Рынки недвижимости Вьетнама, Таиланда, Камбоджи и Бали в 2026 году находятся в разных фазах цикла, но их объединяет один фактор — заметная роль иностранного спроса. При этом степень зависимости от зарубежных покупателей, структура предложения и ценовые уровни между этими направлениями существенно различаются.
Наиболее сбалансированным среди этих рынков сейчас выглядит Вьетнам. Здесь восстановление опирается прежде всего на внутренний спрос, а иностранцы играют важную, но не доминирующую роль. В Ханое средняя цена новых квартир уже достигла около $3 800 за кв. м, тогда как в прибрежном Дананге первичный рынок находится на уровне $2 200–2 300 за кв. м. Иностранцы могут покупать жилье только в разрешенных коммерческих проектах, не могут напрямую владеть землей, а их доля ограничена квотами, в частности до 30% квартир в одном кондоминиуме.
Именно поэтому Вьетнам остается в основном рынком для местных покупателей, а внешний спрос концентрируется в премиальном сегменте и в крупнейших городах. Среди ключевых иностранных групп на рынке обычно называют граждан Южной Кореи, Китая, Сингапура, Японии и часть зарубежных вьетнамцев. Россияне присутствуют главным образом в курортных локациях, прежде всего в Нячанге, а украинцы также встречаются среди арендаторов и отдельных покупателей, но их доля в общедоступной статистике не раскрывается и остается нишевой.
Таиланд, напротив, гораздо сильнее зависит от внешнего спроса, особенно в сегменте кондоминиумов. По данным REIC, в 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок с кондоминиумами, что на 2,2% больше, чем годом ранее. На них пришлось 14,7% всех переходов права собственности по количеству и 25% по стоимости. Китайцы сохранили первое место среди иностранных покупателей, Мьянма вышла на второе, а Россия осталась в числе крупнейших групп.
По ценам Таиланд заметно дороже Вьетнама, особенно в столице и на ведущих курортах. В Бангкоке средняя цена кондоминиумов в начале 2026 года оценивалась примерно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральных районах уровень был еще выше. На Пхукете медианная цена кондоминиумов по состоянию на 2025 год составляла около 144 тыс. батов за кв. м, что соответствует примерно $4 000 за кв. м по текущему курсу. Закон позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах, но не землей, при этом иностранная квота в проекте ограничена 49% площади.
В случае Таиланда роль иностранцев уже напрямую влияет на рыночную динамику в Бангкоке, Паттайе и особенно на Пхукете. Россияне остаются одной из самых заметных групп покупателей в курортных регионах, а украинцы, хотя и не входят в официальный топ-10, по оценкам рынка относятся к числу наиболее активных покупателей второго эшелона и присутствуют прежде всего в курортной недвижимости.
Камбоджа выглядит более рискованным, но и более зависимым от внешнего капитала рынком. После перегрева и последующего спада рынок в Пномпене и Сиануквиле восстанавливается медленнее, чем в Таиланде или Вьетнаме. В Пномпене цены на кондоминиумы в деловом центре составляют около $2 746 за кв. м, а рынок в целом остается под давлением из-за высокой базы предложения и более медленного поглощения.
Камбоджийский рынок исторически был сильно связан с китайским капиталом, особенно в Сиануквиле, и эта зависимость сохраняется. Иностранцы могут покупать квартиры, но не землю, что делает кондоминиумы основным инструментом для зарубежных инвесторов. При этом в открытом доступе практически нет полноценной свежей официальной разбивки по национальностям покупателей жилья. По рыночным обзорам, крупнейшими иностранными группами остаются китайцы, а также инвесторы из Южной Кореи, Сингапура и Малайзии. Присутствие россиян и украинцев на этом рынке остается ограниченным и не оказывает заметного влияния на общую структуру спроса.
Бали занимает особое место в этой четверке, поскольку речь идет не об отдельной стране, а о наиболее интернационализированном курортном рынке Индонезии. Здесь драйвером является не столько местный спрос, сколько туризм, краткосрочная аренда, цифровые кочевники и релокация. В 2025 году Бали принял 6,33 млн иностранных туристов, что на 9,7% больше, чем в 2024 году, а крупнейшим внешним рынком по количеству прибывших оставалась Австралия.
Цены на Бали сильно зависят от формата объекта и локации. По данным рыночных обзоров, в 2025 году средняя цена продажи составляла около $1 970 за кв. м, а в начале 2026 года средняя цена на рынке вилл выросла примерно до $2 210 за кв. м. При этом в центральных районах Бадунга цены нередко превышали $3 000 за кв. м, а средняя стоимость вилл, по отдельным обзорам, поднялась с примерно $321 тыс. до $484 тыс. за объект за 12 месяцев. Для иностранцев основной моделью остается долгосрочная аренда leasehold, поскольку прямое владение землей ограничено.
Иностранцы играют на Бали ключевую роль, но статистика по национальностям покупателей жилья здесь менее прозрачна, чем в Таиланде. По туристической и рыночной структуре наиболее заметны австралийцы, британцы, американцы, а также россияне. После 2022 года рынок также фиксировал рост интереса со стороны граждан Украины, прежде всего в сегменте аренды, релокации и части инвестиционных покупок. Однако, как и в Камбодже, полной официальной разбивки по национальностям покупателей в открытом доступе нет.
Если сравнивать эти четыре направления по модели рынка, то Вьетнам сейчас выглядит наиболее внутренне устойчивым и менее зависимым от иностранцев. Таиланд — наиболее прозрачным и институционально оформленным рынком для зарубежных покупателей, где влияние иностранного капитала уже хорошо измеряется статистикой. Камбоджа остается более спекулятивным и зависимым от отдельных внешних групп рынком. Бали же — это история о глобальной мобильности, туризме и арендной доходности, где иностранный спрос фактически формирует значительную часть ценовой динамики.
По уровню цен столицы и курорты также выстраиваются в разную иерархию. Самыми дорогими в этой группе остаются Бангкок и отдельные проекты Пхукета, за ними следует Ханой. Дананг и Пномпень находятся в среднем ценовом диапазоне, тогда как на Бали разброс особенно велик: от сравнительно доступных объектов вне премиальных зон до дорогих вилл в Чангу, Семиньяке и на Буките.
Для инвестора из Украины эта четверка выглядит так: Таиланд и Бали — самые понятные рынки для курортной стратегии и арендного дохода, но и наиболее зависимые от внешней конъюнктуры; Вьетнам — более сложный в юридическом плане, но с сильной внутренней базой; Камбоджа — потенциально более прибыльный, но и более рискованный рынок. При этом украинцы уже присутствуют на рынках Таиланда и Бали, а во Вьетнаме фигурируют прежде всего как нишевая группа в курортных локациях.
Источник: https://expertsclub.eu
Инвестиционно-девелоперская группа компаний Taryan Group (Киев) анонсировала выход на международный рынок недвижимости с проектом Taryan Dragon на о.Бали в Индонезии.
«Taryan Group становится международным девелопером. Рады анонсировать новый проект мечты – Taryan Dragon на Бали в Индонезии», – сообщил основатель группы Артур Мхитарян в Facebook.
По его словам, комплекс будет реализован в формате инвестиционной недвижимости resort&residence. Ожидается, что рентабельность инвестиций составит 17%. Архитектором проекта выступает британец Джон Доуз.
Taryan Group основана в 2011 году, реализует в столице проект жилого комплекса премиум-класса Taryan Towers на три дома на ул.Иоанна Павла ІІ, 12 (ввод в эксплуатацию комплекса – в конце 2023 года).
Власти Бали приняли решение с 2024 года взимать с иностранцев туристический налог, средства пойдут на сохранение культурного наследия, сообщает The Jakarta Post.
«Бали ежегодно привлекает миллионы иностранных гостей, и остров пытается извлечь выгоду из своей популярности, чтобы пополнить казну и защитить культурное наследие. С 2024 года с иностранных туристов, приезжающих на Бали из-за границы или из других частей Индонезии, будет однократно взиматься налог в размере $10», — пишет издание.
Как отмечает газета, оплата налога будет производиться через электронный платеж, который нужно будет сделать до прибытия на остров.
Губернатор Бали Ваян Костер считает, что новый сбор не приведет к снижению турпотока.
«Я не думаю, что показатели будут ниже. Мы планируем использовать доходы с туристического налога на сохранение окружающей среды и культуры, построим более качественную инфраструктуру, чтобы путешествие на Бали было более комфортным и безопасным», — пояснил он.
В 2022 году Бали посетили более 2 млн иностранных туристов, однако с начала 2023 года на острове участились нарушения культурных норм и миграционного законодательства со стороны иностранных туристов, поэтому власти больше не хотят развивать массовый туризм.
Власти Бали обратились к правительству Индонезии с просьбой отменить визы по прибытии для россиян и украинцев, поскольку они пытаются искать работу в стране, въехав по туристическим визам, сообщает газета The Jakarta Post со ссылкой на губернатора провинции Ваяна Костера.
«Я написал письмо в министерство иностранных дел и в Минюст с просьбой отменить визовые льготы для россиян и украинцев», — цитирует его газета.
В Индонезии запрещены трудовая деятельность и создание бизнеса иностранным гражданам, посещающим страну в качестве туристов.
Как отмечает издание, граждане России и Украины злоупотребляют туристическими визами и пытаются устроиться на работу в стране или начать свой бизнес. В марте, по меньшей мере, четверо российских граждан были депортированы за нарушение визового режима, а иммиграционные власти неоднократно предостерегали иностранцев на Бали от работы по туристическим визам.
Власти Бали в Индонезии хотят ограничить доступ туристов на священную гору Батур из за их неподобающего поведения, на которое пожаловались религиозные лидеры провинции, сообщает газета Express.
«Люди больше не должны свободно посещать священные горы Бали, в том числе гору Батур. Многие путешественники поднимаются туда на мотоциклах. Я думаю, что это слишком», — цитирует издание губернатора Бали Вайана Костера.
По его словам, религиозные лидеры посчитали, что горы должны оставаться священными и ориентированными только на паломничество и совершение религиозных обрядов, поэтому они рекомендуют запретить доступ туда туристов.
Балийские индуисты считают, что любые негативные действия туристов могут нанести ущерб святости гор.
Гора Батур — действующий вулкан, популярное у туристов место на Бали. Это одна из самых священных гор острова и считается местом обитания бога Брахмы.
Восхождение на Батур занимает около двух часов, там есть несколько ресторанов и смотровых площадок. После неприличных посетителей горы местные жители каждый раз проводят ритуал очищения места от плохого духа.
