El proyecto Relocation ha analizado y elaborado un breve análisis de la situación del mercado inmobiliario de oficinas en Roma durante el primer semestre de 2025. Roma, que sigue siendo el centro administrativo y cultural de Italia, está consolidando gradualmente su posición como centro de negocios. Sin embargo, el mercado inmobiliario de oficinas aquí es tradicionalmente diferente al de Milán, el principal centro financiero del país: la actividad de los inversores y los inquilinos es menor y la oferta de oficinas modernas es limitada.
En el primer semestre de 2025, el alquiler medio de oficinas de clase A en las zonas céntricas de Roma (distritos EUR, Prati, centro histórico) fue de 31-34 euros por metro cuadrado al mes, aproximadamente un 2 % más que el año pasado.
Fuera del centro, en los distritos de Tiburtina, San Giovanni y cerca de la carretera de circunvalación (GRA), los precios se mantienen entre 18 y 24 euros por metro cuadrado.
Según los consultores de Cushman & Wakefield, la demanda se mantiene principalmente gracias a las instituciones públicas, las misiones diplomáticas y las empresas del sector energético y de servicios, mientras que la demanda de las empresas internacionales de TI en Roma es significativamente menor que en Milán.
El precio medio de compra de inmuebles de oficinas en Roma en 2025 oscilará entre 3600 y 4200 euros por metro cuadrado en las zonas céntricas, mientras que en las afueras (periferia, Aurelio, Appia Nuova), los precios oscilan entre 2000 y 2600 euros por metro cuadrado.
Los inversores se muestran cautelosos: según BNP Paribas Real Estate, el volumen de inversión en el segmento de oficinas de Roma durante los primeros seis meses de 2025 ascendió a unos 730 millones de euros, un 8 % menos que el año anterior. La razón es la falta de nuevos proyectos y la alta competencia por los inmuebles de calidad.
Los analistas de JLL Italy señalan que en Roma sigue habiendo un gran interés por los inmuebles con mejores características de eficiencia energética: en 2025, casi el 40 % de las transacciones correspondieron a edificios con certificación ecológica. Sin embargo, la oferta de este tipo de oficinas es muy limitada.
En CBRE Italy subrayan que una parte importante de las oficinas romanas necesita modernizarse, lo que frena el crecimiento de los precios. El interés por la reconversión de antiguos edificios administrativos en oficinas modernas se mantiene, pero el proceso es más lento que en Milán.
En la segunda mitad de 2025 se espera un aumento moderado de los alquileres en el segmento premium (hasta un +2-3 %), especialmente en el barrio EUR, donde se concentran los grandes centros de negocios y las instituciones gubernamentales. Según las previsiones de Knight Frank, los precios de venta se mantendrán relativamente estables, con un posible aumento en las zonas céntricas debido a la escasez de inmuebles de calidad.
Las perspectivas a medio plazo para Roma están relacionadas con el desarrollo de proyectos de reurbanización y el creciente interés por los espacios de oficinas flexibles. Sin embargo, según los expertos, la capital italiana se quedará rezagada en los próximos años con respecto a Milán, que seguirá siendo el principal motor del mercado de oficinas del país.
El mercado inmobiliario de oficinas de Belgrado en el primer semestre de 2025 mostró tendencias mixtas: el arrendamiento de oficinas siguió aumentando de precio en medio de una fuerte demanda del sector de TI y las empresas de externalización, mientras que el mercado de compra/venta sigue siendo relativamente moderado.
Precios de alquiler y demanda
Según las consultoras serbias, el precio medio de los alquileres en los modernos centros de negocios de clase A de Belgrado alcanzó los 16,5-18,5 euros por m2 al mes en el segundo trimestre de 2025, lo que supone un aumento del 7-9% respecto al mismo periodo de 2024. En el caso de los inmuebles de clase B, los alquileres oscilaron entre 11 y 13,5 euros por metro cuadrado.
Los expertos señalan que los principales impulsores de la demanda siguen siendo las empresas internacionales de TI, los centros de atención al cliente y las unidades de servicio de las corporaciones farmacéuticas. «En Belgrado, cada vez más empresas internacionales buscan oficinas con diseños flexibles y soluciones energéticamente eficientes.
El segmento de los alquileres está sobrecalentado, lo que hace subir los precios», declaró Ivana Markovic, consultora de Colliers Serbia, al diario Politika.
Compraventa: operaciones prudentes
El mercado de adquisición de inmuebles de oficinas se ha mostrado cauto en el primer semestre de 2025.
El precio medio de compra en centros de negocios de nueva construcción es de 2.350-2.600 euros por metro cuadrado, mientras que un año antes la cifra se acercaba a los 2.200 euros.
Al mismo tiempo, el volumen de transacciones disminuyó: según CBRE Serbia, las ventas cayeron alrededor de un 15% en comparación con el primer semestre de 2024. Los compradores, principalmente inversores institucionales, muestran interés por propiedades en el centro y Nuevo Belgrado, pero posponen los contratos debido a la inestabilidad de la economía mundial y al aumento de los costes de financiación.
Vacantes y nuevos proyectos
La tasa de vacantes de oficinas en Belgrado ha bajado al 7,2% en julio de 2025 (frente al 9,1% de un año antes). La nueva oferta es limitada, con sólo unos 37.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas puestos en servicio en el primer semestre del año, por debajo de las previsiones.
Está previsto que los proyectos en construcción en Nuevo Belgrado y el barrio de Savamaja finalicen en 2026, lo que puede reducir la presión de los inquilinos en el futuro.
Previsiones
Los analistas prevén que los alquileres sigan subiendo entre un 3% y un 5% en el segundo semestre de 2025 debido a la falta de oferta. Sin embargo, es probable que el mercado de compra para alquiler siga estancado: el aumento de los tipos de interés y los elevados costes de construcción disuadirán a los inversores de realizar transacciones activas.
«Los alquileres de oficinas en Belgrado se encarecerán al menos hasta 2026, hasta que surjan nuevos grandes complejos. El mercado de ventas se reactivará no antes de finales de 2025, si se reducen los riesgos y se dispone de condiciones de préstamo más favorables», afirma Milos Stankovic, director de JLL Serbia.
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