El Gobierno de Polonia ha aprobado un proyecto de ley que prevé el registro obligatorio de los pisos y casas que se alquilan a turistas por periodos cortos. Los alquileres de viviendas de hasta 30 días de duración se clasificarán oficialmente como servicios hoteleros.
El documento aún debe ser sometido a debate en el Parlamento y recibir la firma del presidente. La mayor parte de las nuevas normas entrará en vigor 14 días después de la publicación de la ley aprobada en el Boletín Oficial.
El elemento central de la reforma será la creación de un registro nacional de alojamientos turísticos: el Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. En él deberán inscribirse no solo hoteles y pensiones, sino también apartamentos privados que se ofrecen a través de Airbnb, Booking.com y otras plataformas.
A cada alojamiento se le asignará un número de identificación individual. Los propietarios estarán obligados a indicarlo en todos los anuncios. Las plataformas en línea deberán comprobar la existencia del número de registro y transmitir a las autoridades públicas la información sobre las reservas.
Para los propietarios, esto significa que el alquiler diario no oficial de viviendas conllevará un riesgo considerablemente mayor. El ejercicio de la actividad sin registro, la ausencia del número de identificación en el anuncio o la facilitación de datos falsos se sancionarán con multas administrativas de hasta 50 000 zlotys, lo que equivale a unos 11 600 euros.
Los apartamentos destinados al alquiler a corto plazo deberán cumplir los requisitos sanitarios, de construcción y de protección contra incendios. En cada alojamiento será necesario exponer las normas de estancia, la información sobre los horarios de silencio y los datos de contacto del propietario o del administrador. No obstante, no está previsto equiparar automáticamente los edificios residenciales, en lo que respecta a los requisitos de protección contra incendios, a los hoteles propiamente dichos.
Las autoridades locales tendrán derecho a establecer zonas en las que el alquiler a corto plazo de apartamentos privados se vea restringido o quede totalmente prohibido. Esta medida podría aplicarse, sobre todo, en los centros históricos y en las zonas turísticas más concurridas de Varsovia, Cracovia, Gdansk, Sopot y otras ciudades. Las restricciones no se aplicarán automáticamente a los hoteles, moteles y pensiones clasificados oficialmente.
Los residentes de los edificios, las comunidades de propietarios y las cooperativas obtendrán competencias adicionales. Podrán solicitar al ayuntamiento que inspeccione un piso si los turistas infringen habitualmente la tranquilidad, las normas de seguridad o el orden público.
En caso de infracciones reiteradas, el alojamiento podrá ser excluido del registro. En tal caso, quedará prohibido alquilarlo a turistas, y no se podrá volver a registrar la vivienda hasta que haya transcurrido al menos un año. La negativa del propietario a permitir la inspección también podrá constituir motivo de exclusión.
Las autoridades justifican la reforma por la necesidad de reducir el sector sumergido, aumentar la seguridad de los turistas y garantizar la igualdad de condiciones entre los arrendadores particulares y el sector hotelero. El Ministerio de Deporte y Turismo subraya que el Gobierno no tiene intención de prohibir por completo el alquiler por días, al que recurren muchas familias polacas.
Para los inversores, los cambios suponen un aumento de los gastos de tramitación y mantenimiento de los inmuebles. Los propietarios tendrán que registrar cada piso, cumplir los requisitos de seguridad y tener en cuenta la posibilidad de que se impongan restricciones locales. La reforma puede resultar especialmente delicada para los propietarios de varios pisos en zonas turísticas populares.
La reforma también está relacionada con la aplicación del Reglamento (UE) n.º 2024/1028 sobre la recopilación e intercambio de datos en el mercado del alquiler a corto plazo, que entrará en vigor en la Unión Europea el 20 de mayo de 2026. La normativa europea prevé mecanismos de registro uniformes y la transmisión de información por parte de las plataformas a los organismos públicos.
De este modo, Polonia pasa de un modelo relativamente libre de alquileres por días a un sistema similar a la regulación del sector hotelero. Los plazos y la redacción definitivos dependerán de la tramitación del proyecto de ley en el Parlamento; sin embargo, ya se recomienda a los propietarios que preparen la documentación de sus inmuebles y comprueben que cumplen los requisitos sanitarios, de construcción y contra incendios.
La demanda de alquileres a corto plazo de viviendas en la UE a través de plataformas en línea siguió creciendo a principios de 2026. Entre enero y marzo, los huéspedes pasaron 144,3 millones de pernoctaciones en alojamientos de corta estancia reservados a través de Airbnb, Booking o Expedia. Esto supone un 9,7 % más que en el primer trimestre de 2025 y un 16,6 % más que en el primer trimestre de 2024, según informó Eurostat el 2 de julio.
Malta registró el crecimiento más rápido, con un aumento del 30,5 % en términos interanuales. Le siguen Eslovenia, con un aumento del 24,7 %; Eslovaquia, con un aumento del 23,5 %; y Chipre, con un aumento del 22,3 %. También se registró un crecimiento de dos dígitos en Finlandia, la República Checa, Irlanda, Croacia, Grecia, Alemania, Italia, Suecia, Polonia, Estonia, Letonia y Lituania.
Entre los principales mercados turísticos de la UE, los siete países más visitados también registraron un crecimiento. Alemania registró un aumento del 14,9 %, Italia del 14,7 %, Polonia del 11,9 %, Francia del 8,1 %, España del 6,5 %, Portugal del 4,9 % y Austria del 4 %. Esto significa que el mercado crece no solo en países pequeños con una base baja, sino también en las grandes economías turísticas.
Eurostat aclara que se trata concretamente de pernoctaciones en alojamientos de corta estancia a través de plataformas, y no de hoteles ni campings. Por ejemplo, si una familia de cuatro personas se aloja en un apartamento durante tres noches, esto se contabiliza como 12 pernoctaciones. Los datos se publican como estadísticas experimentales y se basan en la información que las plataformas transmiten directamente a Eurostat.
Las estadísticas regionales se publican con retraso. Según los datos del cuarto trimestre de 2025, las regiones más populares para los alquileres a corto plazo a través de plataformas fueron Andalucía en España —9,9 millones de pernoctaciones—, las Islas Canarias —8,2 millones— e Île-de-France en Francia —7,2 millones—. Entre las diez regiones más populares solo figuran territorios de tres países: España, Francia e Italia.
Para los inversores, estas estadísticas significan que ya no basta con fijarse únicamente en el crecimiento general del mercado. Hay que tener en cuenta el país concreto, la ciudad, la estacionalidad, las restricciones locales para Airbnb y Booking, los impuestos, las normas de registro y la competencia con los hoteles. En Europa, el alquiler a corto plazo sigue creciendo, pero se está convirtiendo en un negocio cada vez más regulado y profesional.
Según informa Experts.new, tras un periodo de relativa calma, los precios de la vivienda en Ucrania han vuelto a subir, tal y como se indica en el informe de junio sobre estabilidad financiera del Banco Nacional de Ucrania.
Según datos del Banco Nacional de Ucrania, el coste de la vivienda ha aumentado en los últimos seis meses. En el mercado primario, los precios anunciados han subido aproximadamente en proporción a la devaluación de la hryvnia, ya que en Ucrania los precios inmobiliarios se indican tradicionalmente en dólares estadounidenses. En el mercado secundario, el aumento fue más rápido: entre 5 y 10 puntos porcentuales por encima de la devaluación.
Otro factor adicional fue el fuerte aumento de los costes de construcción debido al repunte de los precios del combustible. Esto intensificó la presión sobre los precios de las nuevas construcciones y limitó la capacidad de los promotores para mantener los precios en los niveles anteriores.
No obstante, el Banco Nacional de Ucrania señala que los precios de la vivienda siguen siendo históricamente bajos en comparación con los ingresos de los hogares. En el primer trimestre de 2026, la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos fue de 8,7 veces en el mercado primario y de 8,6 veces en el secundario.
La situación es diferente en el mercado del alquiler. Debido a los ataques invernales contra la infraestructura energética y a los riesgos asociados a ellos, el aumento de las rentas se ha ralentizado. En Kiev, en el sur y en el centro del país, el coste del alquiler prácticamente no ha variado desde el otoño pasado. El encarecimiento se mantuvo principalmente en las regiones occidentales.
La relación entre el precio de la vivienda de segunda mano y el alquiler en el primer trimestre aumentó ligeramente hasta situarse en 10,4 veces, aunque aún no superó la media a largo plazo.
Para los compradores, esto significa que la vivienda sigue siendo relativamente asequible en términos históricos, pero la incertidumbre, la seguridad y el estado de la infraestructura energética siguen limitando la demanda. Para los inversores, la situación es menos clara: el aumento de los precios de compra, junto con unos alquileres prácticamente estables, reduce el atractivo a corto plazo de la compra de viviendas para su alquiler, especialmente en Kiev y en las regiones centrales.
A medio plazo, la evolución del mercado dependerá del tipo de cambio de la hryvnia, el coste de la construcción, la seguridad, el estado del sector energético y la reactivación de los créditos hipotecarios.
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El mercado del alquiler turístico a corto plazo en España está sufriendo la mayor contracción de los últimos años: el número de alojamientos en plataformas digitales en mayo de 2026 se redujo un 10,7 % en términos interanuales, según informa el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Según datos del INE, en un año han desaparecido del mercado 40 836 alojamientos turísticos. Se trata de la segunda caída más acusada de la oferta desde que el organismo lleva registrando estas estadísticas.
A pesar del descenso interanual, al inicio de la temporada alta de verano el mercado se recuperó parcialmente en comparación con noviembre de 2025: la oferta creció un 3,4 %, lo que supone 11 237 mil alojamientos. En mayo, en España había 341.001 mil alojamientos turísticos en activo, que en conjunto ofrecían 1,71 millones de plazas. De media, cada alojamiento contaba con unas cinco plazas.
La reducción de la oferta afectó a todas las principales regiones turísticas del país. La caída más notable se registró en la Comunidad Valenciana, donde el mercado perdió casi 12 mil alojamientos en un año, y el parque total de alojamientos activos se redujo a 51,268 mil. Esto provocó que la región cediera el segundo puesto en volumen de oferta a Cataluña.
Andalucía, a pesar de la reducción de 5.527 mil alojamientos, conservó su estatus como el mayor mercado de alojamientos turísticos de España, con 90.649 mil apartamentos y villas. Cataluña perdió 5.546 mil alojamientos, pero se mantuvo entre los líderes con 51,3 mil ofertas activas.
En los mercados insulares también se ha registrado un descenso. En las Islas Canarias, el número de alojamientos se redujo en 2.33 mil, hasta los 48.356 mil, y en las Islas Baleares, en 3.057 mil, hasta los 21.304 mil alojamientos.
A nivel provincial, los mercados más importantes siguen siendo las costas turísticas. Málaga lidera la clasificación con 45 176 mil alojamientos, seguida de Alicante con 32 148 mil y Las Palmas con 26 998 mil.
Si se analizan los municipios por separado, la mayor concentración de alojamientos turísticos se da en Madrid, con 10 836 mil alojamientos. Le siguen la ciudad de Málaga, con 8 288 mil, Barcelona —8.231 mil—, Marbella —6.987 mil— y Sevilla —6.937 mil— alojamientos.
Los analistas atribuyen la reducción de la oferta al endurecimiento de la normativa municipal, la retirada de licencias y el aumento de la presión política sobre el sector del alquiler a corto plazo. En España, desde hace ya varios años se intensifica el conflicto entre el sector turístico, los propietarios de viviendas y los residentes locales, que se enfrentan a la escasez de alquileres a largo plazo asequibles y al aumento de los precios en las grandes ciudades y las zonas turísticas.
Para el mercado inmobiliario, esto supone un cambio de fase. El alquiler turístico sigue siendo un segmento rentable, pero se está volviendo más regulado y arriesgado para los inversores. Si antes el factor clave era la alta ocupación y el flujo turístico, ahora cobran cada vez más importancia la licencia, las restricciones municipales, la situación jurídica del inmueble y la resistencia de la ubicación ante posibles prohibiciones.
Para los compradores de inmuebles en España, esto supone una señal importante: un inmueble que antes se consideraba un instrumento para el alquiler a corto plazo puede perder parte de su atractivo como inversión si cambian las normativas locales. Esto afecta especialmente a las zonas turísticas sobrecalentadas, donde las autoridades son las que más restringen el alquiler a corto plazo.
Al mismo tiempo, la reducción de la oferta de apartamentos turísticos podría impulsar el mercado de los hoteles y apartahoteles, así como devolver parcialmente parte de la vivienda al mercado del alquiler a largo plazo. Sin embargo, es poco probable que esto permita resolver rápidamente el problema de la accesibilidad a la vivienda: la demanda de alojamiento en las grandes ciudades y en las regiones turísticas sigue siendo elevada, mientras que la nueva oferta es limitada.
El precio del alquiler de la vivienda en España en mayo de 2026 ha batido un récord histórico y ha alcanzado una media de 15,1 euros por metro cuadrado al mes, según datos de Idealista.
En un mes, el alquiler subió un 0,6 %, y en términos interanuales, un 4 %. El anterior máximo se registró a principios de 2026, cuando la tarifa media se mantuvo en torno a los 15 euros por metro cuadrado. De este modo, el mercado español del alquiler sigue creciendo, a pesar de los intentos de las autoridades por frenar la presión sobre la vivienda.
El aumento de los precios está relacionado con un exceso persistente de la demanda sobre la oferta, especialmente en las grandes ciudades, las regiones turísticas y las zonas con una alta concentración de puestos de trabajo. El mercado también se ve afectado por la escasez de viviendas de alquiler asequibles, la conversión de parte de los pisos en alquileres de corta duración, el aumento de la demanda de migrantes y estudiantes, así como la cautela de los propietarios tras el endurecimiento de la regulación.
En abril de 2026, el precio medio del alquiler en España era de 15 euros por m², un 5,2 % más que en abril de 2025. En mayo, la cifra subió a 15,1 euros por m², aunque la tasa de crecimiento interanual se ralentizó hasta el 4 %.
Los mercados más caros siguen siendo los grandes centros económicos y turísticos. En Madrid, en abril, el precio medio del alquiler alcanzó los 23,3 euros por metro cuadrado al mes, un 8,6 % más que el año anterior. Se trata de uno de los niveles más altos entre los principales mercados del país.
A nivel provincial, en la primavera de 2026 los alquileres subieron en casi toda España. Los precios subieron en 49 de las 50 provincias, siendo la única excepción Barcelona, donde se registró un descenso del 8,5 %. Los mayores aumentos se registraron en Lérida, Toledo, Guadalajara y Segovia.
Las elevadas rentas intensifican la presión social y política en torno al mercado inmobiliario. En los últimos años, las autoridades españolas han debatido la restricción de los alquileres a corto plazo, la ampliación de la vivienda asequible, la regulación de las rentas en zonas tensionadas y los incentivos para los propietarios dispuestos a alquilar sus viviendas a precios moderados.
Para los compradores e inversores extranjeros, el aumento de los alquileres significa que se mantiene el interés por el inmueble español como activo de renta, pero al mismo tiempo aumenta los riesgos regulatorios. En las regiones con déficit de vivienda, las autoridades pueden endurecer las normas para los apartamentos turísticos e introducir restricciones adicionales para los alquileres a corto plazo.
España sigue siendo uno de los mayores mercados inmobiliarios del sur de Europa. La demanda de alquiler se ve respaldada por las grandes ciudades, la migración internacional, el turismo, el sector estudiantil y el mercado del teletrabajo. La situación más tensa se mantiene en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares, las Islas Canarias, Málaga, Valencia y otras ciudades populares y regiones costeras.
El precio medio del alquiler a largo plazo en España alcanzó en abril de 2026 un máximo histórico de 15 euros por metro cuadrado al mes, según informa el portal Idealista.
Según los analistas, el alquiler se ha encarecido un 5,2 % en un año. No obstante, las tasas de crecimiento han sido las más moderadas desde el verano de 2022, lo que indica una desaceleración gradual del mercado tras varios años de fuertes subidas de los precios.
A pesar de la desaceleración, el mercado sigue estando tenso. La razón principal es la brecha persistente entre la oferta y la demanda. En las grandes ciudades, las regiones turísticas y los centros universitarios, la demanda se sustenta en los inquilinos locales, los trabajadores extranjeros, los estudiantes, los nómadas digitales y los alquileres de corta duración. Al mismo tiempo, la nueva oferta llega lentamente al mercado, y parte de los propietarios prefiere el alquiler turístico a los contratos de larga duración.
Para los inquilinos, el precio récord supone una mayor dificultad para acceder a la vivienda. El problema es especialmente grave en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, las Islas Baleares y las Islas Canarias, donde la demanda de alquiler se sustenta no solo por la migración interna, sino también por los extranjeros. Según datos de Idealista, en abril el alquiler en España subió hasta los 15 euros por metro cuadrado, pero ya sin los ritmos de dos dígitos característicos de años anteriores.
El factor migratorio sigue siendo uno de los principales motores del mercado. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de España, a 1 de enero de 2025, los grupos más numerosos de extranjeros en el país eran los ciudadanos de Marruecos (968 999 personas), Colombia (676 534) y Rumanía (609 270). Entre los principales grupos también destacan los procedentes de Venezuela, Italia, China, Perú, Reino Unido, Ucrania y otros países.
En 2024, el número de ciudadanos de Colombia fue el que creció más rápidamente —en 98 057 personas—, el de Venezuela —en 52 555— y Marruecos (48 306). Por su parte, según datos del INE, el número de ciudadanos de Ucrania se redujo en 7 907 personas, lo que podría deberse a cambios en el estatus de residencia, al traslado de parte de los ucranianos a otros países o a la naturalización.
La afluencia de extranjeros refuerza la demanda de alquiler, sobre todo en ciudades con puestos de trabajo, universidades y un sector de servicios desarrollado. En el cuarto trimestre de 2025, los principales grupos de nuevos inmigrantes en España fueron ciudadanos de Colombia, Venezuela y Marruecos.
La demanda de inversión ejerce una presión adicional sobre el mercado. Los compradores extranjeros de vivienda en España pagan notablemente más que los locales: en el segundo semestre de 2025, los no residentes compraron vivienda a un precio medio de 3 242 euros por m², los residentes extranjeros a 1 963 euros y los ciudadanos españoles a 1 839 euros. Esto también afecta al mercado del alquiler, ya que las compras de inversión suelen estar orientadas al alquiler de la vivienda.
De este modo, España se enfrenta a un doble reto: los alquileres ya han alcanzado niveles récord, pero el déficit estructural de la oferta no permite aún esperar una rápida bajada de los precios. Ni siquiera la desaceleración del crecimiento interanual hasta el 5,2 % supone un cambio de tendencia en el mercado, sino que apunta más bien a una transición de un encarecimiento brusco a un nivel de alquiler más estable, aunque todavía elevado.
