Alyona Piskunova, conceptóloga del Grupo de Empresas DIM
Tres cosas que realmente ayudan hoy a los promotores a vender pisos en edificios nuevos
Los promotores ucranianos del mercado inmobiliario primario se han enfrentado a dos grandes retos desde el comienzo de la guerra total. El primero era sobrevivir y mantener sus posiciones, es decir, el equipo, apoyar a los que fueron al ejército a defender el país, descongelar los solares a tiempo y no perder el ritmo de construcción. La segunda, sobrevivir ante una demanda limitada, y en periodos especialmente difíciles de interés casi nulo por la compra de pisos.
Todos recordamos bien la primera mitad de 2022, entonces el período de ataques masivos con cohetes en el otoño y el invierno del año pasado – cuando el volumen de la demanda se redujo significativamente, y el número de transacciones se midió en unidades, en el mejor de decenas de apartamentos, siempre y cuando usted construye proyectos líquidos a tiempo y rápidamente y los conceptos del complejo residencial satisfacer plenamente la petición del comprador de hoy.
Afortunadamente, desde la primavera de 2023, para ser exactos, desde finales de mayo, tras el fin del terror de misiles sobre la capital, el mercado inmobiliario de la capital vive un período de optimismo contenido: las ventas en el segmento confort+, siempre que el proyecto esté activamente en construcción, crecen un 5-6% al mes. Por ejemplo, hemos conseguido recuperar más del 40% del volumen de ventas anterior a la guerra.
Sin embargo, hay tres cosas detrás de estas cifras. En primer lugar, hay una notable actividad de construcción en los solares, que es ahora uno de los criterios prioritarios de selección. Más del 95% de los compradores, según nuestras observaciones, han citado la actividad de construcción y la reputación del promotor como importantes para hacer su elección final en los últimos seis meses.
El segundo punto clave es la liquidez del formato y del complejo. La gente no quiere ver renders imaginarios, sino el concepto de espacio vital, donde la zonificación y el llenado del territorio con funciones e infraestructuras satisfacen todas sus necesidades cotidianas, y las soluciones de planificación son ergonómicas y cómodas para la vida.
Los formatos más líquidos son el clúster multifuncional, la ecociudad y el complejo multifuncional con el concepto de ciudad de 15 minutos. Los más populares son las distribuciones de estilo europeo de 45 a 85 m2, con un gran salón-cocina de 20 m2 o más, dormitorios aislados y dos cuartos de baño para los apartamentos de 2-3 dormitorios.
Y el tercer factor que contribuye a la recuperación gradual de la demanda es la disposición de la empresa a hacer concesiones y ofrecer condiciones de compra flexibles. De hecho, hoy en día, las ventas son suficientemente elevadas para quienes, gracias a un modelo financiero sostenible, pueden ofrecer un programa de plazos a largo plazo de 3 años o más.
Entendiendo la petición de apalancamiento financiero del promotor, hemos desarrollado un programa de cuotas a 7 años con un 0% de interés. Al mismo tiempo, el llamado «año de estabilidad» con pagos mínimos fijos (300 $/mes para apartamentos de 1K;
400$/mes – para apartamentos de 2K; 600$/mes – para apartamentos de 3K), y luego cuotas sin pagos en exceso hasta 4 años. Pago inicial a partir del 30%.
Estos programas se están convirtiendo en un incentivo financiero para comprar hoy y aumentan el volumen de la demanda efectiva. Para el comprador, esto es también una señal de que el modelo financiero del promotor es lo suficientemente estable como para que la empresa esté dispuesta a compartir la carga con él. Después de todo, está claro que es más rentable vender por el 100% del pago y recibir fondos aquí y ahora. Sin embargo, los tiempos difíciles requieren decisiones difíciles pero significativas: hoy en día es sumamente importante apoyarse mutuamente y asociarse con el comprador.
