, conformes a las normas europeas.
El coste del tramo macedonio se estima en aproximadamente 2000 millones de euros.
Actualmente, el proyecto se encuentra en fase de preparación. Según Nikoloski, de entre varias opciones de trazado se ha elegido la más adecuada, y en la fase actual se están llevando a cabo la planificación, los estudios geotécnicos y la evaluación de impacto ambiental. El nuevo trazado debería ser aproximadamente 35 km más corto que el actual, lo que resulta especialmente importante para el tránsito de mercancías entre los puertos griegos y Europa Central.
El tramo serbio es clave para todo el proyecto. Si Macedonia del Norte conecta su frontera con Grecia y Serbia, pero el tramo serbio no se moderniza, el efecto del proyecto será limitado.
Por ello, Belgrado-Niš-Skopje se convierte en el eslabón central que falta en el corredor de transporte vertical desde el mar Egeo hasta Europa Central.
Serbia ya está llevando a cabo la modernización de la línea ferroviaria Belgrado-Niš. El paquete financiero de la UE, el BEI y el BERD, por valor de 2.200 millones de euros, prevé la renovación de la línea para permitir la circulación de trenes a una velocidad de hasta 200 km/h. El paquete incluye una subvención de la UE de hasta 598 millones de euros, un préstamo del BEI de 1.100 millones de euros y un préstamo del BERD de 550 millones de euros.
En el norte de la ruta ya se está desarrollando el tramo Belgrado-Budapest. La parte serbia de la línea Belgrado-Novi Sad se inauguró anteriormente, y la futura conexión con Hungría formará parte de un corredor más amplio que unirá Budapest, Belgrado, Skopje y Atenas. No obstante, la puesta en marcha del tráfico en toda la línea hasta Budapest depende de la disponibilidad del tramo húngaro y de la certificación técnica.
Para Serbia, el nuevo proyecto macedonio abre una importante perspectiva económica. Si se moderniza toda la cadena Atenas/El Pireo – Salónica – Skopje – Niš – Belgrado – Budapest – Viena, Serbia podría reforzar su papel como centro de tránsito y logística entre los puertos del sur de Europa y los mercados de Europa Central.
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En los últimos tres años, los inversores turcos han invertido alrededor de 614 millones de euros en el sector inmobiliario griego, lo que ha reforzado notablemente su presencia en el mercado inmobiliario del país vecino. Según los expertos, el principal motivo para los compradores turcos ha sido el deseo de proteger su capital frente a la elevada inflación, las fluctuaciones monetarias y la incertidumbre económica interna. Para ellos, el sector inmobiliario griego no solo es un activo de inversión, sino también una forma de acceder al programa de residencia europeo.
Otro factor importante es el programa Golden Visa, que permite a los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE obtener un permiso de residencia en Grecia a través de inversiones. Dependiendo del inmueble y la región, el umbral mínimo de inversión en el sector inmobiliario oscila entre 250 000 y 800 000 euros, y el permiso de residencia se concede por cinco años, con posibilidad de prórroga si se mantiene la inversión.
El aumento del interés por parte de los compradores turcos es especialmente notable en un contexto de descenso generalizado de la inversión extranjera en el sector inmobiliario griego. Según datos del Banco de Grecia, en 2025 la inversión extranjera en este sector se redujo en un 22 %, hasta los 2.050 millones de euros, frente a los 2.750 millones del año anterior. A pesar del descenso, 2025 siguió siendo uno de los años más sólidos para el mercado en cuanto a volumen de capital extranjero.
Para Grecia, la demanda turca tiene un efecto dual. Por un lado, sostiene a los promotores inmobiliarios, el mercado de segunda mano y las inversiones en zonas turísticas. Por otro lado, aumenta la presión sobre los precios, especialmente en Atenas, Salónica, las islas y las localidades costeras, donde la oferta es limitada y los residentes locales ya se enfrentan al problema de la accesibilidad de la vivienda.
El interés de los inversores turcos también está relacionado con la proximidad geográfica. Grecia se percibe como un mercado comprensible y relativamente cercano: entre ambos países se desarrollan vínculos turísticos y comerciales, y las islas griegas siguen siendo un destino popular para los ciudadanos turcos. Reuters informó anteriormente de que Grecia había prorrogado el régimen de visados simplificado para los ciudadanos turcos en varias islas del mar Egeo, lo que reforzó aún más los contactos entre ambos mercados.
En un futuro próximo, es probable que el capital turco siga desempeñando un papel destacado en el mercado griego.
Las autoridades griegas refuerzan el control sobre las tramas fraudulentas en el programa Golden Visa tras la publicación de la nueva circular n.º 1/2026 del Ministerio de Migración y Asilo. Según se desprende de las aclaraciones sobre la circular y de las publicaciones de medios especializados, las autoridades griegas transmitirán ahora la información sobre publicidad engañosa y acuerdos de inversión ficticios a la Agencia de Administración de Ingresos (AADE) y al organismo griego de lucha contra el blanqueo de capitales, y las infracciones confirmadas pueden dar lugar a sanciones que pueden llegar hasta la anulación del permiso de residencia del inversor.
El motivo del endurecimiento de los controles fueron los esquemas mediante los cuales se mostraba formalmente al inversor un inmueble que cumplía el umbral mínimo del programa, pero parte de los fondos se devolvía posteriormente a través de descuentos ocultos, contratos de alquiler prepagados, compensaciones por mobiliario o pagos en efectivo. Los participantes especializados del mercado señalan que, tras el aumento de los umbrales de acceso al programa en septiembre de 2024, se multiplicaron en el mercado las ofertas publicitarias de inmuebles a un precio inferior al mínimo establecido por la ley, lo que atrajo una atención adicional por parte de las autoridades.
La nueva circular tiene un alcance más amplio que las meras medidas antifraude. Según las aclaraciones de los abogados y la prensa especializada, el documento también elimina las discrepancias en la aplicación de las normas entre las oficinas regionales, precisa el procedimiento de presentación de solicitudes y establece un control más estricto sobre la conformidad de los inmuebles y los solicitantes con los requisitos del programa. Esto debería aumentar la previsibilidad de la gestión administrativa y reforzar la presión sobre los esquemas dudosos.
Este endurecimiento se produce en un contexto de alta demanda de la Golden Visa griega. Según los datos recogidos en publicaciones del sector, en 2025 el número de aprobaciones alcanzó las 8 879, casi duplicándose en comparación con las 4 535 del año anterior. Esto convierte al programa en uno de los más solicitados de Europa y, por lo tanto, aumenta los incentivos para el abuso en el mercado inmobiliario.
