En 2026, el mercado inmobiliario de Vietnam entra en una fase de recuperación más sólida tras un periodo de corrección, aunque el crecimiento ya no parece uniforme en todos los segmentos. Los principales factores impulsores siguen siendo el nuevo marco legal del mercado, la eliminación gradual de algunas restricciones administrativas y financieras, la elevada demanda interna de vivienda y el interés constante de los inversores extranjeros por proyectos concretos. Así lo indican los datos del Ministerio de Construcción de Vietnam y las valoraciones de los participantes en el mercado.
Según datos del Ministerio de Construcción, en 2025 los precios de los apartamentos en Hanói, Ho Chi Minh y otras grandes ciudades aumentaron entre un 20 % y un 30 % en comparación con 2024, y en algunas localidades el crecimiento superó el 40 %. El precio medio de venta de los apartamentos en Hanói alcanzó unos 3 846 dólares por metro cuadrado, lo que convierte a la capital en uno de los mercados más caros del país. Algunos estudios de mercado a finales de 2025 también registraron para los nuevos proyectos en Hanói un rango de entre 2 880 y 3 400 dólares por metro cuadrado, y para el mercado secundario, de entre 2 270 y 2 650 dólares por metro cuadrado.
En la costa, el panorama de precios presenta mayores diferencias. En Danang, considerado uno de los principales mercados costeros del país, el precio medio de primera mano de los apartamentos en la primera mitad de 2025 fue de unos 58 millones de dongs por metro cuadrado, lo que equivale aproximadamente a entre 2 200 y 2 300 dólares por metro cuadrado, mientras que el mercado secundario se situaba ligeramente por debajo, en torno a los 2 000-2 100 dólares por metro cuadrado. Al mismo tiempo, en algunos proyectos de lujo junto al mar los precios eran considerablemente más altos: por ejemplo, en Danang, en el proyecto Sun Symphony Residence, alcanzaban los 115,6 millones de dongs por metro cuadrado, o unos 4 400-4 500 dólares por metro cuadrado, y en Nha Trang, en el proyecto Grand Mark, de 38 a 47,2 millones de dongs por metro cuadrado, es decir, aproximadamente entre 1 450 y 1 820 dólares por metro cuadrado.
El panorama general del mercado sigue siendo ambiguo. Por un lado, el Ministerio de Construcción y los expertos del sector esperan que en 2026 el mercado sea más activo y que la demanda de los consumidores finales siga impulsando las ventas. Por otro lado, las autoridades y los bancos están endureciendo su postura frente a los préstamos especulativos, y el aumento de los tipos hipotecarios y del precio de la vivienda limita la accesibilidad a la compra, especialmente en el segmento masivo.
La actualización legislativa sigue siendo un factor importante. Desde agosto de 2024 entraron en vigor en Vietnam nuevas disposiciones de la legislación sobre vivienda, y en 2026 el mercado ya funciona según la lógica del nuevo ciclo legal. Para los extranjeros, esto significa normas de propiedad de la vivienda más claramente definidas, pero, como antes, limitadas. Los ciudadanos extranjeros solo pueden comprar viviendas en proyectos comerciales autorizados, no pueden poseer terrenos directamente, y el límite de propiedad para los extranjeros es de hasta el 30 % de los apartamentos en un mismo edificio o bloque y de hasta 250 viviendas unifamiliares dentro de una unidad administrativa de nivel comparable.
Por eso, la influencia de los extranjeros en el mercado vietnamita sigue siendo notable, pero no dominante. La demanda principal la generan los compradores locales, mientras que los extranjeros se concentran sobre todo en el segmento de lujo, en proyectos de grandes ciudades y en inmuebles turísticos. Las ubicaciones más atractivas para los compradores extranjeros siguen siendo Ho Chi Minh, Hanói, Danang y Nha Trang, donde la demanda internacional se sustenta en la actividad empresarial, el turismo y la presencia de expatriados.
Según datos de Vietnam News, la demanda de vivienda por parte de extranjeros en Hanói en 2025 aumentó notablemente tras la entrada en vigor de la nueva versión de la Ley de Vivienda de 2023, y uno de los factores fue la alta concentración de mano de obra y empresas extranjeras. Anteriormente, fuentes gubernamentales y del sector también señalaban que una parte notable de la demanda extranjera en Vietnam la constituyen ciudadanos de Corea del Sur, China, Singapur, Rusia y Estados Unidos.
Sin embargo, no se han encontrado estadísticas oficiales completas y abiertas sobre los compradores de vivienda en Vietnam desglosadas por nacionalidades para los años 2025-2026 en el dominio público. Por ello, actualmente es imposible elaborar una lista de las 10 principales nacionalidades extranjeras de compradores de vivienda confirmada por datos estatales. Los datos públicos más concretos a los que se remite el mercado se refieren a proyectos y ciudades concretos. En concreto, CBRE informó anteriormente de que, en Ho Chi Minh, entre los compradores extranjeros que realizaron transacciones a través de la empresa, los chinos lideraban la lista con una cuota del 31 %, seguidos de los surcoreanos con un 19 %; no se trata de estadísticas a nivel nacional, pero muestran la estructura de la demanda en los segmentos más líquidos.
Teniendo en cuenta las publicaciones de mercado más recientes y la estructura de la presencia extranjera en Vietnam, se puede afirmar que entre los principales grupos de compradores extranjeros de vivienda se encuentran ciudadanos de Corea del Sur, China, Singapur, Taiwán, Japón, Hong Kong, Estados Unidos, así como una parte de los vietnamitas residentes en el extranjero. Los rusos están presentes en el mercado principalmente en zonas turísticas, sobre todo en Nha Trang, donde históricamente se ha formado una notable comunidad de habla rusa. Los ucranianos también están presentes entre los compradores y arrendatarios en las zonas turísticas; sin embargo, su cuota, al igual que la de los rusos, no se divulga oficialmente en las estadísticas nacionales y, según los datos disponibles, sigue siendo marginal en comparación con los grupos asiáticos más numerosos.
Así, el mercado inmobiliario de Vietnam en 2026 se recupera principalmente gracias a la demanda interna, pero los extranjeros siguen desempeñando un papel importante en los proyectos más caros y con mayor liquidez. Una característica adicional del ciclo actual es la marcada diferencia entre la capital y la costa: mientras que en Hanói el precio medio de los pisos nuevos ya se ha acercado a los 3 850 dólares por metro cuadrado, en los mercados costeros como Da Nang el nivel medio se mantiene por ahora entre 2 200 y 2 300 dólares por metro cuadrado, aunque los mejores proyectos costeros ya tienen un precio notablemente más elevado.
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