Las tendencias del mercado inmobiliario en el primer semestre de 2024 fueron analizadas por Oleksandr Nasikovsky, Socio Director del Grupo de Empresas DIM.
El número de transacciones de venta en el primer semestre de 2024 está aumentando gradualmente en comparación con el mismo período de 2023. Pero todo depende de la disposición del objeto y su clase.
Actualmente, la mayoría de los compradores de pisos en el mercado primario son los que compran viviendas para sí mismos. Son personas que vinculan su futuro con Ucrania y Kiev. En este caso, no tiene sentido aplazar este paso, ya que los promotores ofrecen ahora buenas condiciones e intentan mantener los precios bajos. La mayoría de estas personas vivían en la capital y planeaban comprar una casa antes de la guerra.
También hay desplazados internos entre los compradores, pero su proporción no ha aumentado significativamente. Tienen circunstancias más estresantes, un periodo de adaptación más largo y necesitan más tiempo para dar este paso. Además, algunos de ellos están considerando las regiones occidentales de Ucrania para comprar vivienda.
Mientras que en 2023 hubo pocas operaciones de inversión para la compra de inmuebles para reventa o arrendamiento, en 2024 ya estamos viendo una recuperación gradual del interés de los inversores a medida que el mercado inmobiliario se recupera poco a poco.
Para los nuevos clientes, entendiendo la difícil decisión a la que se enfrentan hoy en día, estamos desarrollando programas especiales para la compra de viviendas: ofrecemos plazos durante un largo periodo (hasta 5 años), reducimos el pago inicial, ofrecemos pagar parte de los fondos antes de la finalización de la construcción, y el resto en los tres años siguientes.
Podemos afirmar que el coste por m2 de los inmuebles primarios seguirá creciendo. Esto se debe no sólo al futuro crecimiento de la demanda de nuevas viviendas, sino también al aumento del coste de los materiales de construcción, la energía y los recursos conexos necesarios para la construcción de casas.
Sí, existe una demanda reprimida y tiene un efecto acumulativo. Los ucranianos siguen necesitando nuevas viviendas, pero no todos están dispuestos a invertir en propiedades en la capital. A la gente le frenan los comprensibles temores, la falta de estabilidad y de confianza en el futuro debido a la guerra. Pero en cuanto ganemos, la gente volverá a ocuparse de la cuestión de la vivienda, ya que sigue siendo muy importante.
La migración interna dentro del país también tendrá su impacto. Algunas personas se quedarán y construirán su futuro en Kiev.
Los inversores estarán interesados en el futuro crecimiento del coste del metro cuadrado. Al fin y al cabo, este proceso comenzará bastante rápido después de la Victoria.
El coste de los apartamentos en propiedades de calidad aumentará. Esto se debe no sólo al futuro crecimiento de la demanda de nuevas viviendas, sino también al aumento del coste de los materiales de construcción, la energía, la logística y los componentes relacionados necesarios para la construcción de casas. Hasta ahora hemos conseguido equilibrar ambas cosas, pero con el tiempo estos factores pasarán factura y los precios subirán.
En el último año se ha producido una reactivación: la tasa media de transacciones de inversión en el mercado de Kiev y en los mercados regionales es del 15-20% debido a la liquidez de proyectos complejos de promotores que no han perdido la confianza durante la guerra total.
Al mismo tiempo, el retorno de los inversores y la compra de inmuebles con fines de inversión están muy influidos por la situación geopolítica, las noticias, los informes y las previsiones desde el frente y los bombardeos de las ciudades.
Para su propia vida, la gente elige el segmento del confort. El coste medio por m2 en edificios nuevos de clase confort es de 1.200-1.500 USD.
Los inversores están interesados en el segmento de negocios, pero sólo en proyectos con un concepto atractivo, una ubicación única y una competencia mínima.
Por ejemplo, en el complejo de clase business OLEGIV Podil by DIM, observamos una demanda muy estable de inversores interesados en la ubicación del antiguo Podil, la arquitectura y nuestro concepto de proyecto actualizado en el formato de art boutiqe.
El formato habitual de un complejo residencial de clase empresarial con un coste de 2000-3000 m2 no es popular entre los inversores. En la mayoría de los casos, se trata de edificios nuevos situados en los distritos de Pecherskyi, Shevchenkivskyi y Holosiivskyi. En la actualidad, hay un gran número de apartamentos en el mercado secundario procedentes de propietarios que, por diversas razones, se deshacen de ellos, a veces con grandes descuentos, lo que crea mucha competencia con el mercado primario para los promotores.
El año pasado, los inversores ni siquiera consideraban el segmento premium para invertir.
Ahora podemos constatar el interés que despiertan los inmuebles premium: cuanto más caro y exclusivo es el proyecto, más gente lo compra como inversión anticipada.
La preventa cerrada del proyecto premium The One de DIM superó todas nuestras expectativas, y desde principios de año hemos vendido casi el 30% de los apartamentos. Esto sugiere que la gente está dispuesta a invertir incluso en la fase de excavación en proyectos conceptuales de alta calidad con soluciones de ingeniería innovadoras. Los inversores valoran la exclusividad y buscan inversiones. Por cierto, The One tiene la cuota más alta de transacciones de inversión, porque para los compradores de bienes inmuebles de primera calidad definitivamente no es el lugar principal de residencia, sino más bien 3-5-10 apartamentos que se compran con fines de inversión.
Los apartamentos más populares para los inversores son los de 1-2 dormitorios de hasta 60 m2. Tenemos casi un 70% de solicitudes de estos apartamentos, lo que indica el interés de los inversores. Sin embargo, me gustaría señalar que estamos hablando de nuestra ubicación única, donde no habrá otros proyectos similares.
En general, la proporción de transacciones de inversión en DIM antes de la guerra era del 50%.
Ahora, la demanda de apartamentos como inversión es bastante limitada y asciende al 20%. La gente los compra sobre todo para ahorrarse el dinero de la depreciación y para ganar dinero con la reventa en el futuro. También hay una pequeña proporción de transacciones con el fin de alquilar la propiedad.
El criterio clave para un comprador de inversión es encontrar una propiedad con el mayor rendimiento y el menor riesgo. El mayor riesgo de invertir en inmuebles residenciales sigue siendo el riesgo de una construcción inacabada. Por lo tanto, hay que prestar atención a
– la dinámica real, no nominal, de la construcción
– el número de m2 encargados durante la guerra
– los planes a largo plazo del promotor: si la empresa planifica nuevos proyectos, mejora los existentes, supervisa y aplica nuevas tendencias
– la publicidad del promotor y las publicaciones frescas y relevantes en los medios de comunicación, las redes sociales y el sitio web. Su presencia indica que el promotor tiene planes a largo plazo.
– Ritmo de ventas. Si las ventas son muy lentas y los descuentos sospechosamente atractivos, estudia con más detenimiento la información sobre el inmueble y el promotor.
Los eco-clusters suburbanos de alta calidad con un componente recreativo y una amplia gama de infraestructuras propias también demuestran un gran interés por parte de los inversores.
Por ejemplo, más del 20% de las transacciones en Park Lake City se realizan con fines de inversión.
Nos gustaría añadir que en tiempos difíciles, DIM, como promotor de sistemas con un producto de calidad, siempre se encuentra con el comprador a medio camino. Por ejemplo, ahora disponemos de muchos instrumentos financieros: un programa de pago a plazos de hasta 5 años con un pago inicial del 20%; un programa en el que el primer año hay pagos mínimos fijos de 300 a 600 dólares al mes, dependiendo del tamaño del apartamento elegido; un programa con condiciones de pago flexibles: el comprador hace un pago inicial del 30% antes de que finalice la construcción, y paga la cantidad restante en un plazo de dos años después de que el objeto esté listo; un programa de permuta: puedes cambiar cualquier propiedad que tengas por una nueva.
La oficina administrativa del grupo de empresas DIM resultó dañada como consecuencia de los ataques rusos con misiles sobre Kiev el lunes, informó el servicio de prensa de DIM.
«Como resultado de los repetidos ataques de terroristas rusos contra la capital, cayeron escombros sobre el edificio que alberga la oficina administrativa del grupo de empresas DIM. Todos nuestros empleados están sanos y salvos, y todo nuestro equipo está seguro. Por desgracia, nuestros vecinos del centro de negocios no tuvieron tanta suerte. Hay muertos y heridos. Expresamos nuestras sinceras condolencias a las familias de los muertos y heridos como consecuencia del ataque masivo con misiles contra Ucrania por parte de la Federación Rusa», declaró la empresa.
El número de víctimas en Kiev como consecuencia del ataque enemigo del lunes sigue aumentando. 96 personas resultaron heridas, entre ellas tres niños. Se ha confirmado la muerte de dos adultos en el hospital de Okhmatdyt, siete en el distrito de Dniprovskyi como consecuencia de la caída de escombros sobre el centro médico, y siete en un centro de negocios del distrito de Solomianskyi. Se está verificando y actualizando la información.
El Grupo DIM se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que abarcan todas las fases de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en servicio 12 edificios en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Están en construcción seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «Novy Autograph», «Metropolis», «Park Lake City», «Lucky Land», «A136 Highlight Tower» y «Olegiv Podil».
Fuente: https://interfax.com.ua/
SKY Bank, banco socio del programa estatal de préstamos asequibles, ha acreditado los complejos residenciales en construcción de DIM – las casas nº 4 y nº 6 en LUCKY LAND y la casa nº 3 en Metrópolis en Kiev – para participar en el programa «eOselya», informa el servicio de prensa del promotor.
«JSC SKY BANK celebra el inicio de la cooperación con el promotor líder del mercado inmobiliario de la capital y continúa implementando la misión estratégica del programa estatal de préstamos hipotecarios preferenciales «eOselya», haciendo asequible a los ciudadanos la compra de vivienda en la fase de construcción», dijo en el comunicado Volodymyr Chornenkyi, Director de Negocios Minoristas, Miembro del Consejo de Administración de JSC SKY BANK.
Oleksandr Nasikovsky, socio director de DIM, declaró que DIM recibe regularmente consultas de clientes sobre la posibilidad de comprar un apartamento en el marco del programa gubernamental eOselya.
«Todo el mundo debería tener una vivienda: estamos convencidos de ello. Desde principios de año, hemos encargado más de 1.000 apartamentos y trabajamos activamente para crear condiciones cómodas para que nuestros clientes adquieran una vivienda, incluso colaborando con el programa estatal de préstamos para vivienda asequible», declaró Nasikovsky.
Lucky Land (calle Berkovetska, 6) es un complejo residencial de lujo diseñado como un barrio multifuncional con infraestructuras desarrolladas. Incluye 23 edificios con una altura de 13-14 plantas, un total de 5183 apartamentos, con un aparcamiento de invitados para 2.500 coches y un aparcamiento subterráneo para 356 coches. En el marco del programa eOselya, se ofrecen hipotecas para apartamentos de uno, dos y tres dormitorios con una superficie igual o superior a 41 m2 en el edificio nº 3, que ya ha recibido el certificado de finalización de obra, y en los edificios nº 4 y nº 6, cuya puesta en servicio está prevista para el tercer y cuarto trimestres de este año.
También se puede comprar un apartamento en el marco del programa eOselya en el edificio nº 3 del complejo residencial Metrópolis (calle Ak. Zabolotnoho, 1), actualmente en construcción y cuya puesta en servicio está prevista para el tercer trimestre.
El programa eOselya también ofrece apartamentos en el complejo residencial Novyi Avtograf (calle Knyazya Romana Mstyslavycha (General Zhmachenko), 26).
Como se informó, el programa de préstamos hipotecarios asequibles eOselya se puso en marcha en Ucrania en octubre de 2022. Los militares contratados de las Fuerzas Armadas de Ucrania, los empleados del sector de la seguridad y la defensa, los trabajadores sanitarios, los profesores y los investigadores pueden solicitar una hipoteca preferente al 3% anual durante un máximo de 20 años con un pago inicial del 20% del coste de la vivienda.
A partir del 1 de agosto de 2023, los veteranos de guerra, combatientes, desplazados internos y ciudadanos que no posean una vivienda de superficie superior a la estándar podrán solicitar el programa eHouse con un descuento del 7%.
Ocho bancos asociados están integrados en este programa: Oschadbank, PrivatBank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Ukreximbank, SENS y Bank Credit Dnipro. El programa puede solicitarse a través de la aplicación móvil Diia.
A 30 de abril, el volumen de préstamos desembolsados en el marco del programa eHouse alcanzaba los 14 900 millones de UAH, con préstamos concedidos a 9 613 familias. Al mismo tiempo, el 2,9% de los apartamentos se compraron en el mercado primario, el 71,7% en el mercado secundario y el 25,4% a promotores.
El Grupo DIM se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que abarcan todas las etapas de la construcción. Hasta la fecha, se han puesto en marcha 12 edificios residenciales en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Se están construyendo seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «New Autograph», «Metropolis», «Park Lake City», «Lucky Land», «A136 Highlight Tower» y «Olegiv Podil».
El Grupo de Empresas DIM ha anunciado el inicio de la asociación estratégica con Globus Bank, obteniendo la acreditación bancaria e introduciendo un programa conjunto de hipotecas para el complejo residencial A136 de la capital, informó el servicio de prensa del promotor.
«El Grupo DIM ha ampliado las oportunidades para los inversores gracias a las hipotecas bancarias en el segmento de clase business. Ahora, el banco asociado «Globus» ofrece a los clientes beneficiarse de un préstamo hipotecario de hasta 20 años para la compra de pisos, áticos, pisos en A136 Highlight Tower en la calle Antonovicha. Hipoteca bancaria es un mecanismo conveniente y confiable para las inversiones, la nivelación de los riesgos asociados con la ley marcial en el país» – dice Alexander Nasikovsky, socio gerente de DIM.
A136 Highlight Tower (calle Antonovicha, 136-138) es un proyecto de clase business, un edificio de 33 plantas con un total de 324 viviendas, con territorio cerrado y aparcamiento subterráneo. La fecha de puesta en servicio prevista es el cuarto trimestre de 2024. Actualmente, según el portal LUN, el precio – a partir de 94,05 mil UAH/m².
DIM en colaboración con Globus Bank ofrece a los clientes una serie de nuevas oportunidades para invertir en inmuebles . Uno de los servicios clave es ofrecer préstamos comerciales para inversores individuales hasta 20 años y fijar el valor en UAH.
DIM Group se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que abarcan todas las fases de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en marcha 12 casas en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Seis complejos residenciales de categoría «confort+» y «business class» están en construcción: «Novy Avtograf», «Metropolis», Park Lake City, Lucky Land, A136 Highlight Tower, Olegiv Podil.
Globus Bank se registró en 2007. Según el Banco Nacional de Ucrania, a 11 de abril de 2023 los accionistas del banco eran Elena Silnyagina (100%), Dmytro Polkovsky (16,198866%), Eugene Varyagin (9,899307%), Sergey Mamedov (9,899307%), Andriy Pinchuk (9,899307%) y Taras Lesovy (3,599748%), propietarios indirectos del capital social.
Según el Banco Nacional de Ucrania a 1 de septiembre de 2023, Globus ocupaba el puesto 24 (9.070 millones de UAH) entre los 60 bancos que operan en el país en términos de activos totales.
Banco-socio del programa estatal de préstamos asequibles SKY Bank acreditado para la participación en el programa «eOselia» complejos de viviendas de la empresa DIM, casas N º 4 y N º 6 en LUCKY LAND Complejo Residencial y la casa N º 3 de Metrópolis Complejo Residencial en Kiev, el servicio de prensa del promotor informó.
«SKY BANK JSC acoge con satisfacción el inicio de la cooperación con el promotor líder del mercado inmobiliario de la capital y continúa implementando la misión estratégica del programa estatal de préstamos hipotecarios preferenciales «eOselia», haciendo asequible a los ciudadanos la compra de vivienda en la etapa de construcción», – Vladimir Chernenky, Director de Negocios Minoristas, Miembro del Consejo de Administración de SKY BANK JSC, es citado en el comunicado.
El socio gerente de las empresas DIM, Alexander Nasikovsky, dijo que DIM recibe regularmente solicitudes de clientes sobre la posibilidad de comprar un piso en el marco del programa estatal «eOsel».
«Todo el mundo debería tener una casa: estamos seguros de ello. Desde principios de año hemos encargado más de 1.000 pisos y trabajamos activamente en el desarrollo de condiciones cómodas para que nuestros clientes adquieran una vivienda, incluida la colaboración con el programa estatal de préstamos para vivienda asequible», declaró Nasikovsky.
Lucky Land (calle Berkovetskaya, 6) es un complejo residencial de clase confort, diseñado como un barrio multifuncional con infraestructuras desarrolladas. Hay 23 edificios de 13-14 plantas, 5183 pisos en total, con aparcamiento para 2,5 mil invitados y subterráneo para 356 coches. En el marco del programa «єOsela» se pueden hipotecar pisos de uno, dos y tres dormitorios con una superficie a partir de 41 m2 en el edificio nº 3, que ya ha recibido el certificado de disponibilidad, y en los edificios nº 4 y nº 6, cuya puesta en servicio está prevista para el tercer y cuarto trimestres de este año.
También es posible comprar un piso en el marco del programa «eOsel» en el edificio nº 3 del Complejo Residencial «Metrópolis» (1 Zabolotnaya ak.Zabolotnaya), cuya puesta en servicio está prevista para el tercer trimestre.
También están disponibles en «eOsela» pisos en la urbanización terminada «New Autograph» (Kn. Roman Mstislavicha (Generala Zhmachenko), 26).
Como se informó, el programa de préstamos hipotecarios asequibles «eOsela» funciona en Ucrania desde octubre de 2022. Pueden solicitar una hipoteca preferencial al 3% anual durante un máximo de 20 años con un pago inicial del 20% del coste de la vivienda los militares contratados de las AFU, los trabajadores del sector de la seguridad y la defensa, los trabajadores médicos, los profesores, los investigadores.
A partir del 1 de agosto de 2023, los veteranos de guerra, los combatientes, los desplazados internos y los ciudadanos que no dispongan de vivienda propia por encima de la zona normativa podrán solicitar su participación en el programa «eOsela» al 7%.
Ocho bancos asociados están integrados en el programa: Oschadbank, PrivatBank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Ukreximbank, SENS y Bank Credit Dnipro. Se puede solicitar la participación en el programa en la aplicación móvil «Diya».
A 30 de abril, el volumen de préstamos concedidos en el marco de «eOselia» alcanzó los 14 900 millones de UAH, se concedieron préstamos a 9613 familias. Al mismo tiempo, el 2,9% de los pisos se compraron en el mercado primario, el 71,7% en el mercado secundario y el 25,4% a promotores.
DIM Group se fundó en 2014 y consta de seis empresas que cubren todas las etapas de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en marcha 12 casas en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Seis complejos residenciales de categoría «comfort+» y «business class» están en construcción: «New Autograph», «Metropolis», Park Lake City, Lucky Land, A136 Highlight Tower, Olegiv Podil.
