Крупнейшие девелоперы Египта сохранили высокий уровень продаж в начале 2026 года, несмотря на охлаждение спроса и переход рынка недвижимости к более осторожной фазе, следует из данных отчета The Board Consulting.
По данным отчета, общий объем контрактов, заключенных десятью крупнейшими застройщиками Египта в I квартале 2026 года, составил 271 млрд египетских фунтов, или более $5 млрд. Это на 6,5% меньше, чем рекордные 290 млрд фунтов годом ранее, однако показатель остается значительно выше уровней прошлых лет и подтверждает устойчивость крупнейших игроков рынка.
В физическом выражении продажи снизились сильнее — примерно на 15%, до около 15,5 тыс. объектов. Это отражает более осторожное поведение покупателей на фоне роста стоимости строительства, валютной волатильности, изменения условий финансирования и общей макроэкономической неопределенности.
Рынок при этом не обвалился, а скорее меняет структуру. Основные денежные потоки концентрируются у крупнейших и финансово устойчивых девелоперов, тогда как небольшие и средние застройщики сталкиваются с давлением из-за стоимости капитала, конкуренции и необходимости предлагать длинные рассрочки.
Географическим лидером остается Восточный Каир, который за квартал сгенерировал контракты на 130 млрд фунтов. Спрос поддерживают новые жилые комплексы, близость к Новой административной столице и масштабное развитие инфраструктуры в восточной части агломерации.
Для иностранных покупателей Египет остается одним из самых доступных крупных рынков недвижимости в регионе. Ослабление египетского фунта сделало жилье относительно дешевле для покупателей с долларом, евро или валютами стран Персидского залива. По данным Global Property Guide, цены на недвижимость в Египте в октябре 2025 года выросли на 13,25% год к году, но в реальном выражении — с учетом инфляции — рост составил всего 0,67%.
Основной внешний спрос формируют несколько групп. Первая — инвесторы из стран Персидского залива, прежде всего из ОАЭ, Саудовской Аравии, Кувейта, Катара, Бахрейна и Омана. Египетские девелоперы активно продвигают проекты в GCC, а Gulf-покупатели имеют высокую платежеспособность и интерес к крупным курортным и городским проектам. Invest-Gate отмечает, что именно покупатели из стран Залива и египетская диаспора уже обеспечивают около одной трети продаж в рамках инициативы по «экспорту недвижимости».
Вторая группа — египетская диаспора. Для египтян, живущих в Европе, США, странах Залива и других регионах, недвижимость в Египте остается способом сохранить связь со страной, защитить капитал от инфляции и приобрести жилье для семьи или будущего возвращения.
Третья группа — покупатели из арабских стран, где есть политическая или экономическая нестабильность. Среди них часто называют граждан Сирии, Ирака, Судана и Палестины. Для части таких покупателей недвижимость в Египте связана не только с инвестициями, но и с проживанием, получением резидентского статуса и долгосрочной безопасностью.
Четвертая группа — покупатели из России, Украины, Казахстана, прежде всего в курортных локациях Красного моря, включая Хургаду, Эль-Гуну и районы вокруг Сахл-Хашиш. Для них Египет интересен низким входным порогом, теплым климатом, туристическим спросом и возможностью покупки жилья дешевле, чем в Турции, ОАЭ или на части европейских рынков.
Пятая группа — европейские покупатели, включая граждан Германии, Великобритании, Италии и других стран ЕС, которые рассматривают Египет как рынок недорогой курортной недвижимости, аренды и сезонного проживания.
Для иностранных покупателей важной особенностью рынка являются длинные рассрочки от девелоперов. В Египте значительная часть жилья продается на стадии строительства, а покупатели часто вносят 5-10% первоначального платежа и выплачивают остальное в течение 7-10 лет. Такой механизм делает рынок доступным, но одновременно увеличивает важность выбора надежного застройщика и юридической проверки договора.
Правительство Египта также пытается активнее развивать «экспорт недвижимости» как источник валютной выручки. Власти рассматривают сектор как инструмент привлечения иностранного капитала, особенно после сделки Ras El-Hekma с Abu Dhabi’s ADQ на $35 млрд, которая стала крупнейшим прямым иностранным инвестиционным соглашением в истории страны.
Таким образом, египетский рынок недвижимости входит не в фазу кризиса, а в фазу отбора сильных игроков. Покупатели становятся осторожнее, объем сделок в штуках снижается, но крупнейшие девелоперы продолжают генерировать миллиарды долларов продаж. Для иностранных инвесторов главный вопрос теперь не только в цене, а в надежности проекта, валютных рисках, юридической чистоте сделки и способности застройщика завершить объект в срок.
