El precio medio del alquiler a largo plazo en España alcanzó en abril de 2026 un máximo histórico de 15 euros por metro cuadrado al mes, según informa el portal Idealista.
Según los analistas, el alquiler se ha encarecido un 5,2 % en un año. No obstante, las tasas de crecimiento han sido las más moderadas desde el verano de 2022, lo que indica una desaceleración gradual del mercado tras varios años de fuertes subidas de los precios.
A pesar de la desaceleración, el mercado sigue estando tenso. La razón principal es la brecha persistente entre la oferta y la demanda. En las grandes ciudades, las regiones turísticas y los centros universitarios, la demanda se sustenta en los inquilinos locales, los trabajadores extranjeros, los estudiantes, los nómadas digitales y los alquileres de corta duración. Al mismo tiempo, la nueva oferta llega lentamente al mercado, y parte de los propietarios prefiere el alquiler turístico a los contratos de larga duración.
Para los inquilinos, el precio récord supone una mayor dificultad para acceder a la vivienda. El problema es especialmente grave en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, las Islas Baleares y las Islas Canarias, donde la demanda de alquiler se sustenta no solo por la migración interna, sino también por los extranjeros. Según datos de Idealista, en abril el alquiler en España subió hasta los 15 euros por metro cuadrado, pero ya sin los ritmos de dos dígitos característicos de años anteriores.
El factor migratorio sigue siendo uno de los principales motores del mercado. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de España, a 1 de enero de 2025, los grupos más numerosos de extranjeros en el país eran los ciudadanos de Marruecos (968 999 personas), Colombia (676 534) y Rumanía (609 270). Entre los principales grupos también destacan los procedentes de Venezuela, Italia, China, Perú, Reino Unido, Ucrania y otros países.
En 2024, el número de ciudadanos de Colombia fue el que creció más rápidamente —en 98 057 personas—, el de Venezuela —en 52 555— y Marruecos (48 306). Por su parte, según datos del INE, el número de ciudadanos de Ucrania se redujo en 7 907 personas, lo que podría deberse a cambios en el estatus de residencia, al traslado de parte de los ucranianos a otros países o a la naturalización.
La afluencia de extranjeros refuerza la demanda de alquiler, sobre todo en ciudades con puestos de trabajo, universidades y un sector de servicios desarrollado. En el cuarto trimestre de 2025, los principales grupos de nuevos inmigrantes en España fueron ciudadanos de Colombia, Venezuela y Marruecos.
La demanda de inversión ejerce una presión adicional sobre el mercado. Los compradores extranjeros de vivienda en España pagan notablemente más que los locales: en el segundo semestre de 2025, los no residentes compraron vivienda a un precio medio de 3 242 euros por m², los residentes extranjeros a 1 963 euros y los ciudadanos españoles a 1 839 euros. Esto también afecta al mercado del alquiler, ya que las compras de inversión suelen estar orientadas al alquiler de la vivienda.
De este modo, España se enfrenta a un doble reto: los alquileres ya han alcanzado niveles récord, pero el déficit estructural de la oferta no permite aún esperar una rápida bajada de los precios. Ni siquiera la desaceleración del crecimiento interanual hasta el 5,2 % supone un cambio de tendencia en el mercado, sino que apunta más bien a una transición de un encarecimiento brusco a un nivel de alquiler más estable, aunque todavía elevado.
En el mercado del alquiler vacacional de la vecina Bulgaria podría producirse un notable encarecimiento de las viviendas, de aproximadamente un 25 % a un 30 %. Según informa el sitio web Novinite, la causa se atribuye a la entrada en vigor, a partir del 20 de mayo de 2026, de las nuevas normas europeas para el alquiler a corto plazo, por las que hasta la mitad de los anuncios en las grandes plataformas online podrían ser eliminados por no cumplir los requisitos.
Según las estimaciones de los participantes en el mercado, el efecto principal no estará relacionado con un aumento de la demanda, sino con una reducción de la oferta. Si una parte de los pequeños arrendadores abandona el mercado debido a los nuevos requisitos administrativos y al aumento de los costes, habrá menos pisos y apartamentos disponibles legalmente en los destinos turísticos populares, lo que impulsará los precios al alza. Al mismo tiempo, los representantes del sector hotelero consideran que el mercado será más transparente y los consumidores estarán mejor protegidos frente a ofertas informales y engañosas.
Si nos basamos en los indicadores de mercado disponibles, en 2025 el alquiler de alojamientos turísticos en Bulgaria seguía siendo relativamente asequible según los estándares de la UE. En abril de 2026, los precios medios de alquiler en las zonas turísticas oscilaban aproximadamente entre 5 y 11 euros por metro cuadrado al mes, dependiendo de la ubicación y el tipo de vivienda. Esto significa que un estudio de 35-40 m² solía costar entre 175 y 440 euros al mes, mientras que los apartamentos de 55-70 m² rondaban los 275-770 euros al mes.
Según informa El Economista Serbio, el mercado del alquiler a largo plazo de viviendas en Montenegro entró en una fase de enfriamiento en 2026: tras el fuerte crecimiento de los años anteriores, el exceso de oferta comenzó a inclinar la balanza a favor de los inquilinos.
Actualmente, los estudios en Montenegro se ofrecen, de media, a un precio de entre 300 y 400 euros al mes; los apartamentos de una habitación, entre 400 y 800 euros; los de dos habitaciones, entre 600 y 1 200 euros; y las casas, a partir de 1 000 euros. En el segmento de lujo, las villas y las propiedades de élite pueden costar entre 2 000 y 10 000 euros al mes o más.
Las principales causas del estancamiento del mercado han sido la disminución del número de residentes extranjeros que permanecen en el país durante largos periodos y la saturación acumulada de la oferta. Según un representante de una agencia inmobiliaria local, los propietarios se enfrentan cada vez más a que los pisos permanezcan vacíos durante más tiempo que hace un año, mientras que los inquilinos disponen de mayor margen de negociación en cuanto a precio y condiciones.
El mercado deja de funcionar según el modelo de 2022-2024, cuando los propietarios podían alquilar rápidamente sus propiedades ante la afluencia de extranjeros y la oferta limitada. Ahora, en varias localidades, los inquilinos eligen cada vez más entre varias opciones, consiguen descuentos o exigen mejores condiciones en cuanto al contrato, el mobiliario y los gastos de comunidad.
Para Montenegro, este cambio es importante no solo para el sector de la vivienda, sino también para el modelo de demanda en general, que en los últimos años se ha basado en gran medida en la afluencia de extranjeros, personas que se trasladan a vivir al país e inversores. Si el número de inquilinos a largo plazo sigue disminuyendo, es posible que algunos propietarios pasen a ofrecer sus apartamentos en alquiler a corto plazo o revisen sus expectativas de precios a la baja.
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Los ingresos presupuestarios procedentes del arrendamiento de bienes estatales en el primer trimestre de 2026 ascendieron a casi 246 millones de UAH, lo que representa el 30,7 % del plan anual, según informó el servicio de prensa del Fondo de Patrimonio Estatal de Ucrania (FPSU).
Según datos del organismo, entre enero y marzo se celebraron 164 subastas exitosas de arrendamiento de bienes estatales, con un incremento medio de los precios de 1,7 veces. Asimismo, se renovaron 195 contratos de arrendamiento, con un incremento medio del valor de 1,01 veces.
El número total de participantes en las subastas fue de 399.
La mayor operación del primer trimestre fue el alquiler de locales no residenciales en Kiev por 120 000 UAH al mes.
Según se informó, en 2025 ingresaron en el presupuesto 970,6 millones de UAH procedentes del alquiler de bienes estatales, lo que supuso el 97 % del plan anual.
La empresa de inversión S1 REIT apoya la aprobación y la implementación del proyecto de ley sobre la tributación de los ingresos obtenidos a través de plataformas digitales, como herramienta para la desmonetización del mercado del alquiler inmobiliario, según informó a la agencia «Interfax-Ucrania» el servicio de prensa de la empresa.
El director financiero de S1 REIT, Vadim Pavlusin, recordó que los fondos de inversión inmobiliaria que operan según el modelo REIT actúan con total transparencia fiscal.
«Pagamos todos los impuestos previstos por la legislación en nombre de nuestros inversores. En concreto, los ingresos por dividendos se gravan a un tipo del 9 % (IRPF) y del 5 % (impuesto militar). Para nosotros, esta es una norma que cumplimos de buena fe y de manera estricta. Sin embargo, seamos sinceros: la mayor parte del mercado del alquiler sigue estando en la «sombra». Esto crea condiciones de competencia desiguales. Convencer a la gente de que «juegue según las reglas» cuando existen lagunas para eludir el pago de impuestos es bastante complicado. Estas lagunas se deben, en gran medida, a una regulación débil y a la falta de control. «Si el nuevo proyecto de ley crea condiciones en las que sea más difícil eludir el pago de impuestos, será una señal positiva para todo el mercado», comentó.
Destacó que de la regulación del sector no solo se beneficiará el Estado, sino también los inversores y los propietarios de inmuebles que verifiquen sus ingresos.
«Podrán disponer libremente de sus fondos y no temer las inspecciones, ya que contarán con una confirmación oficial de sus fuentes de ingresos. Esta es una práctica habitual en los países de la UE, y Ucrania por fin dejará de ser una excepción», señaló Pavlusin.
Como se informó, el 8 de abril, la Rada Suprema aprobó en primera lectura, como base y con la condición de que se perfeccione, el proyecto de ley n.º 15111-д sobre el intercambio automático de información relativa a los ingresos en plataformas digitales, que constituye un hito estructural del nuevo programa de financiación con el Fondo Monetario Internacional (FMI), que Ucrania debía cumplir en marzo.
La versión inicial del proyecto de ley (n.º 15111), presentada por el Consejo de Ministros, contemplaba los ingresos por servicios de alquiler de bienes inmuebles y vehículos; servicios personales y la venta de bienes, obtenidos por una persona física a través de plataformas digitales por un importe de hasta 834 veces el salario mínimo (aproximadamente 7,2 millones de UAH a partir de 2026), así como la introducción de un límite fiscal a partir de 2 000 EUR al año. Las obligaciones del agente fiscal recaerán en los operadores de las plataformas digitales.
El proyecto de ley n.º 15111-д es una versión revisada por la Comisión de Finanzas, Política Fiscal y Aduanera de la Verkhovna Rada del documento inicial del Gobierno. A diferencia de la primera redacción, el texto final ha sido despojado de una serie de normas que las empresas y los expertos del sector consideraban excesivas.
El cambio clave en el documento n.º 15111-d ha sido la introducción de un régimen fiscal preferencial para los trabajadores autónomos. Este prevé que, en lugar del tipo general del 19,5 % (18 % de IRPF y 1,5 % de impuesto militar), se aplique un tipo del 5 % a los ingresos obtenidos a través de plataformas digitales. Durante el período de vigencia de este régimen especial, dichos ingresos también quedarán exentos del pago del impuesto militar. Este modelo se aplica a las personas cuyos ingresos anuales no superen el límite establecido para el segundo grupo de contribuyentes del impuesto único.
El proyecto de documento revisado también ha precisado el procedimiento de registro: los usuarios de servicios en línea no tendrán que registrarse como autónomos; la condición de trabajador por cuenta propia se concederá automáticamente tras el registro en la plataforma y el consentimiento para la transmisión de información a la administración tributaria.
S1 REIT es una sociedad de inversión especializada en inversiones en inmuebles de renta gestionados profesionalmente. La empresa opera según el modelo de Real Estate Investment Trust (REIT), ofreciendo a los inversores la posibilidad de participar en la propiedad y obtener ingresos de inmuebles rentables sin gestionar directamente los activos.
Actualmente, la cartera de S1 REIT cuenta con dos fondos: S1 VDNG y S1 Obolon. Los activos de los fondos consisten en apartamentos en edificios rentables del promotor Standard One.
El mercado del alquiler a corto plazo en Bulgaria se enfrentará a una regulación más estricta a partir del 20 de mayo de 2026: las nuevas normas europeas exigirán el registro obligatorio de los inmuebles y el intercambio de datos entre las plataformas y el Estado, lo que podría dar lugar a la eliminación masiva de anuncios ilegales de Airbnb y Booking.com. El origen de estos cambios es el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recopilación y el intercambio de datos relativos al alquiler de viviendas a corto plazo, que entrará en vigor el 20 de mayo de 2026. Su objetivo es aumentar la transparencia del sector, simplificar la identificación de los arrendadores y proporcionar a las autoridades nacionales una herramienta para controlar el cumplimiento de los requisitos locales.
Según la estimación del presidente de la Asociación Búlgara de Inmobiliaria Turística e Innovación, Boris Pavlov, cerca de la mitad de los anuncios activos de alquiler a corto plazo en Bulgaria podrían desaparecer de las plataformas si los propietarios no se registran debidamente. Se trata, sobre todo, del segmento sumergido del mercado, que operaba sin una legalización administrativa y fiscal completa.
La legislación búlgara ya exige que el alquiler a corto plazo se formalice como alojamiento turístico, y no como un simple alquiler privado. Para ello, según indican las aclaraciones del sector, suelen ser necesarios el registro municipal, la presentación de datos sobre los huéspedes a través del sistema ESTI y el pago del impuesto turístico. Las nuevas normas de la UE refuerzan el control precisamente a nivel de las plataformas digitales, que estarán obligadas a trabajar únicamente con propiedades debidamente registradas.
Para el mercado inmobiliario y turístico, esto tiene un doble efecto. Por un lado, parte de la oferta podría desaparecer de las plataformas en los próximos meses, lo que sostendrá los precios en el segmento legal y reforzará la posición de los operadores profesionales. Por otro lado, un filtrado más estricto del mercado debería aumentar la transparencia del sector, la recaudación de impuestos y la previsibilidad de las normas para los inversores.
En este contexto, Bulgaria entra en una fase de mayor formalización del mercado del alquiler a corto plazo, en la que la ventaja clave no será simplemente la disponibilidad de un inmueble, sino su pleno cumplimiento de los requisitos de la normativa local y europea.
