Как сообщает проект Relocation, Европейская комиссия предложила новые правила, которые позволят городам и регионам ЕС ограничивать краткосрочную аренду квартир через Airbnb, Booking и другие платформы в районах с острым дефицитом доступного жилья.
Проект Affordable Housing Act был представлен Еврокомиссией 9 сентября 2026 года и теперь должен пройти рассмотрение в Европейском парламенте и Совете ЕС. Речь идет не о едином запрете краткосрочной аренды по всему Евросоюзу, а о создании общей правовой системы, в рамках которой местные власти смогут вводить ограничения там, где смогут доказать негативное влияние туристической аренды на рынок жилья.
Согласно проекту, территорию смогут признать зоной «жилищного стресса», если стоимость средней квартиры соответствует как минимум восьми годам располагаемого дохода на душу населения, этот показатель увеличивался в течение последних десяти лет, а дефицит жилья, вероятно, сохранится еще как минимум три года. Если соотношение стоимости жилья и дохода достигает десяти лет, требование об увеличении этого показателя за предыдущие десять лет не будет применяться.
Однако одного лишь факта высоких цен будет недостаточно. Для введения ограничений местные власти должны будут доказать, что краткосрочная аренда в течение как минимум трех лет существенно ухудшала доступность или стоимость жилья в конкретном районе, а более мягкие меры не способны решить проблему с такой же эффективностью.
Ограничения должны касаться прежде всего квартир, которые используются в коммерческих целях и не являются основным местом проживания владельца. Сдачу собственного основного жилья туристам предлагается исключить из таких ограничений. При оценке коммерческого характера деятельности власти смогут учитывать количество квартир одного владельца и частоту их сдачи.
Таким образом, города смогут вводить лимиты на объем краткосрочной аренды, ограничивать использование инвестиционных квартир для размещения туристов или применять другие меры, однако они должны быть территориально ограниченными, обоснованными и соразмерными масштабу проблемы. Для уже существующих законных объектов должны предусматриваться переходные периоды. Максимальный первоначальный срок действия ограничений составит пять лет, после чего необходимость их сохранения должна пересматриваться.
Новые предложения дополняют европейский регламент о прозрачности краткосрочной аренды, который уже вступил в силу 20 мая 2026 года. Он предусматривает регистрацию объектов и передачу платформами данных местным органам власти, а также позволяет требовать удаления объявлений с отсутствующими или недействительными регистрационными номерами.
В Еврокомиссии отмечают, что количество объектов краткосрочной аренды в ЕС выросло примерно на 93% в 2018–2024 годах, а на такие квартиры сейчас приходится около четверти туристического предложения по размещению в Евросоюзе. В то же время цены на жилье в ЕС с 2013 года выросли более чем на 60%, а арендная плата — примерно на 20%.
Наиболее заметно новые правила потенциально могут повлиять на туристические центры с одновременно высоким спросом на жилье и ограниченным гостиничным предложением — в частности, Париж, Барселону, Амстердам, Рим, Флоренцию, Венецию и другие популярные города.
Для туристов обратной стороной ограничений может стать рост стоимости проживания. В собственной оценке воздействия Affordable Housing Act Еврокомиссия прямо признает, что сокращение количества квартир для краткосрочной аренды может уменьшить выбор туристического жилья и привести к повышению цен, особенно там, где гостиничный рынок уже работает почти на пределе загрузки.
В качестве одного из ориентиров Еврокомиссия приводит опыт Нью-Йорка, где после фактического запрета значительной части краткосрочной аренды средняя стоимость гостиничного номера, согласно исследованию, увеличилась примерно на $14–19 за ночь, а дополнительный доход отелей за первые 18 месяцев оценивался в $2,1–2,9 млрд. Авторы исследования установили, что рост выручки произошел преимущественно за счёт повышения тарифов, а не увеличения количества проданных ночей.
Нельзя напрямую переносить американский результат на Европу, поскольку структура гостиничного предложения сильно отличается от города к городу. Однако для крупного европейского туристического центра, где номер или квартира сегодня стоят 150–200 евро за ночь, сопоставимое повышение в абсолютном выражении означало бы примерно 7–13 % дополнительной стоимости проживания.
По нашей оценке, при условии умеренных ограничений, которые лишь сокращают количество профессиональных объектов Airbnb, средний эффект для туриста, скорее всего, может составить 5–7 %. В популярных районах с жесткими ограничениями и дефицитом гостиничных номеров повышение может составить 5–10 %, а во время праздников, выставок и пикового туристического сезона — временно превышать 10–15 %.
Например, если квартира сейчас стоит 120 евро за ночь, надбавка в 5–10 % означает дополнительные 6–12 евро в сутки или 42–84 евро за недельное проживание. Для объекта стоимостью 200 евро за ночь рост на 10 % увеличит расходы туриста примерно на 140 евро за недельный тур.
При этом эффект для постоянных жителей должен быть противоположным. Еврокомиссия рассчитывает, что возвращение части туристических квартир на рынок долгосрочной аренды увеличит предложение жилья и замедлит рост арендных ставок. В оценке воздействия приводится исследование Барселоны: в районах со средним уровнем присутствия Airbnb его влияние связывали примерно с 2-процентным увеличением долгосрочной аренды и 4,4-процентным ростом стоимости жилья, а в районах с наибольшей концентрацией туристической аренды эффект достигал соответственно 7 % и 17 %.
