塞浦路斯房地产开发商协会（Cyprus Property Developers Association，CPDA）反对针对非欧盟国家公民购房所提出的限制措施，并表示外国买家并非该岛房价上涨的主要原因。
据塞浦路斯媒体《Philenews》2026年10月27日报道，开发商认为市场的主要问题在于经济适用房供应不足、建筑工人短缺以及建筑成本高昂。
据该协会估算，外国买家约占塞浦路斯住房销售量的20%，因此将房价上涨的主要责任归咎于他们是没有根据的。
建筑行业代表还指出，目前缺乏关于实际可供销售住房的统一、可靠的统计数据。据他们称，政府机构使用的数据是已颁发的建筑许可，这些数据并不能反映实际待售房源的数量。
特别是，相当一部分公寓可能在设计阶段和获取许可文件阶段就已经售出。
该协会举了一个假设的例子：如果已批准建设1万套房产，但其中5000套已经售出，那么对新购房者而言，实际供应量仅为标称数量的一半。
因此，若在统计建筑许可数据时未考虑预售情况，可能会导致对供应量的高估，进而引发住房政策制定中的错误决策。
此外，建筑行业劳动力短缺问题依然存在。据开发商评估，人才短缺限制了行业的发展潜力，并延长了项目实施周期，即使所有必要的许可已经获得。
该协会呼吁政府在对第三国买家实施额外限制之前，对现有的住房存量、实际供应量及需求结构进行综合分析。
与此同时，塞浦路斯土地与测绘局（Department of Lands and Surveys, DLS）的数据表明，外国需求在房地产市场中发挥着重要作用。
2026年1月至9月，塞浦路斯共登记了14 969份房地产买卖合同，较2025年同期增长13.6%。
其中，6267份合同（约占41.9%）由外国买家签署。非欧盟国家公民完成了4173笔购房交易，而来自欧盟国家的买家则签订了2094份合同。
由此可见，第三国公民占所有登记在案的房地产买卖合同总数的约27.9%，约占外国购房交易总量的三分之二。
开发商估算的20%与已登记合同统计数据之间的差异，主要源于所采用指标的不同。房产买卖合同可在工程竣工前完成登记，而实际所有权转移则发生在之后。
根据DLS关于2026年1月至7月的数据，共有2683处房产移交给了外国买家，约占所有已完成产权过户登记房产的20.9%。
因此，已签订合同的数量与已完成的交易数量不能作为相同的统计类别进行直接比较。
外国购房需求主要集中在沿海地区。2026年1月至9月，帕福斯的外籍买家签订了2117份合同，利马索尔为1814份，拉纳卡为1543份。
其中，外国买家在帕福斯房产买卖合同总数中的占比约为71%，在拉纳卡为47%，而在尼科西亚则约为16%。
这表明不同地区在需求结构上存在显著差异，也解释了为何针对外国人购房规则的可能收紧，可能会对沿海市场产生更显著的影响。
随着旨在限制非欧盟国家公民及外资控股公司购房的立法提案提交至塞浦路斯议会，围绕外国需求的讨论愈发激烈。
具体而言，AKEL党的代表提议，允许此类公民购买面积不超过200平方米的住宅物业不超过一套，并限制购买特定类别的商业房地产。
其他提案还包括加强对购房公司最终受益人的监管，以及限制在战略基础设施附近的房产购买。
支持改革的人士将加强监管的必要性归因于房价上涨以及当地居民购房能力下降。
然而，开发商协会认为，这些立法提案缺乏充分的统计研究支撑。
据开发商称，目前尚无数据能证实存在单一外国买家大规模购入两处以上住宅的情况。因此，限制购房数量对房地产价格的影响可能有限。
与此同时，外国需求的增长是影响市场的因素之一。塞浦路斯中央银行此前曾指出，房价上涨是由稳定的需求（尤其是外国需求）与建筑成本上升共同造成的。
据监管机构数据显示，2026年第一季度，住宅房地产价格同比上涨7.5%，其中公寓价格上涨10.8%，独栋住宅价格上涨3%。
塞浦路斯房地产的海外需求传统上由几个主要买家群体构成，其中包括英国、俄罗斯、希腊、以色列和黎巴嫩的公民。
根据塞浦路斯内政部2025年1月向议会提交的数据，2021年至2024年间，外国买家购入了超过3.7万处房产。同期，塞浦路斯公民购入的房产超过20万处。
在此期间，外国买家中的购房数量最多的是英国公民。紧随其后的是来自俄罗斯、以色列、希腊和黎巴嫩的大型买家群体。
根据Open4Business此前基于塞浦路斯内政部数据发布的估算，英国买家涉及约1.18万处房产，俄罗斯买家涉及4900处，希腊公民涉及4700处，以色列公民涉及3900处， 黎巴嫩公民则涉及2,100处房产。
此外，不同地区的外国购房需求结构存在显著差异。
在利马索尔，2021年至2024年间，俄罗斯买家以购入2561处房产位居榜首，其次是购入1840处房产的英国买家和购入1154处房产的以色列买家。
在帕福斯，主要外国买家为英国公民（4483处房产）、俄罗斯公民（1563处）和以色列公民（1291处）。
在拉纳卡，最大买家群体为英国人（2743处房产）、黎巴嫩公民（1744处）和以色列公民（1406处）。
在尼科西亚，希腊公民以购入1626处房产位居外国买家榜首，其次是英国公民（1584处）和澳大利亚公民（545处）。
塞浦路斯内政部关于2024年9月至2025年9月期间的最新数据显示，以色列买家对拉纳卡和帕福斯的兴趣日益浓厚。
具体而言，在此期间，以色列买家在拉纳卡购入850处房产，在帕福斯购入683处。在利马索尔，俄罗斯买家仍以846笔交易位居首位，而在帕福斯，英国买家以890处房产领跑。
乌克兰公民也是塞浦路斯房地产市场中引人注目的参与者之一。在先前公布的2021–2024年排名中，乌克兰位列外国买家来源国前十名，排名第九。
据市场参与者评估，乌克兰买家对利马索尔和帕福斯的房产兴趣最为浓厚，尤其是用于长期居住的公寓和投资型房产。
与此同时，DLS发布的2026年最新统计数据主要将外国买家分为欧盟公民和第三国公民两类，并未提供按具体国籍划分的完整公开细分数据。因此，仅凭这些数据，无法准确确定2026年1月至9月期间俄罗斯人、乌克兰人或以色列人的购房数量。
塞浦路斯共和国自2004年起成为欧盟成员国。该国住宅房地产市场的主要中心仍是利马索尔、帕福斯、拉纳卡和尼科西亚。沿海地区的外资需求尤为显著，该地区的大部分新建项目都面向国际买家和投资者。
