Durante la guerra, el mercado inmobiliario primario ucraniano experimentó cambios significativos. Los expertos observan nuevas tendencias en el comportamiento de los compradores y cambios de prioridades en la elección de la vivienda. Sin embargo, el retrato general del comprador de inmuebles primarios sigue dividido condicionalmente en varias categorías, en función de las posibilidades financieras, la actividad profesional y las necesidades individuales.
Alexander Poltorak, director de marca del grupo de empresas DIM, llama la atención sobre el hecho de que los compradores se han vuelto más exigentes con la calidad de la construcción y el calendario de los proyectos.
«Ahora los compradores eligen objetos casi listos, a menudo son reasentados que empiezan una nueva vida», señala Poltorak, “Son exigentes con los estándares de construcción y las condiciones financieras, lo que ayuda a garantizar una demanda estable”.
El experto señala que la guerra ha cambiado significativamente el comportamiento de los compradores en el segmento de clase business. Si antes de la guerra los inversores invertían activamente en las primeras fases de la construcción, ahora la mayoría elige viviendas en las fases finales o ya terminadas.
El comprador de hoy es una persona que ya tiene su propia casa. Muchas transacciones se realizan con clientes habituales o por recomendación de ellos. Los clientes buscan condiciones favorables, a menudo recurriendo a promociones y plazos, aunque tengan que pagar el importe total.
Este enfoque refleja la cautela de los compradores en un periodo inestable, en el que la confianza en el proyecto y la disposición del promotor a completarlo desempeñan un papel crucial.
Según el experto, alrededor del 65% de los compradores de los proyectos de la empresa son familias de entre 25 y 45 años, que representan la clase media de la capital. Entre ellos hay muchos especialistas en informática, altos directivos de empresas, abogados, representantes de empresas.
Alrededor del 15% de los compradores son inversores que consideran la propiedad como una forma de preservar o aumentar su patrimonio.
Sin embargo, el comportamiento de los clientes durante la guerra ha cambiado: si antes las transacciones se cerraban en pocas semanas, ahora el proceso puede durar de un mes a seis meses. Los antecedentes informativos y la frecuencia de los bombardeos en la capital influyen considerablemente en la decisión de los compradores.
DIM ha puesto en servicio la casa VITA 2.1 en el complejo ecológico Park Lake City en Pidhirtsi, región de Kiev, que es la tercera instalación puesta en servicio desde principios de 2024, informa el servicio de prensa de la empresa. Según se informó a Interfax-Ucrania, el 26 de noviembre de 2024, la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania emitió un Certificado de Disponibilidad para un edificio residencial, que confirma que la instalación cumple con la documentación del proyecto y está lista para funcionar. La recepción de este documento demuestra la fiabilidad de DIM, que, a pesar de los difíciles tiempos económicos, está dispuesta a asumir sus obligaciones con los inversores y garantizar su cumplimiento.
El edificio VITA 2.1, con una superficie total de 3.678,1 m2, consta de dos secciones en cuatro plantas y 30 apartamentos con una superficie habitable total de 2.619,87 m2.
Park Lake City es un moderno complejo suburbano de clase empresarial de nueva formación con casi 2 mil apartamentos, que se está construyendo en el territorio de más de 80 hectáreas. DIM continúa la construcción de ocho casas VITA 2 del complejo ecológico de clase empresarial Park Lake City, cuya finalización está prevista para 2025-2026.
DIM Group se fundó en 2014 y se especializa en el ciclo completo de desarrollo, incluido el diseño, la construcción y la gestión inmobiliaria. Durante este tiempo, la empresa ha puesto en marcha 15 edificios en ocho complejos residenciales, con un total de 3.640 apartamentos, y ha construido más de 332,7 mil metros cuadrados de espacio residencial y comercial. Están en construcción seis complejos residenciales de las categorías confort+ y business class: «Metropolis», “Park Lake City”, “Lucky Land”, “A136 Highlight Tower”, “Olegiv Podil” y “The One”.
DIM es uno de los líderes de la región de la capital, que aplica y amplía constantemente la lista de programas estatales de vivienda en sus instalaciones.
Los ya populares programas eHousing y eRestoration en la ecociudad Lucky Land se han complementado con la oportunidad de adquirir bienes inmuebles con una compensación en efectivo por la compra de vivienda. Esto se hizo posible gracias a la Resolución del Gabinete de Ministros de Ucrania n.º 280 de 18 de abril de 2018, que ayuda a proporcionar vivienda a los desplazados internos que defendieron la independencia, la soberanía y la integridad territorial de Ucrania.
«La Resolución Nº 280 es extremadamente importante para los desplazados internos, ya que proporciona un mecanismo para recibir una compensación financiera por la compra de una vivienda, que es extremadamente importante para las personas que han sufrido las acciones de los invasores rusos y han perdido sus hogares», dice Daria Bedia, Jefa de Marketing de DIM.
Para recibir una compensación financiera por la compra de bienes inmuebles en virtud de la Resolución nº 280 de la CMU, un comprador potencial debe seguir varios pasos:
Cumplir los criterios de la resolución, es decir, ser un desplazado interno que defendió Ucrania.
Presentar una solicitud a las autoridades de la seguridad social del lugar de residencia en el registro de la vivienda.
Tras examinar la solicitud y basándose en los documentos presentados, se evaluará la necesidad de compensación.
Una vez asignada la subvención, el solicitante puede recibir la compensación en una cuenta bancaria abierta en una sucursal del Oschadbank.
A continuación, el solicitante deberá ponerse en contacto con la oficina de ventas del barrio de Lucky Land, en la calle Berkovetska 6 de Kiev, donde nuestros gestores le ayudarán a elegir la mejor vivienda para usted y su familia y le prestarán apoyo en la transacción.
«LUCKY LAND» es la mejor encarnación del concepto de “ciudad dentro de una ciudad”. Su enorme ubicación junto a un bosque de coníferas le permitirá respirar aire puro y vivir en armonía con la naturaleza. Todo el espacio ha sido diseñado por Archimatika, el principal estudio de arquitectura del país. Está centrado en las personas, su estilo de vida y su desarrollo. Ocio activo o relajación, ir de compras o reunirse con amigos: todo esto es posible sin salir del territorio del complejo».
Entendemos que la cuestión de la seguridad en los complejos residenciales, incluida la infraestructura social, requiere un enfoque integral.
Por eso aplicamos en nuestros proyectos un sistema de seguridad de tres niveles: seguridad personal (recinto cerrado, sistema de control de acceso, videovigilancia y seguridad), seguridad energética (mayor automatización de las comunicaciones de ingeniería, uso de fuentes alternativas de generación de energía (si es necesario), así como diseño de bombas geotérmicas para la construcción de apartamentos, que reducen el consumo de calefacción en al menos un 40% y el consumo de energía en unos 35 kWh por metro cuadrado), y seguridad social», afirma la empresa. Esto, como demuestra la práctica de las viviendas ya habitadas, elimina muchos problemas domésticos y de convivencia en el territorio.
Los equipamientos sociales no están aislados en el tiempo y el espacio de las urbanizaciones puntuales (escuelas, guarderías, centros de desarrollo, centros comunitarios), sino que forman parte de nuestro ecosistema vital. Por lo tanto, están totalmente diseñados de acuerdo con nuestros planteamientos y valores: pensada ergonomía del espacio vital, alto nivel de eficiencia energética (conseguido, por ejemplo, mediante ventanas de doble acristalamiento con una nueva generación de vidrio de alta calidad con pulverización catódica por magnetrón, que permite que la luz solar penetre en la habitación sin dejar pasar el calor del sol, lana mineral duradera y resistente al calor de la marca mundial Rockwool, que proporciona un microclima interior óptimo sin interferir en la difusión natural del exceso de vapor de agua y demostrando unas elevadas propiedades de aislamiento térmico), estética y servicio del más alto nivel.
Actualmente, nuestra cartera de grandes instalaciones sociales incluye guarderías y escuelas en diversas fases de ejecución, y ya conocemos a los operadores: KMDS (complejo residencial Lucky Land) y una escuela primaria en el clúster multifuncional Park Lake City (British International School in Ukraine), un centro comunitario para vecinos en Park Lake City con un restaurante y varias zonas de ocio, donde todos encontrarán algo para todos. En Park Lake City también se ubicará una guardería bilingüe. Será una instalación de dos plantas con una superficie de casi 3.000 m2, pensada para 180 niños de 3 a 5 años.
En total, tendremos 6 guarderías sólo en el complejo residencial Lucky Land, así que tenemos bastante trabajo por hacer. Tenemos previsto ponerlo todo en marcha gradualmente con la construcción de nuevas casas para satisfacer orgánicamente la demanda de los padres jóvenes de un espacio de alta calidad, seguro y cómodo para que crezcan sus hijos.
Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM
DIM anuncia un cambio en la política de cesión en varios de sus proyectos, concretamente en los complejos Lucky Land, OLEGIV Podil, Park Lake City, Metropolis y A136 Highlight Tower.
A partir de ahora, se suspenderán todas las acciones con acuerdos de cesión, que prevén la transferencia de derechos y obligaciones en virtud de contratos de compraventa de inmuebles de un comprador a otro. Esta medida es una práctica habitual en el mercado inmobiliario y tiene por objeto garantizar la estabilidad y el control del proceso de finalización.
El cambio de política permitirá a DIM evitar la especulación, garantizar la transparencia de las transacciones, proteger los intereses tanto de los inversores como de los compradores finales y acelerar la puesta en servicio de los inmuebles.
Las tendencias del mercado inmobiliario en el primer semestre de 2024 fueron analizadas por Oleksandr Nasikovsky, Socio Director del Grupo de Empresas DIM.
El número de transacciones de venta en el primer semestre de 2024 está aumentando gradualmente en comparación con el mismo período de 2023. Pero todo depende de la disposición del objeto y su clase.
Actualmente, la mayoría de los compradores de pisos en el mercado primario son los que compran viviendas para sí mismos. Son personas que vinculan su futuro con Ucrania y Kiev. En este caso, no tiene sentido aplazar este paso, ya que los promotores ofrecen ahora buenas condiciones e intentan mantener los precios bajos. La mayoría de estas personas vivían en la capital y planeaban comprar una casa antes de la guerra.
También hay desplazados internos entre los compradores, pero su proporción no ha aumentado significativamente. Tienen circunstancias más estresantes, un periodo de adaptación más largo y necesitan más tiempo para dar este paso. Además, algunos de ellos están considerando las regiones occidentales de Ucrania para comprar vivienda.
Mientras que en 2023 hubo pocas operaciones de inversión para la compra de inmuebles para reventa o arrendamiento, en 2024 ya estamos viendo una recuperación gradual del interés de los inversores a medida que el mercado inmobiliario se recupera poco a poco.
Para los nuevos clientes, entendiendo la difícil decisión a la que se enfrentan hoy en día, estamos desarrollando programas especiales para la compra de viviendas: ofrecemos plazos durante un largo periodo (hasta 5 años), reducimos el pago inicial, ofrecemos pagar parte de los fondos antes de la finalización de la construcción, y el resto en los tres años siguientes.
Podemos afirmar que el coste por m2 de los inmuebles primarios seguirá creciendo. Esto se debe no sólo al futuro crecimiento de la demanda de nuevas viviendas, sino también al aumento del coste de los materiales de construcción, la energía y los recursos conexos necesarios para la construcción de casas.
Sí, existe una demanda reprimida y tiene un efecto acumulativo. Los ucranianos siguen necesitando nuevas viviendas, pero no todos están dispuestos a invertir en propiedades en la capital. A la gente le frenan los comprensibles temores, la falta de estabilidad y de confianza en el futuro debido a la guerra. Pero en cuanto ganemos, la gente volverá a ocuparse de la cuestión de la vivienda, ya que sigue siendo muy importante.
La migración interna dentro del país también tendrá su impacto. Algunas personas se quedarán y construirán su futuro en Kiev.
Los inversores estarán interesados en el futuro crecimiento del coste del metro cuadrado. Al fin y al cabo, este proceso comenzará bastante rápido después de la Victoria.
El coste de los apartamentos en propiedades de calidad aumentará. Esto se debe no sólo al futuro crecimiento de la demanda de nuevas viviendas, sino también al aumento del coste de los materiales de construcción, la energía, la logística y los componentes relacionados necesarios para la construcción de casas. Hasta ahora hemos conseguido equilibrar ambas cosas, pero con el tiempo estos factores pasarán factura y los precios subirán.
