格鲁吉亚住宅房地产市场持续增长：2026年4月，第比利斯和巴统的公寓销售量呈现两位数增长，而外国买家仍是需求的关键驱动力之一，特别是在黑海沿岸地区。
据高力国际格鲁吉亚分公司（Colliers Georgia）开发的Recov.ge平台数据显示，2026年4月第比利斯共登记公寓交易3,603宗，较去年同期增长12.7%。市场交易额增长28.3%，达到3.1亿美元。
首都市场的一手和二手交易均呈现增长态势。新楼盘交易量同比增长14.6%，其中新房市场增长10.7%，二手新房市场增长20.4%。二手房交易量同样增长了6.2%。
第比利斯的房价也持续上涨。4月份，新房每平方米加权平均价格在郊区上涨10.2%，市中心外围上涨2.2%，市中心上涨12.1%。整体而言，第比利斯新房交易价格上涨11.2%，二手房市场价格上涨11%。
与此同时，首都市场仍以国内需求为主。2026年4月，格鲁吉亚公民在旧房和新房项目中均占据主导地位，而外国买家的占比为10.7%。
巴统市场则更依赖外国需求。2026年4月，该市共售出1292套公寓，较上年同期增长12.3%。市场交易额增长27.4%，达到8500万美元。作为对比，2025年4月巴统售出1165套公寓，2024年4月则为1234套。
其中，新建住宅板块增长最为强劲。新楼盘的公寓销量增长了12.3%，而二手房交易量则下降了5.4%。一手房市场增长了13.3%，二手房市场（现代楼盘）增长了11.6%。
4月份巴统新建住宅的加权平均单价同比上涨11.3%，达到1351美元。一级市场价格涨幅为15.2%，二级市场为9.4%。
巴统市场的主要特征仍是外国买家占比高。2026年4月，外国买家完成了47%的新旧公寓交易，并贡献了交易总量增长的90%。这意味着，正是海外需求成为了推动市场加速发展的主要动力。
根据Galt & Taggart发布的2026年第一季度数据，外国买家在巴统公寓市场中的占比更高：格鲁吉亚公民购入37%的公寓，而外国买家则占交易总量的63%。其中，来自欧洲国家的买家占比最大，占总销量的18%。另有16%的交易由乌克兰、俄罗斯和白俄罗斯公民完成。以色列买家占10%，土耳其占4%，阿拉伯国家占3%，其他国家约占12%。
这一结构表明，巴统仍是一个以外部需求、短期租赁和度假房产购买为导向的投资市场。与此形成对比的是，第比利斯在很大程度上仍是一个居住型市场：据TBC Capital数据显示，首都约80%的购房交易是为了居住，而在巴统，约85%的购房交易与投资目的相关。
从更长远的角度看，格鲁吉亚房地产市场在经历了2022年的激增后正持续回归常态——当时受移民潮影响，市场需求曾急剧攀升。据TBC Capital数据显示，2024-2025年需求增速放缓至每年5.6%-6.0%，该公司预测2026年住宅房地产市场将增长约4.5%。
据TBC Capital数据显示，2025年格鲁吉亚共登记了7.85万宗房地产交易，较上年增长6%。其中，二手房交易达4.92万宗，新房交易为2.93万宗。第比利斯住房均价达到每平方米1,312美元，较上年增长4.1%；巴统则为每平方米1,395美元，较上年水平高出16.5%。
对于外国买家而言，格鲁吉亚仍极具吸引力，这得益于其相对较低的准入门槛、不断增长的游客流量、简便的交易流程，以及相较于许多欧洲市场更高的租金回报率。然而，供应量的快速增长（尤其是在巴统）以及租金回报率的逐步下降，可能会限制房价的进一步上涨。
自2026年3月1日起，格鲁吉亚还将申请临时居留许可的房地产最低投资门槛提高至15万美元。这可能会将需求转向更昂贵的房产和长期投资者，但同时也会降低部分关注小户型公寓的买家的兴趣。
