Según informa el proyecto Relocation, la Comisión Europea ha propuesto nuevas normas que permitirán a las ciudades y regiones de la UE restringir los alquileres a corto plazo de viviendas a través de Airbnb, Booking y otras plataformas en zonas con una grave escasez de vivienda asequible.
El proyecto de Ley de Vivienda Asequible fue presentado por la Comisión Europea el 9 de septiembre de 2026 y ahora debe ser sometido a debate en el Parlamento Europeo y el Consejo de la UE. No se trata de una prohibición general de los alquileres a corto plazo en toda la Unión Europea, sino de la creación de un marco jurídico común en el que las autoridades locales puedan imponer restricciones allí donde puedan demostrar el impacto negativo de los alquileres turísticos en el mercado de la vivienda.
Según el proyecto, una zona podrá ser declarada «zona de estrés de vivienda» si el precio medio de un piso equivale, como mínimo, a ocho años de renta disponible per cápita, este indicador ha aumentado durante los últimos diez años y es probable que la escasez de vivienda se mantenga durante al menos tres años más. Si la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos alcanza los diez años, no se aplicará el requisito de que este indicador haya aumentado durante los diez años anteriores.
Sin embargo, el mero hecho de que los precios sean elevados no será suficiente. Para introducir restricciones, las autoridades locales deberán demostrar que los alquileres a corto plazo han empeorado de manera significativa, durante al menos tres años, la accesibilidad o el coste de la vivienda en una zona concreta, y que las medidas más moderadas no son capaces de resolver el problema con la misma eficacia.
Las restricciones deben aplicarse, ante todo, a los pisos que se utilizan con fines comerciales y que no constituyen la residencia principal del propietario. Se propone excluir de dichas restricciones el alquiler de la vivienda principal propia a turistas. A la hora de evaluar el carácter comercial de la actividad, las autoridades podrán tener en cuenta el número de pisos de un mismo propietario y la frecuencia con la que se alquilan.
De este modo, las ciudades podrán establecer límites al volumen de los alquileres a corto plazo, restringir el uso de pisos de inversión para alojar a turistas o aplicar otras medidas; sin embargo, estas deberán ser de ámbito territorial limitado, estar justificadas y ser proporcionadas al problema. Para los alojamientos legales ya existentes, deberán preverse períodos transitorios. La duración máxima inicial de las restricciones será de cinco años, tras lo cual deberá revisarse la necesidad de mantenerlas.
Las nuevas propuestas complementan el reglamento europeo sobre la transparencia de los alquileres a corto plazo, que ya entró en vigor el 20 de mayo de 2026. Este prevé el registro de los inmuebles y la transmisión de datos por parte de las plataformas a las autoridades locales, además de permitir exigir la eliminación de anuncios con números de registro inexistentes o no válidos.
La Comisión Europea señala que el número de inmuebles de alquiler a corto plazo en la UE aumentó aproximadamente un 93 % entre 2018 y 2024, y que estos apartamentos representan actualmente cerca de una cuarta parte de la oferta turística de alojamiento en la Unión Europea. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda en la UE han aumentado más del 60 % desde 2013, y los alquileres, aproximadamente un 20 %.
Las nuevas normas podrían afectar de forma más notable a los centros turísticos que presentan al mismo tiempo una elevada demanda de alojamiento y una oferta hotelera limitada; en concreto, París, Barcelona, Ámsterdam, Roma, Florencia, Venecia y otras ciudades populares.
Para los turistas, la otra cara de la moneda de estas restricciones podría ser el aumento del coste del alojamiento. En su propia evaluación del impacto de la Ley de Vivienda Asequible, la Comisión Europea reconoce expresamente que la reducción del número de apartamentos para alquiler a corto plazo podría reducir la oferta de alojamiento turístico y provocar un aumento de los precios, especialmente allí donde el mercado hotelero ya opera casi al límite de su capacidad.
Como referencia, la Comisión Europea cita la experiencia de Nueva York, donde, tras la prohibición de facto de una parte significativa de los alquileres a corto plazo, el precio medio de una habitación de hotel, según un estudio, aumentó aproximadamente entre 14 y 19 dólares por noche, y los ingresos adicionales de los hoteles durante los primeros 18 meses se estimaron entre 2.100 y 2.900 millones de dólares. Los autores del estudio constataron que el aumento de los ingresos se debió principalmente al incremento de las tarifas, y no a un aumento del número de pernoctaciones vendidas.
No se pueden extrapolar directamente los resultados estadounidenses a Europa, ya que la estructura de la oferta hotelera varía considerablemente de una ciudad a otra. Sin embargo, para un gran centro turístico europeo, donde una habitación o un apartamento cuesta hoy entre 150 y 200 euros por noche, un aumento comparable en términos absolutos supondría aproximadamente entre un 7 % y un 13 % de coste adicional del alojamiento.
Según nuestras estimaciones, en el supuesto de que se apliquen restricciones moderadas que se limiten a reducir el número de alojamientos profesionales de Airbnb, el efecto medio para el turista probablemente se situaría entre el 5 % y el 7 %. En zonas populares con restricciones estrictas y escasez de habitaciones de hotel, el aumento podría situarse entre el 5 % y el 10 %, y durante las fiestas, las ferias y la temporada alta turística, podría superar temporalmente el 10 %-15 %.
Por ejemplo, si un apartamento cuesta ahora 120 euros por noche, un recargo del 5-10 % supone entre 6 y 12 euros adicionales al día, o entre 42 y 84 euros por una estancia de una semana. En el caso de un alojamiento que cueste 200 euros por noche, un aumento del 10 % incrementará los gastos del turista en aproximadamente 140 euros por un viaje de una semana.
Por otra parte, el efecto para los residentes permanentes debería ser el contrario. La Comisión Europea calcula que la reincorporación de parte de los apartamentos turísticos al mercado del alquiler a largo plazo aumentará la oferta de vivienda y frenará el aumento de los precios de los alquileres. En la evaluación de impacto se cita un estudio sobre Barcelona: en los barrios con una presencia media de Airbnb, su impacto se asoció a un aumento aproximado del 2 % en los alquileres a largo plazo y a un incremento del 4,4 % en el precio de la vivienda, mientras que en los barrios con mayor concentración de alquileres turísticos el efecto alcanzó el 7 % y el 17 %, respectivamente.
