El número de transacciones de compraventa en el mercado inmobiliario entre enero y marzo de 2026 se redujo considerablemente en comparación con el trimestre anterior, mientras que la demanda sigue mostrando volatilidad, según se indica en el informe sobre estabilidad financiera del Banco Nacional de Ucrania (BNU) correspondiente a junio de 2026.
«La demanda en el mercado inmobiliario ha sido volátil durante los últimos seis meses. En el cuarto trimestre del año pasado se cerraron el mayor número de operaciones de compraventa desde 2022, mientras que en el primer trimestre de 2026 su número se redujo considerablemente. En total, durante los últimos cuatro trimestres, el número de transacciones aumentó un 11 % en comparación con el mismo periodo del año pasado», informó el NBU.
Según sus datos, en el primer trimestre de 2026 se formalizaron alrededor de 70 000 contratos de compraventa en el mercado inmobiliario, frente a los 71 500 contratos del mismo periodo del año pasado. De ellas, los contratos sujetos a impuestos ascendieron a unos 40 000, frente a los 45 800 del primer trimestre del año pasado.
Casi la mitad de todas las transacciones realizadas entre octubre de 2025 y marzo de 2026 se cerraron en Kiev y en las regiones de Kiev, Dnipropetrovsk, Járkov y Leópolis, según se indica en el documento. Los compradores dan preferencia a los pisos en las ciudades. La superficie media de los pisos adquiridos se mantiene en 48 m², y la de las viviendas unifamiliares, en 70 m².
No obstante, en la estructura de la oferta siguen predominando los pisos más grandes, con una superficie media superior a 65 m². Además, también se observan discrepancias entre la demanda y la oferta en función de la antigüedad de las viviendas. Así, en los anuncios predominan las viviendas más nuevas: casi dos tercios de los pisos se ofrecen en edificios de menos de 15 años, mientras que la antigüedad media de los pisos adquiridos en Kiev ha aumentado hasta los 33 años, y en las regiones occidentales, hasta los 39 años.
El desajuste entre las características de la demanda y la oferta sigue frenando la actividad en el mercado, según considera el regulador. Asimismo, la demanda sigue viéndose afectada por las importantes interrupciones en el suministro de electricidad y calefacción, provocadas por el terror ruso, y por el encarecimiento de los inmuebles debido a la depreciación del hryvnia frente al dólar. La demanda de inversión en vivienda sigue siendo débil en la mayoría de las regiones debido a los elevados riesgos de seguridad.
Tras un relativo periodo de calma, los precios de la vivienda vuelven a subir, según se señala en el informe. Este aumento se ha visto influido tanto por la depreciación del hryvnia frente al dólar como por el fuerte incremento de los costes de construcción a raíz de la subida de los precios del combustible. Según datos del Banco Nacional de Ucrania (BNU), el precio de la vivienda según los anuncios en el mercado primario ha aumentado en los últimos seis meses a un ritmo proporcional a la devaluación, mientras que en el mercado secundario lo ha hecho entre 5 y 10 puntos porcentuales más rápido. La evolución de los precios medios en los anuncios y en las transacciones reales es similar, y el incremento de los precios apenas varía de una región a otra.
Tal y como señala el regulador, los precios de la vivienda siguen siendo históricamente bajos en relación con los ingresos de los hogares: en el primer trimestre, el índice de relación para la vivienda nueva fue de 8,7 veces, y para la de segunda mano, de 8,6 veces.
Además, el Banco Nacional comparó los índices actualizados de precios de los inmuebles residenciales con la evolución de los precios de las transacciones reales de compra de viviendas. Según sus datos, los índices basados en las transacciones fueron más volátiles, pero la discrepancia entre los indicadores no es significativa.
Debido a los bombardeos invernales contra la infraestructura energética, el aumento de los precios en el mercado del alquiler de viviendas se ha ralentizado. En Kiev, en el sur y en el centro del país, el coste de los alquileres prácticamente no ha variado desde el otoño pasado; solo en las regiones occidentales ha continuado el encarecimiento de los alquileres. La relación entre el precio de la vivienda de segunda mano y el de los alquileres en el primer trimestre aumentó ligeramente hasta situarse en 10,4 veces, aunque aún no superó la media a largo plazo, según se señala en el informe.
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